ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА от 15.12.2004 n А65-4526/04-СГ2-24 Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, или проверки его исправности при заключении договора, или передачи имущества в аренду.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 15 декабря 2004 года Дело N А65-4526/04-СГ2-24

(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Оптима плюс", г. Казань,
на решение от 18.05.2004 и Постановление апелляционной инстанции от 05.08.2004 Арбитражного суда Республики Татарстан по делу N А65-4526/04-СГ2-24
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Оптима плюс", г. Казань, к Комитету по управлению коммунальным имуществом администрации г. Казани о признании п. п. 2.2.3 и 2.4.2 договора аренды N 179 от 01.10.2000 недействительными и применении последствий недействительности указанной части сделки,
УСТАНОВИЛ:
Исковые требования заявлены на основании ст. ст. 166, 167, 168, 421, 422, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что п. п. 2.2.3 и 2.4.2 договора аренды N 179 от 01.10.2000 не соответствуют требованиям Закона.
Решением от 18.05.2004, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 05.08.2004, Арбитражный суд Республики Татарстан в удовлетворении иска отказал.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец в своей кассационной жалобе просит их отменить как не соответствующие нормам права, иск удовлетворить.
Представители заявителя кассационной жалобы в суде кассационной инстанции поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.
По мнению заявителя, вывод суда противоречит фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и Закону.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании объявлен перерыв до 11 час. 00 мин. 15.12.2004. После перерыва судебное заседание продолжено.
Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам гл. 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, судебная коллегия не находит правовых оснований к их отмене.
Как следует из материалов дела, отношения сторон обусловлены договором аренды N 179 от 01.10.2000 нежилого помещения площадью 449,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Баумана, дом 68.
Распоряжением первого заместителя КУКИ администрации г. Казани N 162 от 21.09.2000 предписано освободить истца от внесения арендной платы в компенсацию понесенных им затрат на проведение капитального ремонта арендуемых помещений в размере, не превышающем шестимесячной суммы арендной платы.
Данное условие было включено в п. 2.2.3 договора, согласно которому арендодатель засчитывает расходы арендатора, понесенные на проведение капремонта арендуемого помещения согласно проектно-сметной документации, в счет арендной платы в размере фактических затрат, но и не более суммы 6-месячной арендной платы.
Пунктом 2.4.2 договора предусмотрена обязанность арендатора произвести капитальный ремонт помещения в срок до 01.04.2001.
При передаче указанного помещения в акте приема-передачи от 01.10.2000 было отмечено о том, что оно находится в ветхом состоянии, требует проведения капитального ремонта.
Согласно составленным истцом справкам стоимость выполненных работ и затрат по капитальному ремонту помещения составила 958756 руб.
Истец, считая, что п. п. 2.4.2 и 2.2.3 договора аренды не соответствуют требованиям ст. ст. 611, 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с требованием о признании их недействительными (ничтожными) и применении последствий недействительности указанной части сделки путем возврата стоимости произведенного им капитального ремонта помещения в сумме 958756 руб.
Отказ в удовлетворении заявленных требований суды обеих инстанций мотивировали их необоснованностью.
Разрешая спор, суд сослался на положения ст. ст. 421, 611, 612, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
При приеме арендованного имущества арендатору было известно о том, что помещение требует капитального ремонта, данное обстоятельство подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.
Доказательства, подтверждающие направление истцом ответчику претензий относительно технического состояния переданного помещения, суду не представлены.
Согласно ч. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено Законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производится в срок, установленный договором.
Учитывая, что п. 2.2.3 договора предусмотрено, что арендатор производит капитальный ремонт, а арендодатель засчитывает расходы в счет арендной платы, но не более шестимесячного размера арендной платы, а п. 2.4.2 предусмотрена обязанность арендатора произвести капитальный ремонт в срок до 01.04.2001, суд правомерно не усмотрел противоречий данных условий договора положениям указанных норм права.
Довод заявителя кассационной жалобы относительно того, что арендованное имущество не могло быть использовано без проведения капитального ремонта, следовательно, имущество было передано арендатору не в арендное пользование, а для проведения капитального ремонта, отклоняется судебной коллегией как несостоятельный.
В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон.
В соответствии с положениями ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые им были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, или проверки его исправности при заключении договора, или передачи в аренду.
Материалами дела подтверждается, что арендатору было известно при принятии помещения в аренду о том, что оно требует капитального ремонта. Согласие ответчика на проведение капитального ремонта помещения на сумму 958756 руб. истцом у ответчика не истребовалось при условии, что ответчик, согласно п. 2.2.3 договора, обязался зачесть расходы на проведение капитального ремонта в счет арендной платы, но не суммы шестимесячного размера арендной платы.
Как установлено судом и подтверждено в суде кассационной инстанции истцом, фактически в рамках иска о признании условий договора недействительными и применении последствий недействительности части сделки истец преследует цель возместить убытки, понесенные в результате ремонта помещения.
В соответствии со ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. При наличии такого согласия арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
В обоснование своего вывода о неправомерности исковых требований суд апелляционной инстанции обоснованно указал на то, что вопрос о взыскании стоимости капитального ремонта к предмету иска не имеет отношения и может быть разрешен истцом путем обращения в арбитражный суд с соответствующим иском.
В результате анализа материалов дела, характера отношений сторон судебная коллегия соглашается с выводом суда.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды обеих инстанций с достаточной полнотой установили все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, дали оценку всем представленным сторонами доказательствам и правильно применили подлежащие применению при разрешении возникшего между сторонами спора нормы права.
Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке установленных судом обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, что в суде кассационной инстанции недопустимо.
Иных доводов, являющихся основанием, в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов, из кассационной жалобы не усматривается.
Обжалуемые судебные акты являются законными и соответствуют требованиям ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 18.05.2004 и Постановление апелляционной инстанции от 05.08.2004 Арбитражного суда Республики Татарстан по делу N А65-4526/04-СГ2-24 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА от 15.12.2004 n А57-81Б/03-23 Срок предъявления требований кредиторов к ликвидируемому должнику ограничен месячным сроком, исчисляемым со дня опубликования объявления о признании ликвидируемого должника банкротом.  »
Судебная практика (Поволжье) »
Читайте также