"Теория и практика судебной строительно-технической экспертизы" (Бутырин А.Ю.) ("Городец", 2006)

при оценке экономической обоснованности того или иного проекта. Устанавливая наличие и степень морального износа здания, строения, сооружения, эксперт сопоставляет наиболее существенные для решения данного вопроса характеристики исследуемого объекта с таковыми аналогичного объекта (точнее, с характеристиками идеальной его модели), отвечающего современным (на момент оценки) требованиям, предъявляемым к таким объектам. Удостовериться в правильности оценки эксперт сможет, сравнив полученные результаты с данными оценки объектов, аналогичных исследуемому, т.е. при наличии соответствующего банка данных.
Вопросы, связанные с решением стоимостных задач, рассмотрены ниже. Относительно атрибутивных исследований в целом еще раз подчеркнем, что определением свойств объекта экспертное исследование, как правило, не исчерпывается. Это лишь один из этапов в ряду исследований, в том числе классификационных и диагностических, если выявленные свойства объекта служат основанием для отнесения его к какому-то классу или для определения его состояния. Атрибутивные исследования могут также предшествовать индивидуализации (выделению) объекта. В таких случаях устанавливается, "какой из объектов обладает определенными свойствами, отвечает конкретным требованиям" (349, с. 24), например, при установлении круга лиц, в чьи обязанности входило обеспечение безопасных и безаварийных условий труда на том производственном участке, где произошел несчастный случай (авария), или при решении вопроса, в каких документах должны быть отражены конкретные производственные операции, в обязанности какой организации входит выполнение определенных строительно-монтажных, наладочных, отделочных и иных работ. Отличие таких исследований от исследований свойств в том, что цель их - выделение из числа подобных объекта (объектов), обладающего (обладающих) заданными свойствами, а не получение ответа на вопрос, какими свойствами обладает исследуемый объект. "Эксперт должен установить, какой именно из объектов отвечает определенным требованиям, в то время как при формулировании выводов о свойствах устанавливается только наличие (отсутствие) у представленного на исследование объекта какого-либо свойства" (349, с. 24).
Ситуалогические подзадачи ССТЭ
Решению экспертных задач, связанных с реальным разделом домовладений между их собственниками, предшествуют исследования, направленные на установление взаимного расположения основного (жилого) строения и построек хозяйственно-бытового назначения, инженерных коммуникаций, элементов благоустройства и пр. После этого подлежит измерению и фиксируется расстояние от этих объектов до границ участка домовладения. Результаты этих исследований - основа для построения плана спорного домовладения и последующей разработки вариантов его раздела.
При рассмотрении судами исков о признании постройки самовольной на том основании, что ее возведение осуществлено с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил (ч. 1 ст. 222 ГК РФ), эксперт определяет расстояние от вновь возведенного (спорного) здания, строения или сооружения до возведенных ранее строительных объектов либо объектов повышенной бактериологической опасности (свалки бытовых и иных отходов, туалеты и пр.). В первом случае проверке подлежит соответствие нового строительства требованиям противопожарных норм, во втором - санитарных. Эти исследования также подпадают под категорию ситуалогических. Если их разделить на макро- и микроисследования, то указанные выше можно отнести к первым. Вторые в таком случае будут направлены на составляющие объекта экспертизы. Это могут быть элементы арматурного каркаса железобетонной конструкции (взаимное расположение закладных деталей и арматурных стержней), крепежные детали (их ориентация относительно друг друга) узла соединения отдельных клееных деревянных и полимерных строительных конструкций и пр.
Решение рассматриваемых подзадач направлено на реконструкцию вещной обстановки произошедшего события, позволяющую в дальнейшем (используя результаты иных исследований) воссоздать характер и последовательность его отдельных фрагментов, что представляет собой динамическую составляющую данных исследований.
Ситуалогические исследования - промежуточный этап в череде решаемых экспертом задач. В ряде случаев они предшествуют решению классификационной задачи, следуя за экзистенциональной, атрибутивной и диагностической. Так, для определения вида опасной зоны <*>, в которой произошел несчастный случай (классификационная задача), установлению подлежат:
--------------------------------
<*> Указанные зоны делятся на зоны постоянно действующих опасных производственных факторов и зоны потенциально опасных производственных факторов. - Прим. авт.
1) наличие объектов, совокупность которых образует опасные условия для работающих, - неизолированных токоведущих частей электроустановок, неогражденных перепадов по высоте; грузов, подлежащих перемещению, источников вредных веществ и т.д. (экзистенциональная подзадача);
2) свойства (характеристики) названных объектов, определяющие их опасность для работающих, - сила электротока и его напряжение (предусмотренные технической документацией и фактические), формирующие режим работы электрооборудования; вид вредных веществ, а также их концентрация в воздушной среде рабочих мест; величина перепадов по высоте предметов, по которым перемещались работающие (атрибутивная подзадача);
3) состояние объектов, составляющих вещную обстановку происшествия, - герметичность сосудов, в которых хранятся вредные вещества, техническое состояние грузоподъемных механизмов, с помощью которых перемещались грузы и оборудование, и пр. (диагностическая подзадача);
4) взаимное расположение источников опасности (ситуалогическая подзадача);
5) принадлежность места происшествия к категории зон с постоянно действующими опасными производственными факторами либо к категории зон с потенциально опасными производственными факторами (классификационная подзадача).
На основе полученных результатов решается нормативистская задача (соотнесение полученных результатов с требованиями специальных норм и правил); далее эксперт приступает к решению каузальной задачи (установление причин происшедшего).
Стоимостные задачи ССТЭ
Исследования, связанные с определением стоимости выполненных работ и использованных строительных материалов, строительного объекта в целом либо отдельной его части, выходят за рамки рассматриваемой экспертизы, определенные ее названием. Однако на практике эти исследования остаются неотъемлемой частью профессиональной деятельности эксперта-строителя.
Законом предусмотрена уголовная ответственность за нарушения правил ведения строительных работ, повлекшие за собой, в частности, крупный ущерб (ст. 216 УК РФ). Определить его стоимостное выражение можно только с использованием соответствующих специальных знаний.
При рассмотрении судами гражданских споров о праве собственности на домовладения определение стоимости дома, построек хозяйственно-бытового назначения, благоустройства и затрат, понесенных сторонами, позволяет судить о степени участия истца и ответчика в строительстве, обустройстве спорной недвижимости. Проведение расчетов необходимо и при определении компенсации, выплачиваемой одной из сторон, когда стоимость реально выделяемой части домовладения отличается от стоимостного эквивалента идеальной доли совладельца в праве собственности на недвижимость, а также при выполнении ремонтно-восстановительных работ в ходе рассмотрения исков о возмещении ущерба при заливах квартир, разрушении строений (ст. 15 ГК РФ).
В соответствии со ст. 37 Семейного кодекса РФ имущество каждого из супругов может быть признано их общей совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из них либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и др.). При судебном рассмотрении споров супругов о праве собственности на имущество специальные знания эксперта-строителя необходимы для определения стоимости как части имущества, составляющей недвижимость жилищной сферы, так и строительных работ, проведенных во время их совместной жизни (виды и объем этих работ устанавливаются, разумеется, не экспертным путем).
Цель экспертного определения цены продукции строительного производства или выполненных ремонтно-строительных работ - установление имеющих доказательственное значение обстоятельств, которые необходимо выяснить по делу для его правильного разрешения. К обстоятельствам такого рода следует относить последствия консервации строительства. Так, "если по независящим от сторон причинам работы по договору строительного подряда приостановлены и объект строительства законсервирован, заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ" (ст. 752 ГК РФ). Если спор между заказчиком и подрядчиком по поводу указанной суммы перейдет в сферу судебного разбирательства, эксперт-строитель должен провести экономические расчеты. Необходимость в расчетах возникает при определении стоимости перерасходованных при производстве строительных работ материалов. Такой перерасход, если он необоснованный, в себестоимость строительных работ не входит, а подлежит возмещению за счет виновных лиц в порядке, установленном действующим законодательством.
Потребность в производстве экспертиз, связанных с решением этих вопросов, постоянно возрастает. Это обусловлено увеличением в гражданских и арбитражных судах количества хозяйственных и иных споров, порождаемых отсутствием эффективного механизма правового регулирования идущих в стране процессов становления относительно новых форм собственности, развития рыночных отношений.
Выделение судебно-стоимостных исследований в качестве самостоятельного вида экспертной деятельности - закономерный этап развития цивилизованного бизнеса в России. "Практика разрешения предпринимательских споров за последние 10 - 12 лет показывает, что центр обсуждения и принятия решений по спорным вопросам медленно, но верно сдвигается в область правового поля. Вектором развития является увеличение роли судебных и досудебных процедур и постепенное сокращение процедур внесудебных" (256, с. 17).
Необходимость в рыночной оценке недвижимости промышленной, жилищной и градостроительной сферы возникает в уголовном судопроизводстве при расследовании дел, связанных с приобретением или сбытом имущества, заведомо добытого преступным путем (ст. 175 УК РФ), незаконным получением кредита (ст. 176 УК РФ), преднамеренным (ст. 196 УК РФ) и фиктивным (ст. 197 УК РФ) банкротством и пр. В гражданском и арбитражном процессах специальные знания эксперта-строителя востребованы при судебном рассмотрении исков о применении последствий недействительных и ничтожных сделок, признании сделки недействительной (ст. ст. 166 - 170 ГК РФ), споров о правах и законных интересах лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.
Определение рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков может быть как самостоятельной экспертной задачей, так и промежуточным этапом исследования, что имеет место при производстве экспертиз по гражданским делам, связанным со спорами о праве собственности на домовладения.
Для данного вида исследований характерна определенная специфика, заключающаяся в избирательности подхода к решению вопроса, всегда ли при определении стоимости строений спорного домовладения следует учитывать влияние таких факторов, как их месторасположение (в городе или сельской местности, а в пределах населенного пункта - в центре или на окраине); наличие (отсутствие) транспортных магистралей (железнодорожных либо автомобильных); степень благоустройства района, где расположен объект спора; наличие (отсутствие) в непосредственной близости от него леса, реки, озера, моря либо реально существующих или предусмотренных в перспективе промышленных предприятий, свалок, иных источников вредного воздействия на человека и т.д.
Наиболее приемлемый путь определения степени влияния таких факторов - исследование с использованием метода сопоставления парных продаж, т.е. сопоставления стоимости двух уже проданных схожих объектов оценки, в отношении которых действуют аналогичные по количеству и характеру факторы (все, кроме одного или нескольких), влияние которых подлежит определению. Этот метод не может быть рекомендован для подавляющего числа экспертных исследований по делам данной категории (имеются в виду случаи констатации экспертом возможности реального раздела жилого дома между совладельцами), так как способ оценки недвижимости с учетом собственно "рыночных" факторов в таких ситуациях неприменим. Поясним это положение на следующем примере.
Жилой дом возводился в элитном месте двумя совладельцами на участке земли, переданном им по наследству; вклад их в строительство одинаковый, соответственно, им принадлежат равные доли в праве собственности на него. Дом невозможно разделить в точном соответствии с их идеальными долями. Поэтому суду необходимо определить сумму выплаты в качестве компенсации той стороне по делу, которой будет передана во владение "меньшая" часть дома. При этом следует исходить из того, что оценка имущества - это определение его стоимости в соответствии с поставленной целью, а установление рыночной стоимости недвижимости напрямую связано с его продажей. Рыночная стоимость имущества - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.
Рассматриваемая выше ситуация не предполагает совершения сделки купли-продажи (собственники продолжают эксплуатировать каждый свою часть дома), следовательно, нет условий для констатации необходимости определения собственно рыночной стоимости спорной недвижимости. Здравому смыслу противоречило бы увеличение суммы компенсации, основанное на влиянии такого фактора, как элитное месторасположение постройки, при том, что расходы, связанные с возведением дома, определялись лишь затратами, связанными с его строительством. В данном случае при определении стоимости спорного объекта недвижимости должен быть использован затратный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание имущества, с учетом всех видов износа. Данный подход предполагает применение названных выше методов сравнительной стоимости единицы имущества и стоимости укрупненных элементов.
В тех случаях, когда реальный раздел и иные