"Теория и практика судебной строительно-технической экспертизы" (Бутырин А.Ю.) ("Городец", 2006)

формы преобразования спорного домовладения невозможны, его следует оценивать с учетом рыночных факторов. Это обусловлено необходимостью соблюдения условия, при котором сумма компенсации позволила бы стороне по делу, право владения недвижимостью которой прекращается с вступлением решения суда в силу, приобрести часть домовладения тех же габаритов и качества и расположенную в аналогичных условиях.
Такой же подход следует использовать при возможности реального раздела спорного домовладения на территориях, обладающих негативными с точки зрения оценки характеристиками (удаленность от административных центров, неблагоприятная экологическая обстановка, отсутствие развитой инфраструктуры и пр.). Рыночная стоимость жилых домов, построек хозяйственно-бытового назначения в таких местах может быть существенно ниже, чем затраты на их возведение. Поэтому затратный подход в таких обстоятельствах неприменим, так как рассчитанная таким способом компенсация при определении стоимости части домовладения может быть равна рыночной стоимости всего домовладения либо превышать ее, а это противоречит здравому смыслу.
Отдельного рассмотрения заслуживают вопросы, связанные с определением стоимости зданий, строений и сооружений, возведение которых в силу различных обстоятельств не было завершено.
Не законченные строительством объекты оцениваются как недвижимость. Вместе с тем, по смыслу ст. 219 ГК РФ, право собственности на недвижимость возникает с момента ее государственной регистрации, а до регистрации строящегося объекта, по замечанию Е.А. Суханова, он не может быть признан недвижимостью (431, с. 283). С учетом сказанного в заключении эксперта должны содержаться данные о наличии (отсутствии) государственной регистрации оцениваемых строений и влиянии этого факта на стоимость объекта исследования.
На рынке недвижимости объекты незавершенного строительства активно продаются и покупаются - закон не препятствует их обороту. Несмотря на формально существующую вероятность, что сделка может оказаться ничтожной по закону, если спор возникнет до того, как объект будет завершен строительством, судебная практика свидетельствует, что такая вероятность невелика и ею можно пренебречь.
Подтверждением этого служат положения, содержащиеся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости". В нем возможность положительного решения вопросов, может ли не завершенный строительством объект быть предметом договора купли-продажи и подлежит ли регистрации переход права собственности, аргументируется следующим образом: "В соответствии со ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте".
Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе. Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством. Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.
В силу ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента их регистрации.
Перемещение недостроенного объекта (если он представляет собой, например, фундамент и наружные стены) без несоразмерного ущерба невозможно, следовательно, он - объект недвижимости. Поэтому региональные комитеты по земельным ресурсам, осуществляющие регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, регистрируют переход прав на не завершенный строительством объект и земельный участок.
В практике имеют место случаи отказа в признании права собственности на строящееся здание. Однако основанием такого отказа является не то обстоятельство, что объект не закончен строительством, а иные мотивы, например тот факт, что здание (строение) не имеет индивидуально-определенного претендента на право владения собственностью, при том что в соответствии со ст. 209 ГК РФ право собственности может быть признано только на индивидуально-определенное имущество. Такой пример приведен в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 1620/96 от 6 августа 1996 г. Даже в том случае, если регистрация права собственности на не законченный строительством объект была бы более проблематична, это не должно служить препятствием для его оценки судебным экспертом. Ничто не мешает ему дать заключение в условной форме, например: "При условии, что данное здание будет окончено строительством в соответствии с проектом и зарегистрировано в установленном порядке, его стоимость составит 200 млн. рублей".
Независимо от того, какой будет форма заключения - условной или безусловной, и с учетом того, что недостроенные объекты продаются и покупаются на рынке, при их оценке следует использовать метод сравнительного анализа продаж, принимая во внимание:
- степень готовности строительного объекта;
- величину затрат и время, необходимые для завершения строительства;
- другие обстоятельства: не является ли объект оценки "долгостроем", не устареет ли он морально в случае завершения его строительством в соответствии с проектом, будет ли он отвечать современным требованиям специальных правил и рынка.
Важное значение имеют при этом:
- возможность использования объекта в соответствии с его назначением без отступлений от требований экологических норм;
- сохранение целевого назначения территории, на которой расположен объект оценки (за период его консервации оно могло измениться а территория приобрести, например, статус заповедника, охранной зоны, что исключает либо ограничивает возможность использования объекта по назначению);
- экономическая целесообразность продолжения и окончания строительства (часто предпочтительнее демонтировать оборудование, разобрать элементы здания на отдельные детали для дальнейшего их использования);
- форма владения (пользования) продавцом земельным участком (в ряде случаев при его долгосрочной аренде экономически целесообразно утилизировать объект и возвести новый, с иным функциональным назначением);
- наличие (отсутствие) каких-либо обязательств продавца, связанных с владением (пользованием) земельным участком, на котором расположен объект оценки (это может быть предусмотренное договором аренды обязательство по периодическому ремонту и замене расположенных на участке, но не имеющих отношения к недостроенному зданию коммуникаций, участию в социальных программах того административно-территориального образования, где расположен объект, и пр.). Финансовое бремя таких обязательств может быть весьма существенным;
- другие условия.
Таким образом, определение стоимости не законченных строительством зданий, строений и сооружений никак нельзя отнести к наиболее простым задачам, решаемым в ходе оценочной деятельности. Правовой аспект рассмотрения данных вопросов придает им определенную специфику, дальнейшее изучение которой будет способствовать совершенствованию работы экспертов и повышению эффективности расследования и судебного разбирательства дел, связанных с недвижимостью промышленной, жилищной и градостроительной сферы.
Классификационные задачи ССТЭ
Общая черта классификационных исследований состоит в установлении принадлежности объекта на основании определения его свойств и характеристик к официальному (предусмотренному государственным стандартом или иным нормативным документом) множеству объектов, свойства и характеристики которых заранее известны.
"При классификационном исследовании свойства (признаки), подлежащие изучению, заранее предопределены свойствами универсального класса (рода, вида)" (299, с. 37).
О возможности выделения классов "нестандартизированного" характера говорит А.А. Эйсман: "С практической точки зрения целесообразно выделить следующие две категории классов: универсальные и специальные. Универсальные классы имеют широкое общепринятое значение, используются в различных областях науки и практики" (472, с. 35). Определения специальных классов автор не дал, однако указал, что они не только не входят в универсальные общепринятые классификации, но даже в пределах специальной отрасли знаний не имеют устойчивой номенклатуры (472, с. 35).
Перед экспертом-строителем достаточно часто ставится вопрос о принадлежности строительных изделий, деталей, конструкций к изделиям, деталям, конструкциям того или иного "официального" класса, типа, вида. Так, при определении стоимости каменной кладки нужно определить ее вид - простая, средней сложности, сложная; при выяснении причин и условий разрушения строения (сооружения) - марку бетона и класс арматуры, марки самих железобетонных конструкций и деталей, вид грунта, на котором осуществляется строительство.
При выявлении брака продукции строительного производства или выполненных строительных работ эксперт-строитель в зависимости от характера дефекта определяет его как исправимый (поддающийся исправлению) либо как окончательный, т.е. не поддающийся исправлению <*>. По месту обнаружения брак подразделяется на внутренний, выявленный строительной организацией до сдачи работ заказчику, и внешний, выявленный при эксплуатации объекта строительства.
--------------------------------
<*> Исправимым браком считаются выполненные работы, исправление результатов которых технически возможно и экономически целесообразно; окончательным - работы, исправление результатов которых технически невозможно и экономически нецелесообразно. - Прим. авт.
Существование классов, не предусмотренных официальной стандартизацией, предопределено особенностями ССТЭ. Например, класс жилых домов, которые при определенных условиях могут быть разделены между совладельцами, является специфичным для данного рода экспертизы, и по объему он меньше, чем класс жилых домов в целом. Существует такого же плана деление строительных объектов применительно к решению экспертных задач, направленных на установление параметров теплового режима зданий, характера и интенсивности влияния тепла на расположенные под ними мерзлые грунты. В соответствии с названным принципом деления здания классифицируются следующим образом:
- холодные (не имеющие системы отопления);
- отапливаемые с устройством подполья;
- отапливаемые с конструкцией полового настила "на грунте";
- с отапливаемым подвалом;
- с горячими цехами или устройствами, создающими большую теплоотдачу, но имеющие воздушную изоляцию грунтов;
- здания с горячими цехами с большой теплоотдачей от них в грунт при отсутствии их воздушной изоляции (258, с. 147).
Наличие классов - "официальных" (существующих независимо от ССТЭ) и "специальных" (складывающихся в процессе ее становления) не составляет специфику ССТЭ. Общая черта, присущая всем судебным экспертизам, в рамках которых проводятся исследования данного вида, - "отнесение объекта на основании его свойств и характеристик к определенному классу" (299, с. 36).
Т.М. Пучкова отмечает статический характер рассматриваемых исследований: "С одной стороны, соответствующие категории (понятия) объектов статичны, поскольку предопределены классификационными системами, в значительной степени консервативными, с другой стороны - однозначно классифицировать можно лишь объекты, находящиеся в статическом состоянии (неизменные или несущественно изменяемые)" (377, с. 57).
К частным классификационным задачам ССТЭ относятся задачи по установлению принадлежности:
- продукции промышленности строительных материалов (деталей, изделий, конструкций) к определенному виду, марке, классу;
- продукции строительного производства (зданий, строений, сооружений) к определенной серии, типу капитальности, области эксплуатации (промышленное, гражданское и пр.);
- строений и сооружений к группе, предполагающей эксплуатацию объектов в особых условиях (сейсмо- и селеопасных, с высоким уровнем грунтовых вод, на территории с зыбкими грунтами и пр.);
- проведенных (планируемых) ремонтно-строительных работ к капитальному, текущему, профилактическому виду ремонта и т.д.
Важное основание для классификации работ - необходимость их оформления в соответствии с установленным порядком. Так, в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, их капитальный ремонт (если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов) осуществляются на основании разрешения на строительство. Этот документ подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (ряд исключений по отношению к действию этого положения приведен в указанном Кодексе). Согласно п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса, выдача разрешения на строительство не требуется в случаях:
- строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
- строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.);
- строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
- изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом <*>;
--------------------------------
<*> Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. - Прим. авт.
- иных случаях, если в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной