ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА от 28.10.2004 n А55-5504/03-12 В удовлетворении иска о понуждении к исполнению обязательств отказано правомерно, поскольку арендуемый объект недвижимости является предметом залога по договору ипотеки, но информация об уведомлении арендатора об обременении в представленном на регистрацию договоре аренды отсутствует, как отсутствует и согласие залогодержателя на заключение договора аренды.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 28 октября 2004 года Дело N А55-5504/03-12

(извлечение)
Общество с ограниченной ответственностью "МИД", истец по делу, обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Националь", ответчик, с привлечением третьего лица - Самарской областной регистрационной палаты, о понуждении к исполнению обязательств арендодателя по договору аренды представить в Самарскую областную регистрационную плату документы для государственной регистрации права аренды: 1) документы о снятии залога с нежилого помещения по ул. Фрунзе, д. 91, по договору ипотеки с КМБ Банком, 2) заявление о регистрации договора аренды, 3) выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ, 5) информационное письмо об отсутствии изменений в учредительных документах ООО "Националь".
Решением от 19 сентября 2003 г. в иске отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 12 января 2004 г. вышеуказанное решение отменено, исковые требования удовлетворены. Зарегистрирован договор аренды от 01.02.2002 нежилого помещения площадью 372 кв. м, заключенный между истцом и ответчиком.
Постановлением Федерального арбитражного округа от 6 мая 2004 г. судебный акт апелляционной инстанции от 12.01.2004 отменен и дело передано на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию арбитражного суда Самарской области в ином составе судей.
Отменяя Постановление апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции указал, что апелляционной инстанции следует сделать вывод о законности договора аренды N 1 от 01.02.2002 при существовании договоров N 1/97 от 29.12.97 и от 01.09.99 и отсутствия доказательств прекращения действия данных договоров. Кроме того, суд кассационной инстанции указал, что на момент заключения договора от 01.02.2002 не было зарегистрировано прекращение ипотеки на арендованные помещения, что исключало возможность сдачи заложенного имущества в аренду без согласия залогодержателя.
При новом рассмотрении дела Постановлением апелляционной инстанции от 6 августа 2004 г. решение от 24 сентября 2003 г. оставлено без изменения.
Общество с ограниченной ответственностью "МИД" предлагает решение суда первой инстанции от 24 сентября 2003 г. и Постановление апелляционной инстанции от 6 августа 2004 г. отменить. Принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить, зарегистрировать договор аренды от 1 февраля 2002 г. нежилого помещения площадью 372 кв. м, заключенный между ООО "Националь" и ООО "МИД".
Заявитель мотивирует кассационную жалобу тем, что факт наличия залога по договору ипотеки был скрыт ответчиком от истца при заключении 01.02.2002 между ООО "Националь" и ООО "МИД" договора аренды нежилого помещения N 1.
На момент рассмотрения дела в суде обременение (залог) на указанный объект недвижимости было снято.
Истец полностью выполнил все обязательства арендатора по регистрации договора.
Между сторонами заключен и действует договор аренды от 01.02.2002, подтверждением чего является акт приема-передачи помещения от 01.02.2002, счета и счета-фактуры на оплату арендных платежей, ежемесячно выставляемые ответчиком. Арендатор ежемесячно по счетам арендодателя производит оплату платежей платежными поручениями, включая НДС. Стороны составляют акты сверки расчетов по договору.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Обязательство о государственной регистрации договора аренды предусмотрено как ст. 651 ГК РФ, так и п. 1.4 договора аренды от 01.02.2002 Непредставление ответчиком документов, указанных в извещении СОРП от 29.04.2003, нарушает законные права истца, препятствует государственной регистрации договора и права аренды.
Проверив обоснованность доводов заявителя кассационной жалобы, законность принятых судебных актов, правильное применение норм материального и процессуального права, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения от 24 сентября 2003 г. и Постановления апелляционной инстанции от 6 августа 2004 г. по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, истец обратился с иском о понуждении ответчика, ООО "Националь", исполнить обязательства по договору N 1 аренды нежилого помещения от 01.02.2002, в частности, зарегистрировать договор аренды от 01.02.2002 нежилого помещения площадью 372 кв. м, расположенного по адресу: 443099, г. Самара, ул. Фрунзе/Ленинградская, дом 91/37, в установленном Законом порядке в ГУЮ "Самарская областная регистрационная палата".
В соответствии с ч. 3 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
При этом, если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится в силу ч. 2 ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по правилам, предусмотренным ст. 16 названного Закона, то есть заявления о государственной регистрации подают все стороны договора (сделки). При уклонении одной из сторон от государственной регистрации сделка регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (ч. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Одним из оснований к отказу в регистрации явилось то обстоятельство, что арендуемый объект недвижимости является предметом залога по договору ипотеки, однако информация об уведомлении арендатора об обременении в представленном на регистрацию договоре аренды от 01.02.2002 N 1 отсутствует, как отсутствует и согласие залогодержателя - ЗАО "Банк Кредитования Малого Бизнеса" (КМБ Банк) - на заключение договора аренды.
При повторном обращении истца с заявлением о регистрации договора аренды от 22.04.2003 ГУЮ "Самарская областная регистрационная палата" вновь отказало в регистрации сообщением N 1/2003-11815, направленным в адрес ООО "МИД" 03.08.2003.
Указанные в первоначальном сообщении ГУЮ "Самарская областная регистрационная палата" причины отказа содержались и в сообщении N 1/2003-11815.
Из материалов дела следует, что на момент подписания истцом и ответчиком договора аренды N 1 от 01.02.2002 действовал договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.08.2001, заключенный между КМБ Банком и ответчиком, в соответствии с которым ответчик передал в залог КМБ Банку недвижимое имущество, в число которого входили и помещения, указанные в договоре аренды в качестве его предмета.
В соответствии с ч. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 4.10 договора об ипотеке от 16.08.2001 ответчик имел право сдавать заложенное имущество в аренду только с согласия залогодержателя, то есть КМБ Банка.
Доказательства согласия КМБ Банка на сдачу в аренду спорного имущества в материалах дела отсутствуют.
Являвшиеся предметом договора аренды помещения были выведены из залога лишь 11.04.2003, что подтверждается дополнительным соглашением к договору об ипотеке от 16.08.2001 (т. 1, л. д. 142).
Суд как первой, так и апелляционной инстанций дал всестороннюю оценку обстоятельствам и материалам дела в соответствии с ч. 1 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводы истца об устранении препятствий для регистрации договора аренды в ходе рассмотрения дела приняты быть не могут, поскольку договор аренды заключен в нарушение положений об ипотеке, на что правильно указал суд апелляционной инстанции.
При указанных обстоятельствах вывод суда о несоответствии договора аренды от 01.02.2002 на момент его подписания действующему законодательству является законным и обоснованным. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 24 сентября 2003 г. и Постановление апелляционной инстанции от 6 августа 2004 г. Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-5504/03-12 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в силу с момента его принятия.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА от 28.10.2004 n А55-5191/04-29 Основанием для признания незаконным постановления по делу об административном правонарушении являются лишь существенные нарушения порядка привлечения лица к административной ответственности исходя из последствий, вызванных данными нарушениями, и возможности устранения этих последствий при рассмотрении дела.  »
Судебная практика (Поволжье) »
Читайте также