"Теория и практика судебной строительно-технической экспертизы" (Бутырин А.Ю.) ("Городец", 2006)

перестроек или без них; порядок исполнения - на кого будут возложены обязанности по реализации перестроек и переоборудования; стоимость работ. Может быть предложено несколько вариантов переоборудования и перестройки (в пределах заданных судом условий), в таких случаях речь также идет о вариантах раздела. Для установления почти всех перечисленных обстоятельств необходимы специальные знания в строительстве.
Отдельные авторы придерживаются мнения, что суд не может решать споры о реальном разделе домовладения в целях образования из него двух или более самостоятельных домовладений, поскольку то, что в судебной практике именуется "разделами в натуре", "реальным разделом пользования", на их взгляд является практически распределением "владения и пользования отдельными частями домовладения" (322, с. 28), или, иными словами, определением порядка пользования. Мы не разделяем эту точку зрения и считаем, что в данном случае допускается смешение понятий "реальный раздел дома" и "определение порядка пользования жилым домом" и не делается существенных различий между ними: раздел, в отличие от определения порядка пользования, предполагает изолированность выделяемых частей дома и прекращение действия в их отношении режима общей собственности.
Как показывает практика, при назначении ССТЭ в отношении спорных строительных объектов судьи часто смешивают понятия "выдел" и "раздел", подменяя первое вторым. Истец, как правило, стремится именно выделить долю, принадлежащую ему по праву собственности, а не разделить домовладение между всеми совладельцами (их количество может быть значительным), о чем и указывает в исковом заявлении. Большое количество совладельцев при относительно скромных размерах домовладения (собственники домовладений-гигантов решают свои споры вне судебной сферы) делает, как правило, невозможным реальный раздел. При этом подмена понятий ведет к выполнению экспертом ряда действий (изучение строений с точки зрения их раздела, констатация его невозможности, соответствующее оформление заключения эксперта, направление этого документа в адрес суда, назначившего экспертизу), не способствующих разрешению спора. При выявлении несоответствия содержания исковых требований и вопросов, поставленных судом перед экспертом, последнему необходимо направить ходатайство в суд с просьбой уточнить задание, разъяснив, какой смысл вкладывается им в эти понятия.
Понятие "определение порядка пользования недвижимостью" следует употреблять при решении вопросов, возникающих в отношении спорных объектов, не являющихся собственностью сторон по делу (нельзя делить то, чем не владеешь), даже если при разработке вариантов их преобразования выполняются условия, отвечающие требованиям, предъявляемым к реальному разделу. Тем не менее при назначении экспертиз по делам этой категории судьи часто ставят перед экспертом вопрос: "Возможен ли раздел земельного участка между истцом и ответчиком?", при том что участок находится в собственности государства, а стороны по делу являются его пользователями.
Неоднозначно решается вопрос о том, что может быть эквивалентом величины идеальной доли совладельца - ее стоимостное выражение или размер полезной либо иной площади. При решении этого вопроса, как отмечает В.Ф. Маслов, "суды проявляют колебания" (322, с. 29), которые присущи и экспертам. В специальной литературе предпочтительным считается определение доли сторон в связи с разделом жилого дома, исходя из стоимости выделяемых частей дома (322, с. 12). Такой же подход отражен и в новой редакции ГК РФ: "Участник долевой собственности, осуществивший... неотъемлемые улучшения... общего... имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество" (ч. 3 ст. 245 ГК РФ). При этом ни в самом ГК РФ, ни в многочисленных комментариях к нему не разъясняется, что следует понимать под "неотъемлемыми улучшениями": только пристройки, надстройки к дому и его перестройку или и результаты любого, даже самого незначительного ремонта. С.В. Капустин, например, рекомендует при решении этого вопроса исходить из "житейской" логики и в соответствии с ней относить к неотъемлемым улучшениям также ремонтно-строительные работы с использованием основных конструкционных и отделочных материалов (наружная обивка стен досками и обкладка кирпичом, внутренняя обивка стен досками и ДВП, настилка новых полов) и ни в коем случае не принимать во внимание работы по текущему ремонту (оклейка стен обоями, покраска окон и дверей) (277, с. 27). Думается, что житейское чутье - довольно зыбкое основание для решения данного вопроса, а введение в ГК РФ неясного по содержанию понятия - "неотъемлемое улучшение" - нельзя отнести к удачам специалистов в области законотворчества. Все это касается и подхода законодателя к определению величины долей в праве на общее имущество.
Несмотря на то что такая позиция закреплена в ГК РФ и отражает мнение большого числа специалистов в этой области, ее нельзя принять безоговорочно, поскольку порядок определения как идеальной, так и реальной доли по стоимости влечет за собой постоянную корректировку величин идеальных долей после ремонта и улучшения отделки, замены санитарно-технического оборудования и т.д. Каждый раз это требует обследования дома специалистами, соответствующего оформления его результатов. Такой подход, с нашей точки зрения, не отражает в достаточной степени существа вопроса, касающегося отношений совладельцев в праве собственности на жилой дом, тогда как определение долей исходя из площади позволяет сохранить их стабильность, как правило, на протяжении всего периода эксплуатации дома (218, с. 20). Еще ярче несостоятельность такого подхода проявляется, когда при определении долей в части дома одного из совладельцев имеются дорогостоящие элементы строительных конструкций или инженерного оборудования. Например, наличие золотого унитаза при других равных условиях настолько увеличит долю обладателя раритета, что доли других совладельцев дома невозможно будет выразить ни в десятичных, ни в простых долях. Не случайно при анализе причин отмены решений районных и городских судов по делам данной категории Президиум Московского областного суда отмечал, что "увеличение стоимости домовладения без изменения его полезной площади не является основанием для изменения долей в праве собственности, изменение долей в домовладении возможно только при увеличении полезной площади" (367). Заместитель председателя Московского областного суда подтверждает эту позицию в одной из своих работ: "При разрешении соответствующих дел суды по-прежнему должны учитывать полезную площадь дома. Сам же по себе капитальный ремонт без ее изменения, сколь значительным бы он ни был, не может служить основанием к изменению долей в праве собственности. В этом случае интересы того, кто осуществил ремонт и понес в связи с этим расходы, могут быть защищены путем присуждения ему соответствующей денежной компенсации" (263, с. 43).
Однако и определение доли "по площади" не всегда оправдано.
Рассмотрим такой пример. У двух совладельцев равные доли, а дом представляет собой две равные части, выполненные из разных строительных материалов (наружные стены одной части - из высококачественного кирпича, другой - каркасные, дощатые, утепленные, с двухсторонней обшивкой). Если за критерий определения реальной доли эксперт примет полезную площадь дома, разработает на этом основании варианты раздела, а суд согласится с предложенным им вариантом, то один из совладельцев в результате такого раздела будет владеть "кирпичной" частью дома, другой - "дощатой". Это вряд ли приведет к разрешению спора, и компенсация, равная разнице между стоимостью "кирпичной" и "дощатой" частей дома, скорее всего, не утешит собственника, так как стороны в подавляющем большинстве случаев заинтересованы в удовлетворении своих жилищных потребностей.
Заслуживает внимания подход к решению данной проблемы, при котором величины долей (имеются в виду случаи рассмотрения судами спорных вопросов о праве на долю в собственности, или, иными словами, о "введении" в долю) определяются по площади помещения жилого дома (полезной площади) пропорционально величине затрат (стоимости выполненных работ, характер которых можно определить как "значительные"). Под значительными работами следует понимать капитальный ремонт, реконструкцию, переоборудование, а также новое строительство (в том числе и вспомогательных построек). При установлении их стоимости следует использовать принцип определения стоимости работ, связанных с капитальным ремонтом, т.е. к стоимости собственно "капитальных" работ прибавляется стоимость работ, носящих "некапитальный" характер. Если выполнялись исключительно "некапитальные" работы (покраска кровли, замена фурнитуры и пр.), то это не является основанием для "введения" в долю.
Все эти рассуждения касаются в основном вопросов, которые решает суд, поскольку в компетенцию эксперта входят лишь технические аспекты данной проблемы. Тем не менее на практике выбор критерия обычно осуществляется экспертом, что, на наш взгляд, противоречит закону - это дело суда, а не эксперта. В то же время определить, какому критерию с учетом обстоятельств дела отдать предпочтение в том либо ином случае, можно только проведя сравнительный анализ и оценив результаты расчетов, полученных с применением обоих критериев. Следовательно, заключение эксперта будет объективно в этой части, если в нем найдет отражение расчет как "по стоимости", так и "по площади". В заключении должны быть также приведены комментарии эксперта, из которых суд мог бы уяснить, что повлияло на результаты расчетов. Проанализировав эти данные наряду с другими обстоятельствами дела, суд сделает свой выбор, отдав предпочтение тому или иному подходу.
Следует определить правильное отношение эксперта к такому виду представляемых ему судом документов, как технический паспорт территориального бюро технической инвентаризации на спорное домовладение. Данные, содержащиеся в нем, можно условно разделить на правовые и технические, а также на обязательные и ориентирующие. Первые указывают на величину долей совладельцев в праве собственности на недвижимость, отражают факт регистрации в установленном порядке строений и отдельных пристроек. Вторые отражают технические характеристики объектов недвижимости. К обязательным следует относить данные правового характера, эксперт использует их в своих исследованиях без каких-либо корректировок (за исключением ситуаций, в которых они противоречат данным других материалов дела, и тогда в суд направляется соответствующее ходатайство). Данные ориентирующего значения (например, величина физического износа основного строения спорного домовладения) эксперт подвергает корректировке, если они отличаются от данных, полученных в ходе натурных исследований объектов гражданского спора. Эксперт вправе сообщить об имеющих место несоответствиях в суд для того, чтобы были приняты меры к внесению в технический паспорт необходимые коррективы. Предпочтительнее ситуация, когда в судебном заседании при участии эксперта наряду с его заключением рассматривается паспорт территориального бюро технической инвентаризации с уже внесенными коррективами.
Решая вопрос о возможности реального раздела спорного дома, эксперт определяет возможность устройства в нем отдельных (изолированных) жилых помещений (квартир), имеющих непосредственное дневное освещение, отопительно-варочное устройство, самостоятельный выход наружу.
В соответствии с жилищным законодательством жилые помещения могут располагаться не только в жилых домах, но и в коттеджах (дачах), если они приспособлены для постоянного проживания.
Чтобы правильно решить вопрос о возможности раздела жилого дома, нужно различать такие понятия, как "соответствие помещения санитарным и техническим требованиям" и "уровень благоустройства (комфортности) помещения". Первое предусматривает наличие условий, в которых проживание человека в конкретном помещении не приносит вреда его здоровью, второе - наличие в помещении коммунальных удобств (водопровода, канализации, центрального отопления, газоснабжения, кондиционирования, телефонной связи и пр.).
Жилое помещение может отвечать санитарным и техническим требованиям, но быть неблагоустроенным либо быть благоустроенным, но не соответствовать таким требованиям. Неблагоустроенный дом подлежит разделу; дом, который не отвечает санитарным и техническим требованиям, реальному разделу в качестве жилого не подлежит, так как не может использоваться по прямому назначению.
Полагаем, что при решении вопроса о возможности раздела жилого дома нельзя принять в качестве обязательного условия проектирования квартир, например, наличие подсобных помещений - ванной комнаты (душевой), кухни, прихожей.
Вопрос о пределах применения нормативных данных в ССТЭ заслуживает отдельного рассмотрения.
Обратимся для этого к системе философских понятий, точнее, к принятому в этой отрасли знаний делению понятия истины на объективную и конвенционную (договорную). Трактовка объективной истины как соответствия знания объективной действительности называется классической, является самой древней и относительно простой. Конвенционной считается истина, признаваемая таковой по конвенции, соглашению. Суждение является истинным не потому, что соответствует действительности, а потому, что люди договорились считать его истиной; конвенционной истиной являются многие постулаты в различных научных системах. Они могут совпадать с объективной истиной или не совпадать (346, с. 8).
На основании сказанного специальные нормы и правила, регламентирующие порядок возведения, строительства и эксплуатации строительных объектов, с определенной степенью условности можно разделить на две категории. К первой следовало бы, на наш взгляд, отнести нормативные положения, напрямую вытекающие из объективных законов природы, свойств предметов материального мира, т.е. те, в основе которых лежит "объективное условие". Укажем некоторые из них:
- осадочные швы в стенах должны быть предусмотрены во всех случаях, когда возможна неравномерная осадка основания здания (49, с. 35);
- в районах с сейсмичностью менее 7 баллов основания следует проектировать без учета сейсмического воздействия (90, с. 24);
- в растянутых и изгибаемых элементах из пиломатериалов не следует допускать ослаблений на кромках (35, с. 22).
Подобные нормы долгое время остаются неизменными и подвергаются корректировке, если в процессе теоретических исследований или практической деятельности будет выявлена их неполнота или неточность. Нормы этого рода универсальны и могут использоваться экспертом-строителем без всяких оговорок.
К нормам второй категории следует относить те, в основе которых лежит "договорное условие". Они выработаны в результате компромисса между специалистами в различных областях знания и представителями (руководителями) отраслевых ведомств. В качестве примера можно назвать учетную норму площади жилого помещения и норму предоставления