Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2011 по делу n А46-13604/2010. Изменить решение

право муниципального образования г.Омск на земельный участок с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2143 прекращено в связи с отчуждением последнего ответчику – ООО «Городская Недвижимость» по договору купли-продажи от 27.04.2010 №1405 и регистрацией за ним права собственности в ЕГРП 11.05.2010.

Поскольку свидетельство о праве собственности от 25.02.2010 серия 55 АГ № 154904 не является актуальным, установленное в статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правило о том, что зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, для оспаривания документа – основания возникновения права муниципальной собственности (в данном случае - распоряжения Департамента имущественных отношений) не применяется.

Тем самым, арбитражный суд вправе дать оценку и не применять правовой акт (абзац 12 статьи 12 ГК РФ) независимо от того, предъявлялись ли требования о признании соответствующего акта недействительным.

Применительно к рассматриваемой ситуации и по смыслу разъяснений, изложенных в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 31.05.2011 № 145, тот факт, что распоряжение Департамента имущественных отношений Администрации г.Омска от 11.02.2010 № 1192-р не было признано в судебном порядке недействительным, сам по себе не исключает права суда дать оценку соответствия указанного распоряжения требованиям действующего законодательства в контексте изменения разрешенного использования земельного участка.

В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса РФ земли подразделяются по целевому назначению на категории, включающие в том числе земли населенных пунктов (пункт 1). Указанные в пункте 1 земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2).

При этом общий порядок проведения зонирования территорий определяется нормами главы 4 Градостроительного кодекса РФ.

В соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью правил землепользования и застройки территорий.

Согласно статье 36 Градостроительного кодекса РФ действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования (часть 3). Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий общего пользования (часть 4). Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель, названных в части 6 настоящей статьи, в том числе для земель, покрытых поверхностными водами. Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется в соответствии с федеральными законами. 

В соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса РФ разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1). Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3).

В части 4 статьи 37 настоящего Кодекса установлено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований

Согласно части 5 этой же статьи, решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

 В Правилах землепользования и застройки, утвержденных решением Омского городского Совета от 10.12.2008 №201 (далее – Правила землепользования и застройки), содержатся аналогичные положения, входящие в градостроительный регламент (о видах разрешенного использования, допустимости вспомогательных видов разрешенного использования только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемых совместно с ними (часть 3 статьи 10); об изменении видов разрешенного использования (статья 13).

 В соответствии со статьей 13 Правил землепользования и застройки изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 1). Изменение видов разрешенного использования земельных участков государственной власти, органами местного самоуправления может осуществляться при наличии дополнительного разрешения и согласования уполномоченных исполнительных органов Российской Федерации, Омской области и органов местного самоуправления города Омска (часть3). В случаях, если земельный участок расположен на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, то решения о возможности изменения вида его разрешенного использования принимается уполномоченными органами исполнительной власти Российской Федерации, Омской области, уполномоченными органами местного самоуправления города Омска в соответствии с федеральными законами.

Согласно статье 38 Правил землепользования и застройки карта территориального зонирования включает рекреационные зоны (Р), для которых (Р-1,Р-2,Р-3,Р-4,Р-5,Р-6) основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования и вспомогательные виды разрешенного использования приведены в статье 42 (таблица 1). С учетом нахождения земельного участка  с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2143 в рекреационной зоне (в прибрежной зоне отдыха (Р-4) и зоне рекреационно-ландшафтных территорий (Р-6), что подтверждается представленными Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации г.Омска  письмом от 26.10.2010 исх. № 06/11697 (л.д. 40-42 т.1) и градостроительным заключением от 01.09.2011 (с приложением фрагмента карты градостроительного зонирования), установленные для этого земельного участка основные виды разрешенного использования не включают в себя такие виды, как «для благоустройства и озеленения».

В статье 43 Правил землепользования и застройки установлены общие требования в части видов разрешенного использования земельных участков, в соответствии с которыми для всех объектов основных и условно разрешенных видов использования вспомогательными видами разрешенного использования в том числе являются объекты благоустройства, зеленые насаждения (часть 2 статьи 43). Размещение вспомогательных видов разрешенного использования разрешается при условии соблюдения требований регламентов и иных требований действующего законодательства (часть 3 статьи 43).

          Устанавливая земельному участку  с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2143 в качестве основного вида разрешенного использования (кадастровый паспорт земельного участка на л.д.15-17 т.5) - «для благоустройства и озеленения», который в силу части 2 статьи 43, пункта 3 части 3 статьи 10 Правил землепользования и застройки мог являться лишь вспомогательным видом разрешенного использования, то есть дополнительным по отношению к установленным градостроительным регламентом для зон Р-4 и Р-6 основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляться совместно с ними,  Департамент имущественных отношений Администрации г.Омска нарушил требования как указанных выше норм Правил землепользования и застройки, так и статей 30, 36, 37 Градостроительного кодекса РФ. Кроме того, при установлении этому земельному участку (образованному при разделении земельного участка :2127)  иного  вида разрешенного использования, чем имевшийся у последнего, Департаментом имущественных отношений изначально нарушены требования пункта 3 статьи 11.2 ЗК РФ.  Ввиду чего распоряжение Департамента имущественных отношений Администрации г.Омска от 11.02.2010 № 1192-р  не соответствует закону.   

            Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний. Указанные публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования с учетом положений частей 3-10 статьи 39 Градостроительного кодекса РФ.

В случае, если до введения в действие Градостроительного кодекса РФ один вид разрешенного использования изменен на другой вид такого использования, решение об изменении вида разрешенного использования на другой принимается без проведения публичных слушаний.

В соответствии с объяснением начальника отдела кадастрового учета по г. Омску ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Омской области Цуркан Н.Н. (л.д.38-39 т.1) земельный участок с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2127, являющийся исходным по отношению к земельному участку с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2143 площадью 150000 кв.м, в свою очередь был образован в результате последовательного разделения земельного участка с кадастровым номером 55:36:140107:244, который был поставлен на государственный кадастровый учет 28.06.2006 (что подтверждается представленным в материалы дела кадастровым планом от 27.06.2006), а право собственности на него было зарегистрировано за муниципальным образованием г.Омск 26.02.2007 (свидетельство о государственной регистрации права серии 55АВ № 399767- л.д.43 т.1). Градостроительный кодекс РФ вступил в действие 30.12.2004, следовательно, изменение разрешенного использования земельного участка, образованного в результате разделения земельного участка с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2127 с установленным разрешенным использованием «для рекреационных целей под парк», должно было осуществляться с учетом проведения публичных слушаний.

Между тем, Департамент имущественных отношений Администрации г.Омска, установив земельному участку с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2143 площадью 150000 кв.м  по заявке ООО «Городская Недвижимость» разрешенное использование «для благоустройства и озеленения»,  публичные слушания по данному вопросу не проводил. В письменном отзыве на апелляционные жалобы третье лицо - Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г.Омска подтвердил, что в отношении территории Парка Победы проекты планировки не утверждены, а публичные слушания по данному вопросу не проводились.

При том, что фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 55:36:140107:244, последовательное разделение которого привело впоследствии к возникновению спорного участка, соответствовало парку, о чем свидетельствует кадастровый план от 27.06.2006 № 56/06-17472 на него, территория, на которой расположен земельный участок с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2143 площадью 150000 кв.м, соответствует статусу земель общего пользования.

Подтверждением этому служит также и межевой план от 02.02.2010, подготовленный по итогам выполнения кадастровых работ по разделению земельного участка  с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2127, выполненный МП г. Омска ГКБ «Земля и недвижимость» по заказу ООО «Городская Недвижимость» (л.д.101-136 т.4). В соответствии со сведениями, содержащимися на листе 17 указанного межевого плана, земельный участок с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2127:ЗУ2 (смежный с земельным участком с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2143) относится к землям общего пользования.

Непроведение же публичных слушаний при установлении спорному земельному участку иного разрешенного использования, чем «для рекреационных целей под парк», является нарушением прав населения муниципального образования г.Омск.

Оценив имеющиеся доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает установленным обстоятельством отнесение земельного участка с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2143 площадью 150000 кв.м, из которого впоследствии (путем разделения) были образованы земельные участки, являющиеся предметом оспариваемых прокурором последующих сделок, к землям общего пользования и фактически используемого как парк.

При этом суд апелляционной инстанции, отказав в удовлетворении повторного ходатайства представителя ООО «Городская Недвижимость» о назначении инженерно-экологической экспертизы на предмет установления при визуальном обследовании наличия у спорного земельного участка признаков парковой зоны, исходит из отсутствия оснований для назначения данной экспертизы, поскольку  нарушения, на которые указывает прокурор в иске и суд первой инстанции в решении, связаны с изменением разрешенного использования земельного участка и, соответственно, исследуемые вопросы относятся к правовым, находящимся в компетенции суда.

Также суд апелляционной инстанции на основании изложенного исходит из отсутствия правовых оснований для установления ответчиком - Департаментом имущественных отношений Администрации г.Омска разрешенного использования «для благоустройства и озеленения» земельному участку с кадастровым номером 55:36:14 01 07:2143.

То обстоятельство, что кадастровый учет спорного земельного участка проведен, и сведения о нём были внесены в государственный кадастр недвижимости в том виде, в каком они (сведения) были предопределены самим Департаментом имущественных отношений Администрации г.Омска, не препятствует признанию не соответствующим закону установления