Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2010 по делу n А35-12618/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение суда в части и принять новый с/а

за заемщика ООО «Железногорский комбикормовый завод».

Данное обстоятельство истцом не оспаривается.

В силу пункта 3 статьи 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

В этой связи, требования ООО «Ваша марка» по настоящему спору об обращении взыскания на объекты, являющиеся предметом залога (ипотеки) по договорам №620508057/И-1 от 23.05.2008г., №620508027/И-2 от 25.06.2008г. и №620508070/И-1 от 24.07.2008г. также подтверждены документально, основаны на действующем законодательстве и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается ответчиками, решениями внеочередного общего собрания акционеров ОАО «Красная поляна+» от 23.04.2008 года и 01.10.2008 года последнее реорганизовано в форме выделения ЗАО «Красная поляна», утвержден разделительный баланс, по которому имущество, являющееся предметом иска, передано выделенному юридическому лицу.

В соответствии со статьей 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

В связи с изложенным, требования истца и ООО «Ваша марка» в части предъявления их к ЗАО «Красная поляна», как к правопреемнику ОАО «Красная поляна+», являются обоснованными и были правомерно удовлетворены арбитражным судом области.

Между тем, при одновременном удовлетворении требований ОАО «Сбербанк России» и ООО «Ваша марка» об обращении взыскания на одно и то же заложенное имущество возникает необходимость в определении среди указанных лиц первоначального и последующего залогодержателя.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Пунктами 5 и 6 статьи 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, а ипотека жилого помещения - в течение пяти рабочих дней с указанного дня.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статье 43 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеки в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее – ЕГРП на недвижимое имущество) и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки, определяемом в соответствии с правилами пунктов 5 и 6 статьи 20 настоящего Федерального закона.

Как усматривается из материалов дела, договоры залога (ипотеки) №620508057/И-1 от 23.05.2008г., №620508027/И-2 от 25.06.2008г.,  №620508070/И-1 от 24.07.2008г., №620508077/И-1 от 01.10.2008г., №620508077/И-4 от 27.10.2008г., а также №620508077/И-5 от 27.10.2008г. своевременно прошли государственную регистрацию.

При этом, договоры №620508057/И-1 от 23.05.2008г., №620508027/И-2 от 25.06.2008г.,  №620508070/И-1 от 24.07.2008г. зарегистрированы в ЕГРП на недвижимое имущество в июне – августе 2008г., договоры №620508077/И-4 от 27.10.2008г., №620508077/И-5 от 27.10.2008г. – 31.10.2008г.

В силу статьи 27 Закона РФ от 29.05.1992г. № 2872-1 «О залоге» (далее – Закон «О залоге») в случае удовлетворения требования залогодержателя третьим лицом к нему вместе с правом требования переходит обеспечивающее его право залога в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации для уступки требования.

Пунктом 1 статьи 382 ГК РФ предусмотрено, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В соответствии со статьей 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Права кредитора по обязательству, согласно нормам статьи 387 ГК РФ, переходят к другому лицу на основании закона и вследствие исполнения обязательства должника его поручителем или залогодателем, не являющимся должником по этому обязательству.

Из анализа указанных норм следует, что к ООО «Ваша марка», как к поручителю, исполнившему 31.03.2009г. обязательства по договору поручительства №620508027/П-4 от 23.03.2009 года, в силу пункта 1 статьи 365 ГК РФ, перешли права кредитора по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии №620508027 от 25.06.2008г. в сумме 56 402 723, 39 руб. и права залогодержателя по договору ипотеки №620508027/И-2 от 25.06.2008г., принадлежащие кредитору – ОАО «Сбербанк России», с момента уплаты им подлежащих погашению кредитных сумм за должника (ООО «Железногорский комбикормовый завод») – 31.03.2009г., в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора.

Также, к ООО «Ваша марка», как к поручителю, исполнившему 02.04.2009г. обязательства по договорам поручительства №620508070/П-4 от 23.03.2009г. и №620508057/П-4 от 23.03.2009г., в силу пункта 1 статьи 365 ГК РФ, перешли права кредитора по договорам об открытии невозобновляемой кредитной линии №620508070 от 30.06.2008г. в сумме 41 926 040, 71 руб., №620508057 от 22.05.2008г. в сумме 52 325 355, 51 руб. и права залогодержателя по договорам ипотеки №620508070/И-1 от 24.07.2008г. и №620508057/И-1 от 23.05.2008г., принадлежащие кредитору – ОАО «Сбербанк России», с момента уплаты им подлежащих погашению кредитных сумм за должника (ООО «Железногорский комбикормовый завод») – 02.04.2009г., в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора.

Смена залогодержателя зарегистрирована 20.01.2010г.

Таким образом, ООО «Ваша марка», исполнив за должника кредитное обязательство по указанным кредитным договорам, в этих правоотношениях вместо ОАО «Сбербанк России» стало новым кредитором, чьи права по возврату выплаченных им денежных средств обеспечены договорами залога с ОАО «Красная поляна+».

Учитывая, что хотя перемена лиц и произошла 31.03.2009г. и 02.04.2009г. соответственно, но в продолжающих существовать долговых обязательствах:

– по договору №620508027 от 11.03.2008г. об открытии невозобновляемой кредитной линии, обеспеченному договором ипотеки №620508027/И-2 от 25.06.2008г., заключенным до заключения договора ипотеки №620508077/И-5 от 27.10.2008г. (договор залога с истцом),

– по договору №620508070 от 30.06.2008г. об открытии невозобновляемой кредитной линии, обеспеченному договором ипотеки №620508070/И-1 от 24.07.2008г., заключенным до заключения договора ипотеки №620508077/И-4 от 27.10.2008г. (договор залога с истцом),

– по договору №620508057 от 22.05.2008г. об открытии невозобновляемой кредитной линии, обеспеченному договором ипотеки №620508057/И-1 от 23.05.2008г., заключенным до заключения договора ипотеки №620508077/И-4 от 27.10.2008г. (договор залога с истцом),

ООО «Ваша марка» является первоначальным залоговым кредитором должника, а ОАО «Сбербанк России» – последующим.

При этом, требование последующего залогодержателя удовлетворяется из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предшествующего залогодержателя.

Как полагает суд апелляционной инстанции, арбитражным судом области были правомерно отклонены доводы ответчиков о невозможности обращения взыскания на объекты, являющиеся предметом залога по договорам ипотеки №620508077/И-1 от 01.10.2008г. и №620508077/И-4 от 27.10.2008г., а также на земельный участок, расположенный по адресу: Курская область, Железногорский район, п.Студенок, кадастровый номер 46:06:041701:68, общей площадью 5 887,62 кв.м., с разрешенным использованием – для размещения птичника № 18 зона «А», по следующим основаниям.

Согласно статье 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

Как усматривается из материалов дела, спорные объекты, являющиеся предметом залога по договорам ипотеки №620508077/И-1 от 01.10.2008 г. и №620508077/И-4 от 27.10.2008 г., расположены на земельном участке площадью 209 508,53 кв.м., принадлежащем ранее ОАО «Красная поляна +» (залогодателю) на праве аренды сроком на 5 лет. На момент рассмотрения спора право аренды прекращено в связи с истечением срока, указанный земельный участок разделен и вновь образованные земельные участки предоставлены в собственность ЗАО «Красная поляна», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Спорные объекты недвижимости, являющиеся предметом залога по договору ипотеки №620508077/И-1 от 01.10.2008г., расположены на земельном участке площадью 995 500 кв.м., принадлежащем ранее ОАО «Красная поляна +» (залогодателю) на праве постоянного (бессрочного) пользования.

19.06.2009г. Постановлением №243 Главы Железногорского района Курской области право постоянного (бессрочного) пользования ОАО «Красная поляна +» прекращено, указанный земельный участок разделен и вновь образованные земельные участки предоставлены в собственность ЗАО «Красная поляна», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Также, из материалов дела усматривается, что на земельном участке, расположенном по адресу: Курская область, Железногорский район, п.Студенок, кадастровый номер 46:06:041701:68, общей площадью 5 887,62 кв.м., с разрешенным использованием – для размещения птичника № 18 зона «А», находятся объекты недвижимости, не являющиеся предметом договора ипотеки №620508077/И-1 от 01.10.2008 г.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В силу положений статьи 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Как следует из пункта 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 г. №90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», если предметом ипотеки является здание, расположенное на земельном участке, в момент заключения договора принадлежавшем залогодателю на праве постоянного бессрочного пользования и в последующем приобретенном залогодателем в собственность, либо нежилое помещение, залогодатель которого после заключения договора об ипотеке приобрел долю в праве собственности на земельный участок, занимаемый зданием, в котором это помещение находится, то при обращении судом взыскания на здание (нежилое помещение) его реализация осуществляется вместе с земельным участком (долей в праве собственности на земельный участок) под зданием.

С учетом указанных правовых норм, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований об обращении взыскания на земельные участки, находящиеся под спорными объектами недвижимого имущества, а также требований в части обращения взыскания на земельный участок, расположенный по адресу: Курская область, Железногорский район, п.Студенок, занятый одноэтажным нежилым зданием, зона «А», литер «Б18», площадью 1 760,6 кв.м., кадастровый номер 46:03:00:17:00:00:000:0:000.19.

При этом, арбитражный суд области правомерно отказал в удовлетворении требований об обращении взыскания на земельный участок, находящийся под одноэтажным нежилым зданием, литер ТП, назначение: объекты электрических сетей, общей площадью 65,5 кв.м., кадастровый (условный) номер объекта 46:06:17:00:00:000:0:000.69, поскольку заявленный истцом объект не является предметом договора ипотеки №620508077/И-1 от 01.10.2008г.

В соответствии с пунктом 3 статьи 350 ГК РФ в случаях обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке арбитражный суд устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества, подлежащего реализации на публичных торгах.

В этой связи, учитывая, что между сторонами отсутствует специальное соглашение, устанавливающее иную залоговую цену, чем это предусмотрено в договорах залога, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, исходя из его залоговой стоимости.

Вместе с тем, как усматривается из материалов дела, по договорам ипотеки №620508077/И-5 от 27.10.2008 года и №620508027/И-2 от 25.06.2008 года заложено одно и то же имущество. Однако к договору №620508077/И-5 от 27.10.2008 года истцом с залогодателем заключено дополнительное