ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА от 06.05.2004 n А55-5504/03-12 Дело по иску о понуждении к исполнению обязательств направлено на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием арбитражным судом обстоятельств дела.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 6 мая 2004 года Дело N А55-5504/03-12

(извлечение)
Общество с ограниченной ответственностью "МИД", истец по делу, обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Националь", ответчик, с привлечением третьего лица - Самарской областной регистрационной палаты, о понуждении к исполнению обязательств арендодателя по договору аренды: предоставить в Самарскую областную регистрационную плату документы для государственной регистрации права аренды: 1) документов о снятии залога с нежилого помещения по ул. Фрунзе, д. 91 по договору ипотеки с КМБ Банком, 2) заявление о регистрации договора аренды, 3) выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ, 5) информационное письмо об отсутствии изменений в учредительных документах ООО "Националь".
Решением от 19 сентября 2003 г. в иске отказано.
При этом суд исходил из того, что в подписанном сторонами договоре N 1 аренды нежилого помещения установлен срок аренды и составляет 25 лет - с 01.02.2002 по 01.01.2027.
В соответствии с ч. 2 ст. 13, ст. 16, ч. 3 ст. 26 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) по заявлению подаваемому всеми сторонами договора (сделки). Истцу отказано в регистрации сделки и права аренды сообщением исх. N 63-01/01-5/2002-24987 третьим лицом, поскольку арендуемый объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Самара, ул. Фрунзе, дом. 91, является предметом залога по договору ипотеки, однако информация об уведомлении арендатора об обременении в представленном на регистрацию договоре аренды от 01.02.2002 N 1 отсутствует; кроме того, не представлено согласие залогодержателя - ЗАО Банк Кредитования Малого Бизнеса (КМБ Банк) - на заключение договора аренды от 01.02.2002 N 1; отсутствует также заявление от ООО "Националь" на государственную регистрацию договора аренды от 01.02.2002 N 1; и, наконец, выданные представителю ООО "МИД" для исправления два подлинных экземпляра представленного на государственную регистрацию договора аренды от 01.02.2002 N 1 до истечения срока приостановления государственной регистрации представлены не были (л. д. 31 - 33).
Факт обращения истца к ответчику с предложением устранить обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации сделки, истцом не доказан.
Более того, представленные Самарской областной регистрационной палатой материалы, приложенные истцом к его повторному заявлению от 22.04.2003 о регистрации сделки, свидетельствуют о том, что заявление от ответчика о регистрации сделки представлялось самим истцом.
Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на момент подписания договора аренды от 01.02.2002 и обращения истца с заявлением о государственной регистрации сделки предмет аренды был обременен в пользу ЗАО Банк кредитования малого бизнеса договором об ипотеке (залоге недвижимости) (л. д. 28 - 30). Документов, свидетельствующих о наличии согласия залогодержателя на заключение ответчиком договора аренды от 01.02.2002, не имеется.
Постановлением апелляционной инстанции от 12 января 2004 г. вышеуказанное решение отменено, исковые требования удовлетворены. Зарегистрирован договор аренды от 01.02.2002 нежилого помещения площадью 372 кв. м, заключенный между истцом и ответчиком.
При этом указано, что арендованное нежилое помещение N 1 от 01.02.2002 (указанное выше нежилое помещение) было передано истцу, о чем сторонами составлен акт приема-передачи нежилого помещения в аренду от 01.02.2002 (л. д. 25). Ответчик необходимые документы в адрес истца для регистрации договора аренды не направил, предложив письмом N 33 от 02.12.2002 подписать договор аренды в новой редакции (л. д. 78).
Повторно 25.04.2003 регистрация вновь была приостановлена с 29.04.2003 по 29.05.2003, а впоследствии 03.08.2003 сообщением N 1/2003-11815 в государственной регистрации было вновь отказано по тем же причинам, которые явились основанием для отказа в государственной регистрации 21.03.2003.
Ответчик уклонялся от государственной регистрации сделки, выразившейся в непредставлении необходимых документов.
Доводы суда о том, что на момент подписания договора аренды и обращения истца в СОРП для регистрации сделки предмет аренды был обременен и находился в залоге по договору ипотеки, не принят во внимание, поскольку из свидетельства о государственной регистрации права от 04.07.2003 (л. д. 154) в отношении арендуемого нежилого помещения (подвал) имелось ограничение (обременение) права в виде ограничения в пользовании, в то время как существование залога (ипотеки) предполагает ограничение в распоряжении.
Кроме того, 04.07.2003 между ответчиком и рядом физических лиц был подписан договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного в подвале здания по адресу: г. Самара, ул. Фрунзе/Ленинградская,91/37, в соответствии с п. 4 которого продавец (ООО "Националь") гарантирует, что указанное выкупаемое помещение никому не заложено, имеет ограничение права - соблюдение правил пользования и распоряжения памятниками истории и культуры (л. д. 135). Таким образом, на момент вынесения решения суда 24.09.2003 обременение арендованного помещения в виде залога отсутствовало.
Существование арендных отношений с истцом в рамках договора 1997 опровергается имеющимся в материалах дела актом приема-передачи нежилого помещения в аренду от 01.02.2002 (л. д. 25), выставляемыми ответчиком счетами-фактурами на оплату арендных платежей, платежными поручениями об их уплате, письмом ответчика N 11 от 19.04.2002 о возмещении истцом в рамках договора аренды от 01.02.2002 расходов ответчиком по арендной плате за земельный участок (л. д. 177 - 178).
Не согласившись с Постановлением апелляционной инстанции от 12 января 2004 г., ответчик обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт и оставить в силе решение от 19 сентября 2003 г.
Кассационная жалоба истца мотивирована тем, что заявление на регистрацию договора аренды подавалось самим истцом. Кроме того, 04.07.2004 ответчик заключил договор купли-продажи данного помещения с тремя физическими лицами Минаевой Светланой Ивановной, Марченковым Игорем Михайловичем и Лялиной Элиной Павловной (л. д. 135), право собственности которых зарегистрировано в Регистрационной палате (выписка из государственного реестра от 18.03.2004).
Соответственно, ответчик, не являясь на момент рассмотрения дела собственником помещений, не имел возможности подавать какие-либо заявления на регистрацию прав, тем самым распоряжаясь не принадлежащим ему имуществом.
Поскольку договор аренды между ООО фирмой "Националь" и ООО "МИД" не был зарегистрирован в Регистрационной палате, на новых собственников не перешли права арендодателя (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда N 6810/01 от 20.02.2002).
Более того, 18.09.2003 новые собственники помещения заключили договоры ипотеки сроком на 36 месяцев и согласно выписке из ГУЮ "Самарская областная регистрационная палата" от 18.03.2004 заключили договора аренды на данное помещение от 01.10.2003 с ООО "Селтик", права аренды которых в соответствии с ч. 2. ст. 609 ГК РФ зарегистрированы в установленном законом порядке.
Таким образом, факт уклонения ООО фирмы "Националь" от регистрации договора аренды и непредставление документов, необходимых для регистрации права аренды, истцом не доказан.
В нарушение ст. 121 АПК РФ ответчик не был надлежащим образом уведомлен о дате судебного заседания, в связи с чем в судебном процессе отсутствовал представитель организации и было нарушено равноправие сторон в судопроизводстве.
Проверив законность принятого судебного акта, правильное применение норм материального и процессуального права, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает подлежащим отмене Постановление апелляционной инстанции от 12 января 2004 г. в силу следующего.
При проверке судебных актов суд кассационной инстанции исходит из положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ и доводов кассационной жалобы
Как видно из материалов дела, между истцом и ответчиком подписан 1 февраля 2003 г. договор аренды нежилого помещения N 1, по которому переданы в аренду помещения, состоящие из комнат, площадь и номера которых указаны в перечне комнат, входящих в состав арендуемого нежилого подвального помещения (приложение N 1 к договору). Общая площадь арендуемого нежилого помещения составила 372 кв. м. Помещения расположены в подвале нежилого здания по адресу: 443099, г. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе/ Ленинградская, д. 91/37. Согласно п. 1.3 договора аренды срок аренды составляет 25 лет с 01.02.2002 по 01.01.2027.
Поскольку ответчиком не были представлены для государственной регистрации необходимые документы, истец обратился в регистрационную палату с заявлением о государственной регистрации вышеуказанного договора аренды от 01.02.2002.
Удовлетворяя измененные требования, апелляционная инстанция не дала оценку имеющимся договорам аренды N 1/97 от 29.12.97 и от 01.09.99, заключенным между ответчиком и Предпринимателем без образования юридического лица Дворяниновой Ж.Ф., по которым уплачивались арендные платежи и срок которых истекает 31.12.2004 (л. д. 89 - 90, 107 - 109, т. 1).
При новом рассмотрении спора апелляционной инстанции следует сделать вывод о законности договора аренды N 1 от 01.02.2003 при существовании договоров N 1/97 от 29.12.97 и от 01.09.99 и отсутствии доказательств о прекращении действия данных договоров.
Кроме того, на момент заключения договора от 01.02.2003 не было зарегистрировано прекращение ипотеки на арендованные помещения (л. д. 142, т. 1). Следовательно, действовали условия договора ипотеки, не допускающие сдачу заложенного имущества в аренду без согласия залогодержателя (п. 4.10 договора ипотеки, л. д. 140, т. 1).
При новом рассмотрении спора апелляционной инстанции следует дать оценку вышеназванным обстоятельствам.
Доводы ответчика о неуведомлении его о дне и времени рассмотрения спора в апелляционной инстанции не могут быть приняты. Поскольку в материалах дела (л. д. 14, т. 2) имеется доказательство надлежащего уведомления ООО "Националь".
Вышеуказанные обстоятельства могут быть устранены в апелляционной инстанции.
При таких обстоятельствах дела обжалуемый судебный акт подлежит отмене.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ПОСТАНОВИЛ:
Постановление апелляционной инстанции от 12 января 2004 г. Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-5504/03-12 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию Арбитражного суда Самарской области в ином судебном составе.
Арбитражному суду Самарской области при новом рассмотрении спора распределить государственную пошлину по кассационной жалобе.
Постановление вступает в силу с момента его принятия.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА от 06.05.2004 n А55-4428/03-16 Покупатель (получатель), которому поставлены товары ненадлежащего качества, вправе предъявить поставщику требования, за исключением случая, когда поставщик, получивший уведомление покупателя о недостатках поставленных товаров, без промедления заменит поставленные товары товарами надлежащего качества.  »
Судебная практика (Поволжье) »
Читайте также