"Теория и практика судебной строительно-технической экспертизы" (Бутырин А.Ю.) ("Городец", 2006)

разницы между стоимостью идеальной доли того или иного совладельца недвижимости и стоимостью той части домовладения, которая ему выделяется при разрешении спора. Эта сумма всегда составляет весьма незначительную часть стоимости объекта недвижимости, и вопросы, связанные с ее определением, как правило, не оказывают большого влияния на разрешение спора по существу. Вместе с тем недостаточная обоснованность экспертной оценки домовладения, как показывает практика, может служить формальным поводом для отмены решения суда вышестоящей судебной инстанцией, что не дает основания занижать значение этого этапа экспертного исследования.
Определяя возможность реального раздела домовладения (вторая стадия данного этапа исследования), эксперт рассматривает его сначала без земельного участка. При этом он устанавливает:
- техническое состояние строения (вычисляет величину его физического износа), наличие (отсутствие) исключающих возможность эксплуатации строения повреждений, полученных в результате стихийных бедствий и воздействия иных факторов, например просадок основания фундаментов и т.п., если эти повреждения не могут быть устранены в соответствии с требованиями действующих строительных норм и правил;
- соотношение величины полезной площади <*> помещений жилого дома, отвечающих требованиям технических, санитарных норм, и количества спорящих сторон с учетом величины долей, принадлежащих им в праве собственности на недвижимость;
--------------------------------
<*> Полезной площадью считается суммарная площадь жилых и подсобных отапливаемых помещений в квартире, жилом доме без учета площади под печью, перегородками в габаритах капитальных стен. В настоящее время ряд вступивших в действие нормативных документов, регламентирующих порядок проектирования, возведения и эксплуатации объектов жилищной сферы, этого понятия не содержит, что не препятствует его использованию при решении рассматриваемых здесь вопросов.
- возможность устройства изолированных помещений (квартир <*>) с отопительно-варочными устройствами, отдельными входами, имеющих непосредственное дневное освещение (определенный уровень освещенности и инсоляции), в количестве, равном числу спорящих сторон, без нанесения несоразмерного ущерба строению, подлежащему разделу.
--------------------------------
<*> Квартира - жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, отделенное от других помещений капитальными стенами или перегородками без проемов и имеющее самостоятельный выход на лестничную клетку, в общий вестибюль (коридор) или непосредственно наружу.
На основании этих исследований эксперт решает вопрос о возможности раздела спорного дома между спорящими сторонами в соответствии с заданными судом условиями. При отсутствии такой возможности эксперт констатирует и обосновывает свой вывод, в ином случае - разрабатывает варианты реального раздела строения.
С помощью метода графического моделирования эксперт составляет поэтажные планы спорного строения, указывая, к каким изменениям приведет тот либо другой вариант реального раздела.
Прилагаемые к заключению эксперта, эти планы придают ему наглядность, что крайне необходимо для уяснения судом обстоятельств дела, так как осмотр дома практически всегда проводится без его участия. Поэтажный план является изображением воображаемого горизонтального разреза строения на таком уровне, где просматриваются наиболее важные конструкции. Целесообразно такой разрез делать на уровне 1,2 - 1,3 м, так как в этот разрез попадают дверные и оконные проемы. Поэтажные планы составляются в масштабе 1:100, как исключение для крупных зданий длиной свыше 70 м - в масштабе 1:200.
Литерация строений на поэтажных планах должна соответствовать литерации на плане земельного участка, номера помещений в плане показываются дробью в центре плана каждого помещения: в числителе ставится номер комнаты, в знаменателе - его площадь.
Высота показывается на поэтажных планах в тех помещениях, где взяты замеры. При подсчетах площадей и объемов исследуемого строения следует пользоваться величинами, взятыми непосредственно при замерах; подсчеты производятся с точностью до одного десятичного знака.
Варианты раздела жилого дома разрабатываются (третья стадия данного этапа исследования) на уровне проектного задания без разграничения помещений по их функциональному назначению, т.е. от эксперта не требуется проектирования кухонь, санузлов, веранды и пр. При этом он наносит на план все изменения, которые произойдут со строением после проведения работ по его переоборудованию: перечеркивается "крест-накрест" графическое изображение конструктивных элементов (внутренних некапитальных стен, перегородок), подлежащих демонтажу, и проемов (дверных, оконных), подлежащих заделке. Красными линиями на этот же план наносят условные обозначения конструктивных элементов и оборудования, устройство которых предполагается вариантом раздела дома. Площадь под вновь проектируемыми перегородками не учитывается. На планах при разработке вариантов раздела должны быть также указаны:
- расположение и размеры отопительно-варочных печей, расстояния их от стен с учетом требований правил пожарной безопасности (при проектировании печного отопления или местной системы отопления);
- размеры предлагаемых к выделу помещений по центру вновь возведенных межквартальных перегородок;
- размещение существующего газового оборудования с выделением его одному из совладельцев, увязка этого оборудования с расположением, размерами и объемом выделяемых помещений согласно требованиям СНиП.
После того как в план строения будут внесены названные выше изменения, части строения, выделяемые каждой из спорящих сторон, закрашиваются разными цветами <*>. На свободное от чертежа место листа выносятся условные обозначения - указывается, какой цвет соответствует той или иной стороне по делу. В тексте заключения отмечаются части основного строения, иных построек и оборудования, предлагаемые к выделу каждой из спорящих сторон, приводится стоимость указанных элементов объекта недвижимости. Вводы инженерных коммуникаций в дом до разводки по квартирам переходят в общее пользование собственников, их стоимость распределяется в равных долях, независимо от величины долей в праве собственности каждого из совладельцев.
--------------------------------
<*> Графические изображения вариантов преобразования объектов недвижимости следует выполнять в виде приложений к заключению эксперта.
При разработке вариантов раздела домов в два (и более) этажа следует учитывать, что возможны варианты, при которых совладельцам будут выделяться помещения, расположенные на разных этажах здания. Варианты, при которых помещения одного совладельца располагаются над помещениями другого совладельца, допустимы, но не предпочтительны - при этом снижается степень "изолированности" выделяемых частей здания.
Предпочтительным будет техническое решение, предусматривающее владение (пользование) помещениями как на первом, так и на втором (ином другом) этажах здания каждым из совладельцев, исключающее расположение помещений одного совладельца над помещениями другого совладельца. Для обеспечения доступа на второй этаж проектируется лестница. Земельный участок, расположенный под многоэтажным домом, и ремонтная зона вокруг него, как правило, при этом остаются в общем пользовании совладельцев.
При перепланировке помещений необходимо принимать во внимание, что для обеспечения наиболее эффективного естественного освещения комнат следует стремиться к определенному соотношению их размеров. Наиболее благоприятным оно является в пределах от 1,5:1 до 1:1,5, т.е. "один размер комнаты не должен превышать другой более, чем в 1,5 раза. Допускается планировка комнат с соотношением сторон от 1,75 до 2:1, заглубленная внутрь или вытянутая вдоль наружных стен с окнами" (396, с. 14). Минимальная ширина комнаты - 2,0 м, высота - 2,25 м, ширина внутриквартирного коридора - 0,85 м, передней - 1,4 м. Если высота помещения спорного дома меньше указанной, то это не является препятствием для положительного решения вопроса о разделе жилого дома между совладельцами.
Чтобы исключить возможность непосредственного выхода на улицу (во двор) из жилого помещения предлагаемой к выделу части дома, эксперт предусматривает тамбур и наносит его на план спорного дома. При этом глубина тамбура должна быть не менее 2,2 м. Если же тамбур устроить невозможно, предусматриваются двойные двери, в том числе с открыванием в разные стороны, оборудованные уплотняющими прокладками и дверными доводчиками.
В ходе разработки вариантов раздела экспертом должны учитываться требования, предъявляемые строительными нормами и правилами к характеристикам проектируемых межквартирных перегородок: они должны обеспечивать определенный тепловой режим, нормативную звукоизоляцию, их удельный вес должен быть соотносимым со способностью фундамента выдерживать возникающие нагрузки без сверхнормативных деформаций и разрушений.
Печь проектируется исходя из расчета поверхности нагрева в зависимости от габаритов и расположения помещений (450). Расположение печи должно соответствовать требованиям строительных норм и правил, регламентирующим параметры отопления, вентиляции и кондиционирования жилых помещений. Параметры режима отопления должны также отвечать нормативным требованиям, т.е. определенная нормами температура в помещениях должна обеспечиваться при нормативно обусловленном расходе топлива.
Инженерное оборудование дома (отопительное, сантехническое и пр.) переходит совладельцу вместе с выделяемой площадью, если оно включено в состав имущества, подлежащего разделу. В противном случае оно остается во владении стороны, установившей его. Вопрос о принадлежности инженерного оборудования предварительно решается судом, что должно быть указано в мотивировочной части определения о назначении экспертизы. Если эти данные в указанном документе отсутствуют, эксперт вправе обратиться в суд с просьбой предоставить их.
Если одной из сторон по делу в соответствии с предложенным вариантом раздела переходит дорогостоящее оборудование, для второй (третьей и т.д.) стороны экспертом проектируется оборудование, оптимальное по своему уровню. Выполняя эти работы, эксперт не должен ориентироваться на стоимость "оставшегося" у первой стороны оборудования и уровень его комфортности - разницу в стоимости другие стороны должны получить в виде денежной компенсации, определенной судом на основании расчетов эксперта.
Переоборудование, предусмотренное вариантами раздела строений, зачастую содержит в себе виды работ, для проведения которых требуется разрешение специализированных организаций. В этом случае для переоборудования спорного строения необходимо не только техническое решение эксперта, но и формальное (оформленное документально в установленном порядке) подтверждение возможности реализации такого решения <*>.
--------------------------------
<*> К таким работам следует относить переоборудование системы газоснабжения жилого дома, устройство тамбуров на фасадной части строения и пр.
Экспертом не рассматривается вопрос о проектировании дополнительного газового оборудования (это компетенция территориальной службы газового хозяйства). В заключении рассматривается только вопрос о возможности его установки исходя из нормативных требований к выделяемой для этих целей площади, к объему помещения.
Направление предлагаемых экспертом вариантов раздела дома на согласование в территориальные подразделения санэпидемнадзора, пожнадзора, службы газового хозяйства, административно-территориальный орган архитектуры и градостроительства и пр. не входит в компетенцию эксперта-строителя и должно производиться судом.
Раздел служебных строений, дворовых построений и сооружений производится с учетом их принадлежности, расположения на территории, примыкающей к выделяемой части дома, и стоимостного выражения идеальных долей.
Если произвести раздел спорного дома в точном соответствии с идеальными долями совладельцев невозможно, эксперт должен разработать наиболее приемлемые варианты раздела. Суды нередко делают в определении оговорку, что это доступно только при незначительном отклонении от идеальных долей. Такая постановка вопроса неправомерна. Эксперт должен разработать варианты раздела, определить натуральное и стоимостное выражение отклонения, предоставив суду возможность решить, является ли оно значительным. В противном случае результаты рассмотрения гражданского дела напрямую связываются с субъективным моментом, ибо понятие значительности весьма относительно, зависит от ряда факторов, в том числе от мнения спорящих сторон и иных обстоятельств, установление которых находится вне компетенции судебного эксперта-строителя. Выделение на долю в праве личной собственности в соответствии с заданными судом условиями частей спорного домовладения сопровождается расчетами и пояснением эксперта. После этого определяется и отражается в заключении эксперта натуральное (величина полезной площади) и стоимостное выражение отклонений от идеальных долей совладельцев по каждому из разработанных вариантов.
На четвертой стадии определяются виды и объем (количество) работ, материалов и изделий для переоборудования строения в соответствии с разработанными вариантами реального раздела.
Решение данного вопроса связано с реализацией экспертом своих знаний в области технологии строительного производства, ведения работ по реконструкции жилых зданий. В результате приводится перечень лишь основных работ, без перечисления таких, например, операций, как врезка скобяных изделий, устройство осветительных приборов во вновь образованных помещениях и пр. Затем указывается стоимость каждой позиции и определяется общая сумма затрат <*>. При этом эксперт не определяет, кому из совладельцев следует выполнять (оплачивать выполнение) те или иные работы по переоборудованию. Решение данного вопроса - прерогатива суда.
--------------------------------
<*> Чтобы основной текст заключения был компактнее, целесообразно указанные расчеты и их результаты выполнять в табличной форме в виде приложений к заключению. - Прим. авт.
На этом заканчивается процесс разработки вариантов раздела домовладений в тех случаях, когда установлена его возможность. При отсутствии таковой эксперт констатирует и обосновывает это обстоятельство; в таких случаях он вправе в порядке личной инициативы изучить возможность выдела части дома, соответствующей размеру доли истца (истцов), либо возможность определения порядка пользования спорным домом. При этом достаточно в заключении эксперта констатировать сам этот факт, указав тем самым путь разрешения гражданского спора. Если же стороны согласятся с предлагаемым экспертом вариантом выдела части жилого дома или порядком пользования им, они должны изменить свои исковые требования, а суд - назначить новую