"Теория и практика судебной строительно-технической экспертизы" (Бутырин А.Ю.) ("Городец", 2006)

проектно-сметная документация и разрешение на строительство жилого дома (иных строений) - в случае рассмотрения судом возможности раздела объекта недвижимости, не законченного строительством, а также документы, содержащие сведения о том, является ли спорным все домовладение либо его часть.
При отсутствии каких-либо из этих данных эксперт принимает меры к их восполнению, заявляя суду ходатайство о представлении дополнительных (по отношению к уже представленным) материалов, необходимых для дачи заключения.
Те же действия он совершает в том случае, если в материалах дела содержатся противоречивые данные (например, в нескольких документах указаны различные величины долей совладельцев в праве собственности на недвижимость при том, что в определении о назначении экспертизы названные величины не приведены).
Удостоверившись в том, что представленные судом документы содержат непротиворечивые и достаточно полные для производства исследований данные, эксперт решает вопросы, связанные с организацией осмотра спорного домовладения.
Все вопросы, связанные с организацией проведения натурных исследований, на практике решаются экспертом. Судья оказывает в этом содействие, предоставляя в его распоряжение адреса и номера телефонов спорящих сторон, а при отказе эксперту в доступе к объекту вызывает их в суд и разъясняет необходимость выполнения этих действий, принимает иные меры воздействия на участников процесса, определяет возможность проведения натурных исследований при отсутствии сторон по делу (при наличии доступа к объекту) и сообщает эксперту о такой возможности. Так как эти действия не имеют процессуальной регламентации, их порядок складывается по-разному, в зависимости от того, как судьи и эксперты понимают свою роль в решении указанных организационных проблем.
Далее эксперт проводит натурные исследования (экспертный осмотр) спорного дома, используя при этом не только собственно наблюдение, но и методы прямого и опосредованного измерения объекта, выявления и анализа его признаков, имеющих значение для решения поставленных вопросов.
При этом и в самом натурном исследовании можно выделить несколько стадий.
На первой стадии должно быть установлено соответствие элементов реального строения элементам, отраженным в техническом паспорте. Отсутствие веранды, террасы или какой-либо другой части дома должно быть зафиксировано в рабочих документах, а затем в заключении эксперта. При этом следует отражать только реально существующие элементы строения, так как спор о праве собственности на жилой дом - это спор о вещном праве. Объектом его может быть лишь реально существующий дом или его части, поскольку сам по себе спор о праве собственности на несуществующее в действительности имущество беспредметен.
Если в ходе осмотра будет установлено наличие строений, пристроек (надстроек), о которых в техническом паспорте нет никаких отметок, свидетельствующих об их правовой регистрации, эксперт должен зафиксировать и исследовать эти постройки для того, чтобы отразить полученные результаты в своем заключении, исключив их при этом из дальнейших расчетов.
В том случае, если в период времени, прошедший со дня экспертного осмотра до дня заседания суда, указанные строения (их фрагменты) будут зарегистрированы в установленном порядке, а соответствующие документы - приобщены к материалам гражданского дела, при назначении новой экспертизы в связи с вновь открывшимися обстоятельствами эксперт, обладая необходимыми данными, сможет провести соответствующие расчеты и оформить заключение без дополнительного выезда на место расположения спорного объекта.
На второй стадии эксперт приступает к определению габаритов, конструктивно-планировочных особенностей построек (в первую очередь исследуется основное строение <*>) домовладения, видов использованных при строительстве материалов и изделий, характера выполненных работ и состояния отдельных элементов строений. Для этого он должен исследовать и замерить все части построек: фундаменты, цоколи, стены, перегородки, междуэтажные и чердачные перекрытия, полы, крыши, окна, двери, инженерное оборудование, коммуникации и пр. Полученные данные необходимы эксперту для определения степени износа объектов исследования и их стоимости. Чтобы установить степень износа строения, эксперту надлежит выявить и проанализировать признаки, которыми сопровождается процесс "старения" конструкций, решая при этом задачи на обнаружение. В том случае, если у эксперта есть основания предполагать наличие признаков износа в недоступных для осмотра местах (например, фундамент или бревенчатая стена, обшитая деревянными рейками), ему следует предложить сторонам по делу обеспечить доступ к указанным конструкциям. Самостоятельно (даже с разрешения участников гражданского спора) выполнять указанные действия не следует - впоследствии это может спровоцировать дополнительные претензии "проигрывающей" стороны к эксперту. Возможно также предъявление исковых требований к сведущему лицу о возмещении ущерба, связанного с порчей имущества.
--------------------------------
<*> Основным называется строение, которое среди других на земельном участке является главенствующим по капитальности постройки, архитектурным признакам и назначению. Вопросы реального раздела рассматриваются в рамках гражданского судопроизводства, поэтому их решение во многом регламентируется гражданским правом, в объеме понятий которого существует определение главной вещи и принадлежности; вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением, следует судьбе главной вещи (ст. 135 ГК). Основное строение (как правило, это жилой дом) в данном контексте и является этой главной вещью, другие же постройки - принадлежностью. В первую очередь экспертом рассматривается возможность и разрабатываются варианты реального раздела в отношении основного строения, во вторую - других построек и элементов домовладения.
Задачи на обнаружение отличаются "от задач, для которых разрабатываются классические (например, математические) алгоритмы, прежде всего неполнотой информации об исследуемом объекте и о случайных факторах, которые так или иначе могли повлиять на его свойства или признаки, подлежащие обнаружению" (456, с. 37). Решение данных задач носит поисковый характер и включает в себя фактофиксирующий и оценочный моменты.
В ходе выполнения этих действий особое внимание следует уделить тем конструкциям, которые в соответствии с предложенными впоследствии вариантами раздела при переоборудовании строения будут подвергнуты механическому воздействию <*> (это, как правило, места опирания блоков, стропил на несущие стены, нижние венцы стен, фундамент), так как нельзя исключать ситуацию, при которой на фоне относительно небольшой степени износа всего строения отдельные элементы (в том числе и несущие) могут быть изношены сверхнормативно либо иметь существенные дефекты, не связанные с физическим износом. В таких случаях следует либо констатировать невозможность раздела, либо отразить в заключении зависимость возможности раздела от необходимости ремонта (замены) указанных конструкций.
--------------------------------
<*> Разумеется, установить конструкции, подлежащие механическому воздействию, можно только при условии, что эксперт, исследовав строение на месте, сможет мысленно смоделировать возможные варианты его раздела.
Оценка признаков физического износа производится по специальной методике, суть которой состоит в последовательном сопоставлении их с табличными данными, отражающими количественную оценку (в процентах) износа отдельных конструкций здания. Затем с помощью ряда уравнений, учитывающих удельный вес конструкции во всем объеме сооружения, определяется степень износа строения (120). От того, насколько она будет велика, зависит ход дальнейшего исследования. Так, если степень износа будет составлять 41 - 65% для деревянных домов и 41 - 70% - для каменных, то работы по их переоборудованию и перепланировке могут нанести значительный ущерб техническому состоянию дома, снизить прочностные характеристики конструктивных элементов до критического предела (218). Предлагая на рассмотрение суда заключение с вариантами раздела таких домов, эксперт должен обращать особое внимание на возможные последствия и на необходимость проведения мероприятий, исключающих возможность разрушения строения.
Если же величина износа спорного дома (других построек) превышает указанные предельные величины (65% и 70%), экспертом констатируется факт невозможности дальнейшей эксплуатации строений и, следовательно, их раздела <*>.
--------------------------------
<*> Закономерным (нормальным) физическим износом строения в результате утраты материалами своих свойств считается износ, при котором деревянное строение долговечностью 60 лет изнашивается: первые 20 лет - по 1% в год, от 20 до 40 лет - по 1,25% в год, от 40 до 60 лет - по 1,5% в год. Каменные строения долговечностью 120 лет изнашиваются: в первые 40 лет - по 0,5% в год, от 40 до 80 лет - по 0,6% в год, от 80 до 120 лет - около 0,8% в год. Нужно учитывать, что приведенные данные имеют лишь ориентировочное значение, фактический же износ строений необходимо определять по результатам экспертного осмотра.
Обследование состояния трубопроводов, системы водоснабжения следует начинать с фиксации мест установки сантехнического оборудования и разводки труб. Затем выявляется наличие или отсутствие свищей в трубах, резьбовых соединениях, устанавливается наличие (отсутствие) утечки воды, определяются места установки хомутов, проверяется работа запорной арматуры, эффективность крепления санитарно-технических приборов, их комплектность.
Допустимой максимальной относительной глубиной коррозии труб считается величина, равная 50% толщины стенки новой трубы. Допустимой величиной сужения труб коррозионно-накипными отложениями следует принимать уменьшение живого сечения трубы не более чем на 30%.
Величина износа должна также учитываться при определении стоимости строения. При всей очевидности данного положения оно не является общепринятым. "Одни эксперты учитывают процент износа (строения) дома... иные этого обстоятельства не учитывают... на практике это приводит к неправильной оценке дома и, следовательно, к неверным судебным решениям" (322).
Выявлением и фиксацией признаков физического износа заканчиваются натурные исследования строений спорного домовладения.
На третьей стадии исследуется его земельный участок. План участка должен содержать необходимые размеры всех его границ и строений домовладения. Перед проведением замеров производится общее обследование конфигурации участка, его насыщенности строениями и рельефа, устанавливается наличие уклонов, оврагов и других топографических особенностей.
Для рациональной организации работ по съемке участка рекомендуется перед началом проведения обмеров вычертить схему (абрис) всех границ и очертаний строений на нем, отобразив все изгибы линий, диагонали, необходимые для увязки размеров, привязки строений (при необходимости - и ограждений). При составлении абриса следует стремиться к тому, чтобы очертания изображенного земельного участка и строений на нем, их размещение относительно друг друга были близки к фактическому, чтобы соблюдалась относительная масштабность. Для этого, взяв за модуль любой параметр какого-либо строения (высоту сарая, ширину пристройки и т.п.), устанавливают отдельные соотношения заносимых в абрис строений, расстояний.
Выполнив подготовительную работу для измерения и определив на абрисе количество необходимых размеров, следует еще раз сличить с натурой схему (план) земельного участка.
Замер исходной (фасадной) линии следует проводить особенно тщательно, так как к этой линии наиболее целесообразно привязывать результаты дальнейших построений плана всего участка. Мелом намечаются риски посередине столбов угловых опор. Обозначение рисками характерных точек замеров, пересечение линий и створов позволяет избежать значительных погрешностей в балансе размеров.
Съемка участка малой площади (до 0,5 га) производится с применением стальной (пластиковой) мерной ленты и рулетки. Для предупреждения ошибок при обмере надлежит:
- проверять пластиковую рулетку по стальной ленте не менее одного раза в декаду, неверность ленты рулетки не должна превышать 5 см на 20 м - 0,25% от сравниваемой длины;
- при проверке ленты и при обмерах избегать сильного натяжения ленты;
- промеры производить в положении ленты, мало отличающемся от горизонтального;
- избегать скручивания ленты и смачивания ее.
Все линейные промеры должны производиться с точностью до 0,01 м. Ошибка измерения не должна превышать:
- для границ участков - 10 см, для линий - до 20 м;
- 1/200 (0,5%) - для линий свыше 20 м, но не больше 100 см для линий свыше 200 м;
- для строений - 3 см для линий до 6 м и 1/200 (0,5%) - для линий свыше 6 м.
Округления в размерах линейных промеров не допускаются. Границы участка замеряются по всей длине, а в случае, когда границы застроены и не дают возможности сделать это обычным порядком, необходимо провести дополнительные промеры частями или параллельно границе.
Каждый земельный участок имеет в натуре физические границы: закрытые (заборы, ограды, строения и прочие сооружения), а в ряде случаев и открытые (канавы, межевые знаки, вешки и пр.). Измерение участка производится по осевым линиям оград, расположенных между участками, и по внешней стороне оград, выходящих на улицы, проезды, площадки, - при отсутствии знаков (закрытых и открытых границ), без которых трудно точно установить границы усадебного участка. Эксперту следует руководствоваться всей совокупностью обстановки, устанавливая границы условно. Эта условность должна быть устранена в дальнейшем следующим путем:
- эксперт направляет в суд ходатайство, в котором содержится сообщение о том, что для выполнения экспертизы необходимо определить границы земельного участка спорного домовладения;
- судья доводит до сведения спорящих сторон информацию о необходимости для правильного разрешения дела выполнить действия, направленные на определение границ участка;
- стороны по делу привлекают работников территориального бюро технической инвентаризации для выполнения необходимых действий и внесения дополнений в технический паспорт спорного домовладения;
- судья в установленном порядке приобщает этот документ к материалам дела и предоставляет его в распоряжение эксперта;
- эксперт вносит указанные дополнения в объем данных, полученных в ходе натурных исследований.
Эта процедура может представляться несколько громоздкой: казалось бы, ее можно упростить при условии, что эксперт прямо сообщит сторонам о возникшем препятствии и укажет пути его устранения. Однако в этом случае сроки производства экспертизы будут зависеть от расторопности сторон, режима работы