"Теория и практика судебной строительно-технической экспертизы" (Бутырин А.Ю.) ("Городец", 2006)

территориального бюро технической инвентаризации и других факторов, что недопустимо. В случае направления ходатайства производство экспертизы приостанавливается до момента его удовлетворения (сообщения о невозможности удовлетворения).
Промеры границ участка проводят в определенном порядке, начиная с фасадной стороны участка, далее двигаясь, как правило, слева направо и обходя постепенно все границы участка (по периметру) до исходной точки, с одновременным замером строений и сооружений, расположенных на границе участка. Строения, расположенные в середине участка, обмеряются, как правило, в последнюю очередь.
На данной стадии работы эксперта на участке должны быть проведены все необходимые промеры засечек, створов, диагоналей (система замкнутого треугольника), определяющих конфигурацию участка и положение на участке строений и сооружений.
Резко выраженные контурные точки ситуации (строений) могут служить исходными пунктами, от которых путем нанесения линейных засечек определяются точки ситуационных контуров (сада, двора и пр.). Способ съемки участка с помощью вспомогательных линий, называемый также способом засечек, позволяет установить положение искомой точки путем пересечения лучей от двух ранее установленных или заданных точек.
Определение положения искомой точки путем нанесения засечек из трех точек является одним из наиболее точных способов, однако применяется лишь в силу особой необходимости. В этом случае третья засечка не только увеличит точность положения искомой точки, но и даст возможность контролировать это положение, так как при неправильно взятом замере три засечки не пересекутся в одной точке. При определении вспомогательных линий следует стремиться к тому, чтобы треугольник, образуемый линиями, соединяющими все три точки, был близок к равностороннему.
Кроме способа засечек, при замерах применяется также способ перпендикуляров, который позволяет установить положение искомой точки путем восстановления перпендикуляра к границе участка. Рекомендуется, чтобы расстояние до границы не превышало при этом 3 - 4 м.
Замеры следует проводить аккуратно, а цифровые записи делать четко. Ошибки или неясности могут вызвать необходимость повторного выхода на участок. При обмерах надо следить за тем, чтобы лицо, помогающее эксперту проводить замеры (на практике такую помощь осуществляет обычно одна из сторон по делу под "присмотром" другой стороны), держало рулетку за кольцо, отстоящее от нулевой отметки на некоторое расстояние. Несоблюдение этого требования часто бывает причиной ошибок, которые трудно выявить в дальнейшем. Кольцо рулетки целесообразно укреплять на нулевой ее отметке. Цифровые показатели мерной ленты должен отсчитывать эксперт, не передоверяя это другим лицам <*>.
--------------------------------
<*> В соответствии с действующими положениями, регламентирующими порядок производства судебной экспертизы, все действия должен проводить только эксперт без привлечения посторонних лиц. В данных обстоятельствах это условие можно соблюсти только при проведении замеров несколькими экспертами (оптимальный вариант - три эксперта: двое производят замеры, третий фиксирует их результаты). Однако при таком "бригадном" выполнении работ трудно обеспечить высокую производительность труда экспертного подразделения СЭУ (частнопрактикующие эксперты также предпочитают не объединяться в трудовые коллективы). Как правило, производство экспертизы, в том числе и проведение натурных исследований, осуществляет один эксперт. При этом, с нашей точки зрения, вполне допустимо привлекать к выполнению простейших операций истцов и ответчиков при условии постоянного контроля их действий со стороны эксперта. Такое участие сторон по делу положительно сказывается и на их отношении к результатам экспертизы - благодаря определенному психологическому эффекту причастности к происходящему.
Для определения площади застройки замеры строений следует проводить по цоколю. Деревянные стены, рубленные в обло (с остатком), замеряются без остатка, стены с пилястрами - без учета последних. Стены, имеющие обшивку тесом, измеряются с учетом обшивки. Навесы обмеряются по контуру крыш. Выступы у строений величиной до 0,1 м и изгибы границ участка такой же величины измеряются в тех случаях, когда необходимость получения этих результатов обусловлена существом поставленных перед экспертом вопросов.
Обмеряются и заносятся на эскиз все строения постоянного (т.е. не временного) типа, связанные с землей фундаментами или столбами, а именно:
- основные строения (жилые дома);
- строения служебного назначения: сараи, навесы, уборные и т.д.;
- сооружения: ограды, заборы, колодцы, тротуары, замощения, фонтаны и пр.
Не подлежат фиксации (и, разумеется, исследованию) строения переносные.
Выступающие части стен строений (пилястры, раскреповки) толщиной до 10 см и шириной до 1 м не замеряются и на эскиз не наносятся. Все остальные выступы в строениях замеряются, наносятся на эскиз и включаются в общую кубатуру строения.
Определение порядка пользования земельным участком требует четкого представления о его соответствии идеальной доле. Понятие идеальной доли подразумевает, что собственнику предоставляется в пользование земельный участок, в точности соответствующий его доле, указанной в правоустанавливающих документах либо в определении суда о назначении экспертизы.
Определение порядка пользования земельным участком предполагает наличие участков общего пользования, площадь которых учитывается в размере выделяемого участка.
При определении порядка пользования земельным участком либо при его реальном разделе, в зависимости от поставленных судом условий и специфики исследуемого объекта, экспертом решается один из трех основных вариантов преобразовательных (по отношению к участку) задач:
1) преобразование земельного участка в соответствии с идеальными долями собственников (с отступлением от идеальных долей) с выделением двух (или более) участков с самостоятельными входами без устройства участков общего пользования. В том случае, если земельный участок является собственностью владельцев строений домовладения, такое преобразование спорного участка считается его реальным разделом;
2) определение порядка пользования земельным участком с предоставлением в пользование сторон одного (или более) общего участка для обслуживания строений, обеспечения доступа к инженерным сетям, для прохода на земельные участки индивидуального пользования;
3) определение порядка пользования земельным участком спорной части домовладения в соответствии с идеальными долями сторон (либо с отступлением от идеальных долей сторон).
Расчет площади земельного участка, приходящейся на идеальную долю собственника, производится по формуле:
П = П х Д,
и о
где П - площадь земельного участка, приходящаяся на идеальную долю
и
собственника;
П - общая площадь земельного участка домовладения;
о
Д - доля собственника.
Расчеты, сопутствующие определению порядка пользования земельным участком, при котором предполагается выделение одного участка общего пользования двум или более участникам гражданского спора, производятся по формуле:
П = (П - П ) х Д + П / Н,
с о оп оп
где П - площадь участка, предоставляемого в пользование собственнику;
с
П и Д - то же, что в предыдущей формуле;
о
П - площадь участка общего пользования;
оп
Н - количество собственников, пользующихся участком.
Площадь участка общего пользования распределяется между собственниками в равных частях. При объединении долей собственников, о чем должно быть указано в определении суда о назначении экспертизы, объединенная доля считается долей одного собственника, т.е. участок делится по количеству полученных в результате объединения долей.
В случае разработки варианта порядка пользования земельным участком в домовладении с определением двух и более участков общего пользования, при котором все собственники будут пользоваться одним участком общего пользования, а часть собственников будет пользоваться двумя участками общего пользования, площадь выделяемого участка определяется по формуле:
n
П = (П - SUM П ) х Д + (П / Н) + ... +(П / H) ,
с о i=1 оп оп 1 оп n
где П , П , П , Д, Н - то же, что в предыдущих формулах;
с о оп
n - количество участков общего пользования;
n
SUM П - сумма площадей всех участков.
i=1 оп
На этом натурные исследования земельного участка заканчиваются. Выполненные планы земельного участка, строений, их описание являются рабочими материалами, на основе которых экспертом осуществляется дальнейшее исследование (четвертая стадия). Оно сводится к определению уровня освещения и инсоляции как помещений основного строения (жилого дома), так и земельного участка, с тем чтобы впоследствии, при разработке вариантов раздела спорного домовладения, учесть эти характеристики, исходя из того, что уровень освещения и инсоляция применительно к выделяемым его частям должны соответствовать действующим нормам. В этой части работы могут быть использованы соответствующие методические рекомендации, разработанные в РФЦСЭ (382).
Следующий этап производства экспертизы по данной категории дел можно охарактеризовать как расчетно-графический: на основе результатов натурных исследований определяется возможность преобразования объекта спора в соответствии с условиями, заданными судом, разрабатываются варианты такого преобразования. Атрибуты этих действий - расчеты, графика и комментарии к ним.
На первой стадии этого этапа определяется стоимость домовладения. Чаще всего при этом используется метод сравнительной стоимости единицы имущества - оценка подлежащих экспертному исследованию строений, иных элементов домовладения на основе использования единичных, скорректированных укрупненных показателей затрат на создание объектов, аналогичных исследуемым, что включает в себя подбор в специальных сборниках строения-аналога, по конструктивно-планировочному решению максимально близкого к оцениваемому строению. В таких сборниках дается описание конструктивных элементов (фундаментов, стен, перекрытий, крыши и пр.) типовых строений и приводится стоимость измерителя (единицы объема или площади) типового строения.
Для установления стоимости строения, характеристики которого существенно отличаются от типовых, применяются поправочные коэффициенты, выраженные в десятичных дробях. В расчетах используется также система коэффициентов, отражающая зависимость стоимости строения от степени его физического, морального и функционального износа.
Указанный метод используется при определении стоимости строений и сооружений, технические характеристики которых незначительно отличаются от типовых. Если оценке подлежит здание, выполненное по уникальному проекту, ее следует проводить с использованием метода определения стоимости укрупненных элементов, предполагающего последовательный выбор и оценку основных элементов здания (сооружения) с учетом вида и сортности материала, использованного для их изготовления. Установлению и оценке подлежат также выполненные работы по возведению, отделке и благоустройству строительного объекта.
Независимо от того, какой из примененных методов оценки используется экспертом, полученная в итоге сумма должна соответствовать базисному уровню цен. Чтобы определить цену строения на момент оценки, эксперт использует метод базисно-индексного расчета, основанный на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определенной с учетом базисного уровня цен.
Наряду с базисно-индексным применяется метод, который условно можно назвать методом применения банков данных о ранее оцененных объектах, которые должны формироваться по итогам анализа результатов оценки объектов недвижимости в каждом подразделении СЭУ Минюста России, отражающих многочисленные нюансы, характерные для рынка той территории, на которой осуществляется деятельность лаборатории (отдела) ССТЭ. С помощью постоянно пополняющихся (с каждой выполненной экспертизой данного вида) банков данных эксперт сможет определять и учитывать степень влияния на стоимость недвижимости множества различных ценообразующих факторов.
Наиболее приемлемый путь определения степени влияния таких факторов - использование метода сопоставления парных продаж объектов недвижимости, сходных с объектом оценки, в отношении которого действуют равные по количеству и характеру указанные факторы - все, кроме одного (нескольких), влияние которого (которых) подлежат определению.
Используемые в настоящее время методы оценки спорных объектов недвижимости, как правило, не учитывают этих факторов. В большинстве строительно-технических подразделений СЭУ при определении действительной стоимости домовладений эксперты, используя базисно-индексный метод расчета, применяют повышающие коэффициенты, утверждаемые местными органами власти, которые отражают увеличение среднего уровня затрат на приобретение продукции промышленности строительных материалов и выполнение строительных работ организациями региона за определенный предыдущий период. При таком подходе определяемая экспертами стоимость объекта исследования, как правило, отличается от рыночного уровня цен, поскольку учитываются лишь затраты на строительство здания (строения). Вместе с тем такой подход приемлем для подавляющего числа случаев экспертных исследований по данной категории дел (имеются в виду случаи констатации экспертом возможности реального раздела жилого дома между совладельцами), так как способ оценки недвижимости с учетом собственно "рыночных" факторов в указанных ситуациях неприменим в силу того, что предполагает продажу объекта спорной недвижимости, а это в большинстве случаев не входит в планы совладельцев. Когда же реальный раздел и иные формы преобразования спорного домовладения невозможны, его следует оценивать с учетом рыночных факторов. Это обусловлено необходимостью соблюдать условия, при которых сумма компенсации позволила бы стороне по делу, право владения недвижимостью которой прекращается со вступлением решения суда в силу, приобрести часть домовладения тех же габаритов, качества и расположенную в аналогичных условиях.
В настоящее время данной части решения рассматриваемых экспертных задач (стоимостным исследованиям) не уделяется должного внимания. Это происходит отчасти потому, что спор между сторонами ведется не по поводу стоимости домовладения - в подавляющем числе случаев она нужна лишь для определения