ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА от 06.04.2004 n А06-1906У-11/03 Поскольку представленные на государственную регистрацию документы не соответствуют требованиям Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрирующий орган не был вправе производить государственную регистрацию прав на спорный объект.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 6 апреля 2004 года Дело N А06-1906У-11/03

(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Навигатор", г. Астрахань,
на решение от 03.11.2003 и Постановление апелляционной инстанции от 22.12.2003 Арбитражного суда Астраханской области по делу N А06-1906У-11/03
по иску Фирмы "Роксел-Ханделльсгезельшафт М.Б.Х.", г. Астрахань, к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, г. Астрахань, Обществу с ограниченной ответственностью "Навигатор", г. Астрахань, третьи лица: Администрация г. Астрахани, Управление технической инвентаризации, о признании государственной регистрации недействительной,
УСТАНОВИЛ:
Фирма "Роксел-Ханделльсгезельшафт" обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с иском о признании регистрации права собственности на бетонное замощение за ООО ПКФ "Навигатор" недействительной, обязании Учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Астраханской области исключить запись N 30-01/01-08/2003-0701 от 01.04.2003 из реестра.
Заявитель в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просит признать недействительной регистрацию за ООО ПКФ "Навигатор" права собственности на бетонное замощение площадью 13254 кв. м, литер объекта X, расположенное по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, ул. Дзержинская,76 "а", - регистрационная запись N 30-01/01-08/2003-0701 от 1 апреля 2003 г.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 03.11.2003 исковые требования удовлетворены.
Постановлением апелляционной инстанции от 22.12.2003 принятое решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "Навигатор" ставит вопрос об отмене решения от 03.11.2003 и Постановления апелляционной инстанции от 22.12.2003 как принятое с нарушением норм материального и процессуального права.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационной инстанцией. Оснований для отмены не найдено.
Как видно из материалов дела и судом установлено, ООО "Каспрыбснабсбыт" (продавец) заключило с фирмой "Роксел Ханделльсгезельшафт" (покупатель) договор купли-продажи N МС-4/97 от 15 мая 1997 г. склада площадью 2036 кв. м, пристройки, примыкающей к складу, площадью 59,15 кв. м, открытой бетонной площадки площадью 702 кв. м, расположенных в г. Астрахани по ул. Дзержинского, д. 76 "а". Согласно п. 3.3 договора продавец отказался в пользу покупателя от права пользования земельным участком в размере 5983 кв. м на прилегающей к складу территории в размере 3186,16 кв. м. Договор нотариально удостоверен, прошел государственную регистрацию, Фирме выдано свидетельство о регистрации права собственности.
Впоследствии Администрация г. Астрахани приняла Постановления N 1612 от 04.06.97, N 3259 от 21.11.97 "Об оформлении Фирме "Роксел Ханделльсгезельшафт" документов землепользования на земельный участок по ул. Дзержинского, д. 76 "а", для эксплуатации склада", из которого следует, что земельный участок площадью 6375,8 кв. м передан Фирме в аренду из земель промышленности, ранее занимаемых ОАО "Каспрыбснабсбыт".
Согласно п. 3 указанных Постановлений ОАО "Каспрыбснабсбыт" обязано был в месячный срок переоформить документы землепользования на земельный участок по ул. Дзержинского, д. 76 "а", а также обеспечить Фирме "Роксел Ханделльсгезельшафт" право бесплатного проезда и беспрепятственного перевоза груза к складу и арендованному земельному участку.
Кроме того, Фирме "Роксел Ханделльсгезельшафт" предоставлен дополнительно земельный участок площадью 645,5 кв. м по ул. Дзержинского, д. 74 "б", под строительство контейнерной АЗС, о чем свидетельствует Постановление Администрации г. Астрахани.
Во исполнение данных Постановлений Фирма "Роксел Ханделльсгезельшафт" и Администрация г. Астрахани заключили договор аренды N 8800 от 24.11.97 сроком действия на 10 лет на земельный участок, расположенный по ул. Дзержинского, д. 76 "а". Договор аренды прошел государственную регистрацию в Государственном учреждении юстиции 22 августа 2000 г.
Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Астраханской области (Горкомзем) было выполнено межевание земельного участка с согласованием границ с Фирмой "Роксел Ханделльсгезельшафт" и ОАО "Каспрыбснабсбыт", подготовлено Постановление Администрации города от 21.11.97 N 3259 в соответствии со ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В свою очередь, 1 апреля 2003 г. Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Астраханской области зарегистрировало право собственности ООО ПКФ "Навигатор" на бетонное замощение площадью 13,254 кв. м, литера X, расположенное по ул. Дзержинского, д. 76 "а".
Одновременно ООО ПКФ "Навигатор", считая свое право нарушенным, заявило требование к Администрации г. Астрахани о признании недействительными ее Постановлений "О внесении изменений в Постановление Администрации города от 24.09.92 N 1382 и 02.09.93 N 2208 и N 1612 от 04.06.97 "Об оформлении Фирме "Роксел Ханделльсгезельшафт" документов землепользования на земельный участок по ул. Дзержинского, д. 76 "а", в Трусовском районе г. Астрахани, N 3259 от 21.11.97 "Об оформлении Фирме "Роксел Ханделльсгезельшафт" документов на земельный участок по ул. Дзержинского, д. 76 "а", N 4106 от 21.12.2000 "О переоформлении документов землепользования Фирме "Роксел Ханделльсгезельшафт" на земельный участок по ул. Дзержинского, д. 76 "а", для эксплуатации склада и дороги совместного использования", N 2350 от 22.08.2001 "О разрешении ТОО "Роксел Ханделльсгезельшафт" строительства контейнерной АЗС по ул. Дзержинского, д. 74 "а", в Трусовском районе г. Астрахани", по делу N А 06-1428У-4/03 Арбитражного суда Астраханской области в удовлетворении иска отказано.
16 июня 2000 г., 8 августа 2000 г., 16 августа 2002 г. Фирма "Роксел Ханделльсгезельшафт" произвела Государственную регистрацию прав на объекты недвижимости: склад площадью 3916,0 кв. м (литера ББ), склад площадью 1625,3 кв. м (литера Л), контейнерную АЗС (литера строения 7).
По мнению ООО ПКФ "Навигатор", земельный участок, выделенный истцу, частично находится под объектом (литера X, площадь 13254 кв. м) недвижимости "бетонное замощение", расположенным по ул. Дзержинского, д. 76 "а", принадлежащим ООО ПКФ "Навигатор". При этом утверждает, что при принятии Постановления о предоставлении земельных участков, заключении договора аренды не было получено согласие ОАО "Каспрыбснабсбыт" на отчуждение земельных участков.
Кроме того, из выписки Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.10.2003 видно, что ООО ПКФ "Навигатор" зарегистрировано право собственности на бетонное замощение площадью 9032,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, ул. Дзержинского, д. 76 "а", литера строения XI, кадастровый номер (условный) объекта 30-01/01-17/1999-0227, с существующим ограничением - запись об аренде в пользу Государственного унитарного предприятия "Астраханский Морской рыбный порт", номер государственной регистрации N 30-01/01-28/1999-0160 от 19.07.99.
Оценив обстоятельства дела и дав им надлежащую правовую оценку, судебные инстанции правомерно не приняли во внимание указанный довод.
В результате приватизации предприятия "Каспрыбсбыт" в июле 1992 г. было образовано Акционерное общество "Каспрыбснабсбыт".
Из плана приватизации (п. 33) видно, что в состав приватизированного имущества ОАО "Каспрыбснабсбыт" вошел объект - площадка открытого типа из монолитного железобетона для хранения оборудования п. Трусово без указанной площади.
Из регистрационного удостоверения N 9830 от 13 января 1998 г., выданного Бюро технической инвентаризации, видно, что ОАО "Каспрыбснабсбыт" на основании плана приватизации N 160 от 20.07.92 зарегистрировано право собственности объекта (в целом) недвижимости общей площадью 7020,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Дзержинского, д. 76 "а", что подтверждает запись в реестровой книге, инвентарное дело N 1-924-29.
Из инвентарного дела N 1-924-29 видно, что обследование проводилось в июле 1993 г., в 1998 г., 23.06.99. Запись "бетонное замощение" литеры X и XI появилась после обследования от 23.06.99, т.е. после приватизации 1992 г.
Данный факт подтверждается регистрационным удостоверением N 9830 от 13.01.98 ОАО "Каспрыбснабсбыт", планом приватизации 1992 г., актом оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 01.01.93 ООО "Каспрыбснабсбыт", справками Бюро технической инвентаризации N 402 от 15.05.97, N 8220 от 25.02.98, выданными ОАО "Каспрыбснабсбыт", где литеры объекта недвижимости X и XI вообще не значатся.
Таким образом, суд пришел к верному выводу, что в результате обследования, проведенного в 1999 г. (в период процедуры банкротства), земельного участка по ул. Дзержинского, д. 76 "а", без подтверждения правоустанавливающих документов, акта ввода в эксплуатацию, акта предоставления земельного участка и других был создан новый объект недвижимости - бетонное замощение. Так как право на объект не подтверждено документально, право собственности не подлежало государственной регистрации в учреждении юстиции.
В соответствии с п. 1 ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации" документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представленных на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Указанные документы должны содержать описание объекта недвижимого имущества и вид регистрируемого права, быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
План приватизации, акт оценки недвижимого имущества ОАО "Каспрыбснабсбыт" содержит пообъектный перечень недвижимого имущества, куда не вошел объект недвижимости "бетонное замощение", в связи с чем суд правильно указал, что в силу ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав" регистрирующий орган обязан был отказать в регистрации объекта недвижимости - "бетонное замощение".
Кроме того, площадь 21286,4 кв. м объекта бетонного замощения, литеры X и XI, немного больше по площади объекта в целом, указанного в регистрационном удостоверении N 9830 от 13.01.98.
Несоответствие представленных документов на государственную регистрацию прав по форме, содержанию указанным выше требованием является в силу ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав" основанием для отказа в государственной регистрации права.
Таким образом, суд обоснованно отметил, что осуществив 25.01.2000 Государственную регистрацию права собственности на бетонное замощение площадью 13254 кв. м литера Х за ОАО "Каспрыбснабсбыт" на основании плана приватизации от 20.07.92, регистрирующий орган нарушил действующее законодательство о государственной регистрации прав, что влечет признание регистрации прав недействительной.
Далее ОАО "Каспрыбснабсбыт" признано банкротом.
Из материалов дела, в частности, справки Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Астраханской области от 05.09.2002 N 10/2002-0453, следует, что внешний управляющий ОАО "Каспрыбснабсбыт" заключил договор купли-продажи от 10.03.2000 с ООО ПКФ "Терминал - Каспрыбснабсбыт" (позднее ООО ПКФ после регистрации изменений и дополнений в уставный фонд недвижимого имущества) бетонного замощения площадью 13254 кв. м (литера Х), расположенного по ул. Дзержинского, д. 76 "а". Регистрирующий орган 28.03.2000 зарегистрировал право собственности на объект за ООО "Терминал - Каспрыбснабсбыт" - запись регистрации N 30-01/01-09/2000-0105.
Регистрирующий орган обязан был в силу ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав" провести правовую экспертизу документов, представленных для регистрации собственности. Регистратор сослался на план приватизации от 20.07.92, который в силу ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав" не может быть признан надлежащим правоустанавливающим документом по вышеуказанным обстоятельствам и не может быть основанием государственной регистрации права от 25.01.2000.
Государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, совершенная с грубым нарушением Закона, не может порождать юридически значимые последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Наступление этих юридических последствий должно происходить в полном соответствии с Гражданским законодательством.
Учреждение юстиции, действуя от имени Государства, обязано проверять законность прав на недвижимое имущество у заявителей.
В силу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации внешний управляющий ОАО "Каспрыбснабсбыт" обязан был при осуществлении купли-продажи объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащего другому собственнику, получить согласие собственника, т.к. порядок пользования земельным участком был определен договором аренды N 8800 от 24.11.97.
Из письма Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Астраханской области (Горкомзем) N 01-10/433 от 23.02.2000 (ответ на обращение внешнего управляющего N 183 от 27.01.2000 об оформлении документов землепользования под объектом недвижимости - бетонное замощение "Литера Х", расположенное по ул. Дзержинского, д. 76 "а") следует, что Горкомзем отказал в оформлении документов землепользования ОАО "Каспрыбснабсбыт", т.к. в соответствии с действующим законодательством частично данный земельный участок предоставлен Фирме "Роксел Ханделльсгезельшафт".
Таким образом, суд обоснованно пришел к выводу, что в нарушение п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществлена продажа недвижимости объекта "бетонное замощение" без согласия собственника земли, что нарушает права Фирмы "Роксел Ханделльсгезельшафт".
В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА от 05.04.2004 n А65-6422/2003-СГ3-25 Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон.  »
Судебная практика (Поволжье) »
Читайте также