Хорошо ль иметь домик в деревне?

Для основной массы наших граждан дачные участки давно превратились в подспорье к семейному столу. И сколько ни убеждай свою тещу или свекровь в убыточности огородничества в наше время - бесполезно. Прошли десятилетия с момента появления первых садоводческих товариществ, однако поток дачников, с наступлением весны устремляющихся к своим заветным участкам земли, не ослабевает и по сей день. Однако новые экономические условия не могли не затронуть и садоводства. чем же живет сегодняшний скромный землевладелец, практически лишенный поддержки государства, но продолжающий, как и тридцать лет назад, упорно вспахивать свой родной кусочек земли?

В ожидании инвестора

В советские времена инженерная инфраструктура садоводств создавалась при финансовой поддержке образующих их государственных предприятий и организаций. Такие садовые объединения до сих пор имеют разветвленную сеть водоснабжения, электрификации, газоснабжения, телефонизации, разного рода подстанции, внутренние дороги и подъездные площадки. Но начало 90-х годов ознаменовалось практически тотальным развалом предприятий и научных учреждений страны. Петербург не стал исключением. И в новых экономических реалиях дела садоводческих товариществ стали исключительно личными заботами их членов. Вместе с тем инженерные системы и старых садоводств чрезвычайно изношены и требуют капитального ремонта. Однако в особенно трудном положении оказались садоводства новые, возникшие в постсоветский период (сегодня они составляют почти половину от общего числа дачных участков в Ленобласти). Здесь инженерные системы, если они вообще есть, находятся в незавершенном состоянии, во многих массивах нет даже электричества, не говоря уже об оборудованных свалках и прочих достижениях цивилизации.

Любые инфраструктурные проекты, как известно, требуют значительных инвестиций. И заманить частного инвестора в садоводства дело пока нереальное. Все разговоры о налоговых льготах для предпринимателей, вкладывающих средства в садовые ЖКХ, пока так и остаются пустыми разговорами. Поэтому главная надежда остается на бюджеты всех уровней, где, впрочем, как известно, денег и на другие нужды практически нет. И если в сфере городского ЖКХ предпринимаются попытки решить вопросы на федеральном уровне (впрочем, пока безуспешные), то говорить об аналогичных реформах жилищно-коммунального хозяйства садоводств и вовсе представляется пока чем-то из области научной фантастики.

Помимо изношенности коммуникаций (если подобные вообще существуют) садоводам приходится сталкиваться и с массой других трудноразрешимых проблем. Прежде всего, это воровство. Понятно, что граждане, приезжающие на свои земельные участки лишь на выходные, не в состоянии обеспечить сохранность выращенного урожая. Попытки скинуться на коллективную охрану, как правило, заканчиваются ничем. Даже если наиболее сознательные граждане наймут из своих кровно заработанных какого-нибудь дядю Васю с псом Шариком, то вряд ли подобный "дядя" сможет обеспечить стопроцентную сохранность урожая и имущества.

Но не только воровство и бытовая неустроенность доставляют головную боль многочисленному племени дачников. В конце концов, похищение старого телевизора или запасов картошки на зиму еще можно как-нибудь пережить... Но иное дело пожары. Шансы спасти свои строения в случае возгорания у дачников близки к нулю. Несмотря на широкое распространение практически во всех социальных слоях мобильных телефонов, рассчитывать на быстрый приезд огнеборцев, прямо скажем, не приходится. Равно как и на то, что даже самые богатые садоводства сумеют изыскать средства на организацию собственного пожарного расчета. И если Комитет по здравоохранению администрации Санкт-Петербурга каждый дачный сезон организует в области дежурства бригад скорой медицинской помощи для обслуживания садоводческих объединений, то говорить о присылке городских пожарных расчетов в помощь своим областным коллегам явно преждевременно.

Сами мы не местные

После разделения города и области на два самостоятельных субъекта Федерации садоводы, в большинстве своем петербуржцы, оказались предоставленными сами себе. Формально их участки стали находиться за пределами юрисдикции городской администрации, а следовательно, городские чиновники фактически самоустранились от решения проблем владельцев шести соток.Естественно,что и областные власти явно не горели желанием заниматься проблемами горожан. Впрочем, некоторым из петербургских садоводов "повезло" еще больше. Речь идет о тех, чьи владения в одночасье оказались за границей, а именно в маленькой, но очень гордой и независимой Эстонии. Здесь вопрос о дачных участках стал предметом многолетних и весьма трудных переговоров на межправительственном уровне... Так продолжалось до 1995 года, когда было создано Управление по развитию садоводства и огородничества администрации Санкт-Петербурга и правительства Ленинградской области. Пожалуй, на сегодняшний день это единственный административный орган, реально пытающийся решить проблемы садоводов без деления на "своих" и "чужих". Возглавляет управление Василий Иванович Захарьящев, по совместительству председатель президиума Общероссийской общественной организации садоводов России.

Все мы прекрасно помним бесконечные пререкания городских и областных чиновников по поводу решения транспортных, медицинских, да фактически всех проблем, затрагивающих интересы миллионов горожан, имеющих дачные участки на территории Ленобласти. И вот наконец 11 сентября 2002 года Законодательное собрание Санкт-Петербурга приняло Закон N 396-40 "О целевой программе Санкт-Петербурга "Развитие садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений жителей Санкт-Петербурга" на 2003-2010 годы". В этом документе, разработанном управлением совместно с Комитетом по труду и социальной защите населения администрации Санкт-Петербурга и ГУВД, перечислены основные проблемы дачников, равно как и пути их решения. Оптимистично настроенные авторы программы полагают, что после ее выполнения к 2010 году будут созданы условия для реформирования садоводств в "населенные пункты высокой комфортности". В рамках выполнения программы предполагается обустроить дороги, обеспечить садоводства водой, электричеством, газом, телефонными сетями, телекоммуникациями, подключить к теплоснабжению, канализации, обеспечить медицинское обслуживание, пожарную безопасность, охрану порядка, создать торговые зоны на территории садоводств и даже обеспечить все виды страхования. Правда, дело, как всегда, остается за малым -изыскать достаточное количество средств для решения этих поистине наполеоновских замыслов.

А пока областные коллеги городских парламентариев даже не приняли аналогичный документ и развитие садоводств по-прежнему остается на плечах одного лишь управления. Фактически в сфере его деятельности оказался весь спектр вопросов, включая обеспечение долевого финансирования проектирования, строительства и эксплуатации инфраструктуры, организацию поставок строительных и хозяйственных товаров пожарной охраны, охраны правопорядка, медобслуживания, связи, обеспечение посадочными материалами, удобрениями и средствами борьбы с вредителями. Именно управление же разрабатывает примерные уставы и положения о садоводческом массиве, товариществе, огородничестве и дачно-строительном кооперативе, рассматривает заявления и жалобы садоводческих товариществ, огородничеств и дачно-строительных кооперативов.

Сейчас особое внимание уделяет управление и повышению профессионального уровня руководителей садоводческих товариществ. Так получилось, что председатели и главные бухгалтеры садоводств работают в основном на общественных началах, не получая за свой труд ни копейки. При этом им приходится решать вопросы, касающиеся интересов сотен, а то и тысяч людей. Естественно, что большинство подобных постов занимают люди пенсионного возраста (по официальным оценкам - до 97 процентов). А между тем современные условия требуют новых кадров знающих, а самое главное, профессиональных управленцев.

С 1998 года Управление по развитию садоводства и огородничества на базе одной из страховых компаний проводит учебные курсы для председателей садоводческих объединений. На этих встречах обсуждаются организационные основы управления садоводческими объединениями, правовые основы собственности, экология и содержание земельных участков, налогообложение, страховая защита объединений от разных рисков. И вполне возможно, что через несколько лет профессия менеджера садоводческого товарищества станет одной из самых востребованных в России.

Сотни домов, а не поселок

Если, несмотря на все вышеописанные трудности, у вас, дорогой читатель, только собирающийся стать дачником, все еще осталось острое желание вкусить прелести проведения выходных и отпуска на собственных грядках, то вот вам краткий юридический курс начинающего огородника. В соответствии с Федеральным законом "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения могут стать граждане РФ, имеющие в собственности, владении или пользовании земельные участки в границах объединения.

Членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества могут быть граждане, достигшие 18 лет. Впрочем, тем, кому пока еще только 16, но они уже морально и физически готовы к здоровому труду на чистом воздухе, отчаиваться не стоит. Согласно тому же закону членами садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива можно стать уже и в этом юном возрасте.

Членами объединения могут стать граждане РФ в силу получения наследства на земельный участок, входящий в состав территории объединения, а также в случаях совершения сделок с указанными земельными участками (купля и дарение). Правда, заполучить земельный участок еще недостаточно для того, чтобы ощутить себя полноправным членом коллектива садоводов-любителей. Необходимо, чтобы общее собрание садоводческого объединения, рассмотрев ваше заявление о приеме в оную организацию, приняло вас в свои ряды. Только тогда, получив из рук правления утвержденный уставом организации членский документ, который выдается в течение трех месяцев со дня решения о приеме, вы сможете почувствовать себя полноправным садоводом.

Еще одной проблемой для желающих приобрести домик в деревне является нынешний юридический статус садоводческих поселений, не позволяющий живущим там людям получить регистрацию по своему фактическому месту жительства. Особенно страдают от этого пенсионеры, не имеющие возможности реализовать свое право на льготную оплату электричества. Преобразование садоводческих поселений в населенные пункты позволило бы решить данную проблему. Кроме того, придание дачно-садоводческим поселениям статуса населенных пунктов распространило бы на садоводства действующие нормативы инженерного и социально-инфраструктурного обустройства.

Как приватизировать свои 6 соток?

В соответствии с Земельным кодексом гражданам предоставлено право бессрочной приватизации земли. Например, если земля находилась в постоянном бессрочном пользовании или на другом вещном праве, то можно оставаться в данной форме владения землей пожизненно. Но при продаже, дарении или же в случае, если гражданин решил завещать свой участок кому-то, кроме прямых наследников, необходимо его приватизировать. Прямые наследники при вступлении в права наследства участка обязаны оформить его в собственность. Поэтому если вы не собираетесь в ближайшее время расставаться со своим земельным участком, то можете спокойно продолжать пользоваться им и впредь, безо всякой приватизации. Необходимо отметить, что садоводческие объединения,являясь юридическими лицами, были обязаны до 2004 года оформить земли общего пользования либо в собственность, либо в аренду. Фактически те садоводства, что не получили статуса юрлица, ныне попросту потеряли право пользования своими угодьями. И если вы являетесь членом подобного садоводства и не сумели вовремя приватизировать свой участок, то судьба вашей фазенды висит на волоске. По закону местная администрация имеет полное право произвести изъятие земель у подобных садоводств, естественно за исключением тех участков, владельцы которых успели оформить право собственности.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента регистрации этого права в установленном законом порядке. Следовательно, продавец, прежде чем распорядиться своим правом собственности, обязан его зарегистрировать в порядке, предусмотренном федеральным законом РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. В соответствии со ст. 17 вышеназванного закона обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Кроме того, необходимо будет осуществить кадастровый учет земельного участка. Для этого необходимо обратиться в кадастровую палату по месту нахождения земельного участка, где вам будет предложен список фирм, занимающихся кадастровыми работами. Прежде чем обратиться к одной из подобных организаций, следует внимательно сравнить цены и сроки выполнения работ. Как правило, цены могут весьма варьироваться. Кадастровая палата, при наличии документов о межевании (плана земельного участка и плана объекта недвижимости, полученного в БТИ или в ГБР, если объект находится в городе), вносит земельный участок в Единый госреестр и выдает кадастровый план. Данный документ должен передаваться при совершении сделки новому собственнику.

Новый Земельный кодекс закрепил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. То есть продать или купить земельный участок можно только вместе со всеми расположенными на нем строениями. Равно как и любые строения нельзя приобрести без покупки земельного участка, на котором они расположены.

Что дальше?

Времена романтического возвращения к земле (по выходным и праздникам) неизбежно канут в Лету. И судьба дачных участков в черте Санкт-Петербурга и близ него предопределена. Все "самозахваты" в любом случае будут отобраны, а прочие, легально полученные, земельные участки, скорее всего, перейдут в собственность "новых русских", считающих делом престижа возвести свой собственный "замок гоблинов" вблизи северной столицы.

И тут вопрос для владельцев шести соток заключается главным образом в том, чтобы продать их по максимальной цене будущим строителям роскошных вилл и коттеджей. В конце концов, земельный участок - это не квартира, и если за него предлагают хорошие деньги, то почему бы и нет?

Иное дело с садоводствами так называемой "второй волны", когда власти выделяли земли уже за 100 и более километров от Питера. Кроме того, необходимо напомнить, что в конце 80-х годов прошлого века петербуржцы были готовы брать (и брали!) даже участки в Новгородской, Тверской и Псковской областях. Здесь явно не ожидается наплыва покупателей, но люди упорно продолжают ехать на лето за тридевять земель.

Безусловно, зачинатели "дачного движения" ныне находятся в основном в пенсионном возрасте. Но дачники еще долгие годы останутся влиятельной социальной силой,и с их мнением придется считаться на самых высоких уровнях вертикали власти. Примером тому могут служить выборы губернатора Санкт-Петербурга в минувшем году. Несмотря на свой крайне загруженный график, одним из первых пиаровских ходов Матвиенко стала встреча с избирателями не где-нибудь, а в садоводстве "Мшинская", что расположено-в Лужском районе.

Не знаю, насколько помогла данная встреча победе Валентины Ивановны. Однако подобное целенаправленное обращение к садоводам неизбежно должно привести к созданию политической партии типа "Садоводы России". В конце концов, почему бы и нет? Ведь была, а точнее, существует и до сих пор, правда уже на задворках политической сцены, Партия пенсионеров. Тем более что в данном случае может идти речь отнюдь не только о привлекательной политической вывеске. Во всяком случае, объединить под конкретные цели и лозунги миллионы владельцев шести соток будет куда легче, нежели вопить о социальной справедливости перед абстрактными избирателями.

Кстати, на той встрече г-жа Матвиенко пообещала, что проезд в электричках в 2004 году не подорожает...

Владислав Гольянов

Законодательное собрание рассмотрит законопроект о приватизации недвижимости, находящейся в собственности Санкт-Петербурга.  »
Юридические статьи »
Читайте также