Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2010 по делу n А53-18802/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

от 18.10.2001 №351и. Вместе с объектами недвижимости к покупателю переходило право пользования указанным земельным участком, в части, занятой объектами и необходимой для их использования, на тех же условиях, что и у ОАО «Рубин».

               Указанные объекты расположены по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Красноармейская, д. 157.

               Согласно пункту 3.3 договора порядок передачи объекта определялся статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации. Продавец обязался передать указанные в договоре объекты недвижимости со всеми инженерно-техническими и санитарными системами, оборудованием и сооружениями, в том числе, находящимися вне пределов объектов, обеспечивающими непрерывное функционирование объектов, за исключением транзитных сетей и коммуникаций, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 61:44:04 05 02:0001 (л.д. 20-24, т.д. 1).

   Передача объектов недвижимости подтверждается актом приема-передачи от 23.08.2005, в соответствии с которым ОАО «Рубин» передало ООО «Рангоут-21» производственные нежилые помещения литер «Т» и нежилое здание литер «У», общей площадью 4269,7кв.м. со всеми инженерно-техническими и санитарными системами, оборудованием и сооружениями, в том числе, находящимися вне пределов объекта, обеспечивающими непрерывное функционирование объекта, за исключением транзитных сетей и коммуникаций, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Красноармейская, д. 157/83/124/288/62 (л.д. 25, т.д. 1). 

   01.09.2005 зарегистрирован переход права собственности на указанные объекты недвижимости (л.д. 25, т.д. 1).

               По договору купли-продажи недвижимого имущества №11 от 25.10.2005 ОАО «Рубин» обязалось передать в собственность ООО «Рангоут-21» следующие объекты недвижимости:

               - здание (корпус №25 вспомогательный), литер АП, площадью 346,9кв.м., расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Красноармейская, д. №157/83/124/288/62, кадастровый (или условный) номер 61-61-01/206/2005-108;

               - здание (производственное, ВОХР) литер С, площадью 227,4кв.м., расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Красноармейская, д. №157/83/124/288/62, кадастровый (или условный) номер 61-61-01/206/2005-107;

               - нежилое помещение (комнаты в подвале №№ с 1 по 5, комнаты на 1 этаже №№ с 1 по 12, 54, 55б, 67, комнаты на 2 этаже №№ с 1 по 39); комнаты на мансарде №№ с 1 по 4, литер К общей площадью 885,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Красноармейская, №157/83/124, кадастровый (или условный) номер 61:44:04 00 00:0000:217/к:1/294807).

               Принадлежность объектов продавцу на праве собственности подтверждалась свидетельствами о государственной регистрации права серии 61 АБ №147011 от 17.06.2005, серии 61АБ №147013 от 17.06.2005, серии 61АА №619330 от 20.02.2004.

               Объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 61:44:04: 05 02:0001, предоставленном продавцу в аренду на 10 лет на основании договора аренды от 18.10.2001 №351и, с переходом к покупателю права пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и у продавца недвижимости.

               Согласно пункту 3.3 договора №11 от 25.10.2005 порядок передачи объектов регламентируется статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации. ОАО «Рубин» обязалось передать объекты ООО «Рангоут-21» со всеми инженерно-техническими и санитарными системами, оборудованием и сооружениями, в том числе, находящимися вне пределов объектов, обеспечивающими непрерывное функционирование объектов, за исключением транзитных сетей и коммуникаций, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 61:44:04 05 02:0001.

               Передача указанных в договоре №11 от 25.10.2005 объектов недвижимости подтверждается актом приема-передачи от 25.10.2005, в котором также указано, что соответствующие здания и помещения передаются со всеми инженерно-техническими и санитарными системами, оборудованием и сооружениями, в том числе, находящимися вне пределов объектов, обеспечивающими непрерывное функционирование объектов, за исключением транзитных сетей и коммуникаций (л.д. 30, т.д. 1).

               Переход права собственности на указанные в договоре купли-продажи №11 от 25.10.2005 объекты недвижимости зарегистрирован 27.10.2005 (л.д. 30, т.д. 1).

   Регистрация права собственности ООО «Рангоут-21» на объекты недвижимости, приобретенные по договорам купли-продажи №9 от 23.08.2005, №10 от 20.10.2005, №11 от 25.10.2005 подтверждается представленными в материалах дела свидетельствами о государственной регистрации права собственности (л.д. 48-55, т.д. 1).

   По актам о приеме-передачи здания (сооружения) от 30.09.2005 ОАО «Рубин» передало ООО «Рангоут-21» внутриплощадочные водопроводные сети, внутриплощадочные сети канализации, внутриплощадочные сети газоснабжения, монорельсовый путь.

   По актам о приеме-передаче объекта основных средств от 31.10.2005 ОАО «Рубин» передало ООО «Рангоут-21» внутриплощадочные тепловые сети, внутриплощадочные сети связи (л.д. 33-44, т.д. 1).

   Как видно из акта о приеме-передачи здания (сооружения) от 31.10.2005 ОАО «Рубин» передало ООО «Рангоут-21» два резервуара по 500 куб.м. Основанием передачи резервуаров в соответствующем акте указан договор купли-продажи имущества. Акт приема-передачи подписан генеральным директором ОАО «Рубин» и заверен печатью указанной организации (л.д. 31-32, т.д. 1).

   Из сообщения Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области от 05.10.2007 №01/518/2007-673 следует, что по резервуарам чистой воды, площадью 144кв.м., литеры № 19 и №20, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Красноармейская, дом №157/83/124/288/62, информация о зарегистрированных правах в ЕГРП отсутствует (л.д.45-46, т.д. 1).

ООО «Рангоут-21» стало известно о том, что после передачи указанных резервуаров обществом «Рубин» предприняты меры по регистрации за собой права собственности на резервуары.

   Таким образом, между ООО «Рангоут-21» и ОАО «Рубин» возник спор о принадлежности двух резервуаров чистой воды, расположенных по ул. Красноармейская, 157 в гор. Ростов-на-Дону, явившийся основанием обращения ООО «Рангоут-21» с иском о признании права собственности на указанные резервуары.

   Распоряжением комитета по управлению государственным имуществом Ростовской области от 18.08.2003 №301 утвержден состав подлежащего приватизации имущественного комплекса федерального государственного унитарного предприятия «Ростовский-на-Дону завод «Рубин» (л.д. 79-127, т.д. 1).

   В указанный перечень подлежащего приватизации имущества вошли также два резервуара чистой воды, расположенные в гор. Ростове-на-Дону, по ул. Красноармейской, 157, площадью 144кв.м. каждый, литер №19 и №20, 1989 года постройки (л.д. 87, т.д. 1).

   Как указано в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010, акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится как правопреемник собственником имущества, включенного в план приватизации или передаточный акт.

       В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» состав подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия определяется в передаточном акте. В передаточном акте указываются все виды подлежащего приватизации имущества унитарного предприятия, включая здания, строения, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, в том числе обязательства унитарного предприятия по выплате повременных платежей гражданам, перед которыми унитарное предприятие несет ответственность за причинение вреда жизни и здоровью, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

      Таким образом, ОАО «Рубин» с момента его государственной регистрации как акционерного общества является собственником спорных резервуаров.

               Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

      В соответствии со статьей 224 Гражданского кодекса Российской Федерации передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

      Таким образом, для разрешения спора о принадлежности двух резервуаров чистой воды необходимо установить, состоялась ли в отношении данных резервуаров сделка между ОАО «Рубин» и ООО «Рангоут-21», направленная на отчуждение резервуаров обществу «Рангоут-21», имела ли место передача резервуаров во владение приобретателя – ООО «Рангоут-21» с целью наделения его правом собственности на них, а также установить, достаточно ли было для перехода права собственности на резервуары их передачи обществом  «Рубин» обществу «Рангоут-21» или же для этого требовалась также регистрация перехода права собственности.

      В соответствии с пунктом 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

      Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

      В целях определения того, являются ли резервуары объектами недвижимости, апелляционным судом было назначено проведение экспертизы.

      Как следует из экспертного заключения №547 2009 года, подготовленного ООО «Центр независимых экспертиз», резервуары чистой воды литер №19 и литер №20 являются заглубленными емкостными сооружениями на сети водопровода, выполнены из унифицированных сборных железобетонных конструктивных элементов, днища резервуаров не обладают признаками фундамента, а являются ограждающей конструкцией. Обследуемые резервуары не задействованы, в них отсутствуют конструкции, препятствующие расходованию неприкосновенного запаса, то есть изначально отсутствует подводка от резервуаров к насосам и отсутствуют сами насосы. Все сборные железобетонные конструктивные элементы, включая фундамент под колонны резервуаров, выполнены из сборных элементов по номенклатуре унифицированных сборных железобетонных изделий заводской готовности, которые могут быть разобраны и перемещены. Резервуары чистой воды литер №19 и литер №20 не обладают признаками объектов недвижимости (л.д. 31-45, т.д. 7).

      В соответствии с экспертным заключением ООО «Синтэкс» №09.1642 от 09.09.2009 сооружения двух сблокированных производственно-противопожарных резервуаров чистой воды литер №19 и литер №20, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Красноармейская, 157/83/124/288/62, являются капитальными сборно-монолитными железобетонными заглубленными объектами недвижимого имущества, которые прочно связаны с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Указанные резервуары для воды №19 и №20 емкостью 500 куб.м. каждый запроектированы и построены путем привязки одного и того же типового проекта шифр 4-18-842 «Резервуар для воды емк. 500 куб.м. железобетонный прямоугольный заглубленный из сборных унифицированных конструкций заводского изготовления», разработанного государственным проектным институтом «Союзводоканалпроект» в 1965 году и привязанным к местным условиям строительной площадки предприятием п/я Г-4275 в 1983 году.

      Экспертизой ООО «Синтэкс» установлено, что спорные резервуары обладают совокупностью следующих основных признаков недвижимого имущества:

      - оба резервуара имеют заглубленные фундаменты в виде сплошных монолитных железобетонных плит днищ с размерами 12×12 метров в осях, которые непосредственно воспринимают нагрузки от всех вертикальных несущих железобетонных конструкций стен и колонн, а также от гидростатического давления технологической воды и передают их через подошву плит непосредственно на грунт естественного основания;

      - узел опирания вертикальных сборно-монолитных железобетонных стен на монолитную железобетонную сплошную фундаментную плиту днища выполнен неразъемным с устройством защемления путем замоноличивания бетоном зазоров между стенами и стенками щелевого паза ленточного башмака по всему периметру фундаментной плиты днища; отделение сборных стеновых плит от монолитных фундаментных плит без недопустимого разрушения их нижних опорных горизонтальных участков невозможно и использование стеновых панелей в случае отделения по прежнему функциональному назначению невозможно;

      - сборно-монолитные стены выполнены из сборных панелей с неразъемными стыками в виде монтажной сварки выпусков арматуры и замоноличивания стыков, а также монолитными железобетонными угловыми участками; отделение сборных панелей стен от монолитных участков стен без недопустимого разрушения панелей невозможно и использование стеновых панелей в случае отделения по прежнему функциональному назначению невозможно;

      - группа капитальности сборно-монолитных железобетонных резервуаров – первая;

      - резервуары №19 и №20 являются частью единой системы водоснабжения предприятия ОАО «Ростовский-на-Дону завод «Рубин» и к ним подведены трубопроводы наружных подземных сетей для подачи и отведения воды (л.д. 82, т.д. 7).

      Вывод о том, что резервуары литеры №19 и №20 используются в качестве резервных емкостей технологической воды для производственных и противопожарных целей с забором воды через горловину с помощью погружных насосов (пункт 2.21 экспертного заключения ООО «Синтэкс», л.д. 74, т.д. 7), эксперт обосновывает ссылкой на материалы настоящего дела, содержащиеся на листах дела 12 и 14 второго тома. Между