"комментарий к федеральному закону "о государственном земельном кадастре" (постатейный)" (4-е издание, переработанное и дополненное) (под ред. е.а. галиновской) ("юстицинформ", 2007)

всего предусмотреть конкретные эффективные меры по ее охране. Эти меры могут быть разными, так как они устанавливаются в соответствии с особенностями самих земель и той или иной хозяйственной деятельности, находя отражение в соответствующих статьях Земельного кодекса, которые необходимо принимать во внимание при ведении земельного кадастра.
3. Приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат.
Принцип приоритета охраны жизни и здоровья человека при любой хозяйственной деятельности, связанной с использованием и охраной земель, логично вытекает из первого и второго принципов. Но если соблюдение первых двух принципов косвенно содействует охране жизни и здоровья людей, то третий принцип указывает на необходимость принятия таких специальных решений и выполнения таких действий, которые прямо и непосредственно позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить вредное воздействие на его здоровье при использовании земли. Гарантией соблюдения названного принципа служит обращенная ко всем землепользователям обязанность нести необходимые затраты для достижения целей названного принципа, причем даже если эти затраты окажутся большими.
4. Участие граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством.
В отличие от Федерального закона "Об охране окружающей среды", предоставляющего гражданам и общественным экологическим организациям (объединениям) лишь право содействования государственным органам в борьбе с нарушениями природоохранительного законодательства (ст. ст. 11, 12), Земельный кодекс значительно расширяет эти права. Граждане и общественные организации (объединения) имеют право принимать участие в подготовке решений экологического содержания. При этом органы государственной власти и местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить такое участие. Этот принцип, по сути, воспроизводит положения Федерального закона от 19 мая 1995 г. N 82-ФЗ (в ред. Федерального закона от 02.02.2006 N 19-ФЗ) "Об общественных объединениях" <*>, который в ст. ст. 17 и 27 определяет права общественных объединений участвовать в выработке решений органов государственной власти и органов местного самоуправления и способы их реализации.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1995. N 21. Ст. 1930.
5. Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Таким образом, провозглашено общеизвестное положение гражданского права - "принадлежность следует судьбе главной вещи". В данном случае земельный участок часто рассматривается как "главная вещь", а все, что прочно связано с ним (здания, сооружения и т.д.), является его принадлежностью. Однако ст. 35 ЗК РФ имеет в виду и противоположную ситуацию, когда приобретение здания или сооружения влечет за собой право на соответствующий земельный участок.
6. Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий.
Реализация принципа сохранения особо ценных земель и территорий обеспечивается не только ст. ст. 27, 30 - 32, 79, 94, 101 ЗК РФ, но и Федеральным законом от 14 марта 1995 г. "Об особо охраняемых природных территориях" <*>.
--------------------------------
<*> СЗ РФ. 1995. N 12. Ст. 1024.
7. Платность использования земли, согласно которой любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Земельный кодекс в ст. 65 под одним общим названием "Платность использования земли" понимает земельный налог и арендную плату за землю. Между тем правовая природа той и другой платы за землю имеет существенные различия. Земельный налог есть властное предписание государства. От налога может освободить землепользователя только компетентный государственный орган, и то только на основании Налогового кодекса Российской Федерации. Арендная плата - предмет свободной договоренности сторон, заключивших договор аренды земельного участка. Средства от арендной платы поступают арендодателю в соответствии с условиями договора. Земельный налог идет в государственный бюджет в суммах, определяемых на основании НК Российской Федерации.
8. Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Принадлежность земель к той или иной категории по ст. 7 ЗК РФ предопределяет основное их целевое назначение и соответствующий правовой режим использования земель каждой конкретной категории (с учетом зонирования и разрешенного использования). Отнесение земель к категориям и перевод их из одной в другую производится компетентными органами власти и определяется ст. 8 ЗК РФ, но никак не самими пользователями земли.
9. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований устанавливается федеральными законами.
Разграничение государственной собственности на землю на собственность федеральную, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований - необходимое условие земельного строя страны.
10. Дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.
Без учета природных, социальных, экономических и иных факторов, влияющих на правовой режим земель, земельный кадастр оказался бы безликим, неопределенным, а порядок использования и охраны земель был бы недифференцированным.
11. Сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.
Статья 36 (ч. 2) Конституции РФ устанавливает, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно. Вместе с тем в общественных интересах указанная статья вводит ограничения хозяйственной свободы пользователей земли, которые состоят в том, чтобы ими не наносился ущерб окружающей среде и не нарушались права и законные интересы иных лиц. Кроме того, Земельный кодекс в ряде статей обеспечивает сочетание интересов общества и законных интересов граждан: при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд, с одной стороны, удовлетворяются потребности государства и муниципальных образований в земле, с другой - гарантируется защита имущественных прав граждан в форме денежных компенсаций или предоставления другого равноценного земельного участка взамен изъятого (ст. ст. 60 - 63). И наконец, комментируемый принцип (подп. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) устанавливает разграничение действий норм гражданского и норм земельного законодательства при регулировании земельных отношений. Суть этого разграничения состоит в том, что гражданское законодательство устанавливает общие нормы регулирования имущественных отношений, в том числе земельных, а земельное законодательство устанавливает специальные нормы регулирования земельных отношений. Поэтому если есть специальная норма, содержащаяся в Земельном кодексе или в каком-либо другом нормативном правовом акте, решающая какой-то вопрос земельного права, то общая норма гражданского законодательства не может применяться. Например, гражданское законодательство допускает свободный торговый оборот имущества, в то время как земельное законодательство устанавливает множество ограничений для такого оборота земель (ст. 27 ЗК РФ дает конкретный перечень ограничений оборотоспособности земельных участков). По гражданскому праву переход права собственности от одного субъекта к другому происходит свободно в процессе совершаемых сделок. В земельном праве государственные земли могут быть переданы (проданы) в частную собственность только путем приватизации в установленном законом порядке.
Федеральными законами могут быть установлены и другие принципы земельного законодательства, не противоречащие установленным п. 1 ст. 1 ЗК РФ.
Статья 6. Место государственного земельного кадастра в системе государственных информационных ресурсов
Комментарий к статье 6
Сбор и систематизация основных сведений о земле в целях государственного управления земельным фондом России составляют основную цель организации и ведения государственного земельного кадастра.
Комментируемой статьей установлен важный признак сведений, содержащихся в государственном земельном кадастре, который имеет и правовое значение, - они являются государственным информационным ресурсом.
Согласно установленным понятиям к государственным информационным ресурсам относятся ресурсы, создаваемые для обеспечения деятельности органов государственной власти и вырабатываемые в результате этой деятельности, а также ресурсы, создаваемые негосударственными организациями по заказам и в интересах органов государственной власти.
Государственные информационные ресурсы составляют основу единого информационного пространства России. Для государственного земельного кадастра (ГЗ) как части общей системы государственных информационных ресурсов это означает, что сбор сведений ГЗ должен осуществляться по единой системе, не должно быть противоречащих законодательству препятствий сбору этих сведений, кроме того ГЗ представляет собой единую для всего государства систему.
В целом формирование информационного пространства России важно для всего общества, но если оно формируется в интересах органов государственной власти, то должно быть направлено на объединение и развитие существующих информационно-аналитических ресурсов, предназначенных для обеспечения их эффективной управленческой деятельности. Поэтому ГЗС не может существовать автономно, а должен находиться в постоянном взаимодействии с иными информационными источниками, имеющими значение для эффективного государственного управления.
Необходимость реализации новых идей и концепций в области формирования единого информационного пространства связана и с тем, что информатизация органов государственной власти до сих пор, как указывалось в различных документах, была ориентирована на повышение эффективности собственной деятельности, и это привело к созданию значительного числа ведомственных (отраслевых) автоматизированных (локальных и территориальных) информационно-управляющих систем, предназначавшихся, как правило, для удовлетворения информационных потребностей ограниченного круга пользователей. Внедрение новых информационных технологий не давало ожидаемого эффекта. То же можно сказать и в отношении формирования и действия государственного земельного кадастра. Кроме того, внедрение эффективных экономических механизмов в сфере управления землей и недвижимостью невозможно без систематизированных и достоверных сведений о земельных участках и иных объектах недвижимости, современных автоматизированных систем и информационных технологий их учета и оценки.
Отношения по формированию и реализации прав на государственные информационные ресурсы урегулированы несколькими нормативными актами. Одним из основных является Федеральный закон от 20.02.1995 N 24-ФЗ "Об информации, информатизации и защите информации". Согласно данному Федеральному закону под информационными ресурсами понимаются отдельные документы и отдельные массивы документов, документы и массивы документов в информационных системах (библиотеках, архивах, фондах, банках данных, других информационных системах) (ст. 2 Закона).
Информационные ресурсы, как указывает ст. 4 того же Закона, являются объектами отношений физических, юридических лиц, государства, составляют информационные ресурсы России и защищаются законом наряду с другими ресурсами. Правовой режим информационных ресурсов определяется нормами, устанавливающими: порядок документирования информации; право собственности на отдельные документы и отдельные массивы документов, документы и массивы документов в информационных системах; категорию информации по уровню доступа к ней; порядок правовой защиты информации.
В свою очередь, государственные информационные ресурсы Российской Федерации, к которым отнесен и ГЗК, формируются в соответствии с такими сферами ведения, как (ст. 7 Закона): федеральные информационные ресурсы; информационные ресурсы, находящиеся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (далее - информационные ресурсы совместного ведения); информационные ресурсы субъектов Российской Федерации. Как следует из общего правового режима ГЗК, он относится к федеральным информационным ресурсам.
Формирование государственных информационных ресурсов в соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона об информации осуществляется гражданами, органами государственной власти, органами местного самоуправления, организациями и общественными объединениями. Федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации формируют государственные