Сергей Коликов: "Взгляд рядового "халдура"* на реформу ЖКХ"

"О товариществах в Эстонии заговорили в 1992-1993 годах, когда разрабатывалась соответствующая правовая база.

В нее вошли законы: жилищный, о квартирной собственности, о приватизации жилых помещений, о квартирных товариществах, о недоходных объединениях, а также примерный устав и прочие нормативные акты. В 1996 году основная масса населения страны приватизировала квартиры за ценные бумаги: метр площади -- за год стажа. (Небольшая группа осталась жить в домах, возвращенных прежним собственникам образца 1940 года, но это отдельный разговор.)

Важно отметить, что с 1993 года в Таллине начали реновацию теплового хозяйства -- районных котельных, трасс, узловых и, наконец, домовых теплоузлов. На реновацию под городские гарантии столице выделили кредит Всемирного банка. Благодаря этому в кратчайшие сроки были обновлены все системы.

Таким образом, и в нашем доме к зиме 1997 года в централизованном порядке, то есть через домоуправление, были заменены магистральные трубы теплосистем и водопровода на нулевом этаже. В бойлерной установили автоматический теплоузел с двумя эффективными пакетными теплообменниками, процессором и наружным температурным датчиком и дигитальным счетчиком теплоэнергии.

Таким образом, задвижкой в доме теперь "управляет" погода. Например, если в начале апреля у весны случится "приступ горячки" и температура поднимется выше 10 шС, система полностью отключит отопление. В обычную зиму поддерживается средний расход. Можно задать сложный алгоритм "день-ночь", ограничив подачу тепла ночью. Все это удовольствие обошлось дому в явно завышенную сумму около 800 тысяч крон.

Кредит Всемирного банка необходимо возвратить к 2009 году. Расчет пометражный, по ниспадающей -- начиная с 1,75 кроны с 1 м2 в первый год и до 0,65 кроны в последний. Сегодня я, возвращая кредит, ежемесячно выплачиваю 1,15 кроны с 1 м2 квартиры. Существенно то, что расходы на выплату этой большой суммы кредита практически компенсируются экономией на отоплении и подогреве воды.

Организацией товарищества занялся не от безделья. Просто кому-то это надо было делать. Помощь в подготовке и организации общего собрания, составлении документов оказал консультант Союза квартирных товариществ Эстонии. Весной 1998 года, когда дом получил учредительные документы, развернулась дискуссия: как обслуживать дом. Я предлагал заключить договор с фирмой, специализирующейся на обслуживании недвижимости. У группы домовых "аксакалов" это вызвало приступ ревности. Старики доказывали, что сами "все сумеют".

Сегодня старая благодатная тема о домоуправлениях для нас, эстонских журналистов, почти закрыта. В конце 90-х ЖЭУ канули в лету. Они приватизированы, дома обслуживают только частные компании. На сегодня их в Таллине около 250, в основном это малые предприятия. Практически не осталось и муниципальных квартир. Все жилье и земля приватизированы.

Положительные стороны квартирного товарищества очевидны. Недоходное объединение собственников имеет счет в банке. На общем собрании избирает правление, представительный и административный орган. Сейчас эту функцию все чаще доверяют профессионалам -- постоянное управление, уборка, расчеты, аварийная служба. В моем товариществе смешанный вариант обслуживания. Право прикасаться к коммуникациям, лифтам и прочим системам жизнеобеспечения имеют только "профи". А управлять, то есть командовать, у нас по-прежнему пытаются дедушки.

За 5 лет сделано немало. Нам вернули неиспользованные ремонтные средства на сумму в 160 тыс. руб., остававшиеся на субсчете дома, пока мы были в ЖЭУ. На первых порах дом выручил и паевой взнос (это стартовый, резервный капитал, который собственники обязаны вносить в течение первого года). У нас собирали по 20 крон с метра.

Приняли дом на свой баланс с июля 1998 года. За полгода отремонтировали дождевые стояки и сделали капремонт половины крыши. Построили небольшую контору и мастерскую. Сделали косметический ремонт фойе подъездов. На следующий год покончили с крышей, начали замену водопровода и завершили ее на третьем году товарищеской жизни. Новые пластиковые трубы бесшумны, хорошо держат тепло и практически вечны. Усовершенствовали кухонные стояки, за счет второй циркуляционной трубы из кранов сразу течет горячая вода. Заменили насос, в доме улучшились давление и циркуляция. Заменили "завирающий" не в нашу пользу общедомовой водомер. В добровольно-принудительном порядке установили водомеры в тех нескольких квартирах, где их еще не было. Отремонтировали лифты. Ликвидировали архитектурный бред -- восемь проходных арок под домом. С ближайшей автобусной остановки через двор валила толпа, грязи хватало. Теперь дом неприступен, зашит по периметру. В подъезды ведут две двери с кнопочным кодом, одна из них запирается на ключ. После приватизации прилегающего дворового участка установили забор и ворота. Часть двора заасфальтировали, построили сторожевую будку. Те, кто хотел, получили места на охраняемой круглосуточно автостоянке. В плане на этот год -- реновация электросистемы, подъездов, замена почтовых ящиков.

Квартирная плата в товариществе сравнительно невысока, в рублях это 12 руб. с 1 м2 (без коммунальных услуг). Это должно приносить около 95 тыс. руб. в месяц. В небольшом доме накопить средства сложнее, но можно получить беззалоговый кредит в местном банке. Обновленный дом получаешь быстро, а кредит возвратишь в течение 10 лет.

Средняя зарплата в Эстонии -- около 6 тыс. крон (12 тыс. руб.). Зимой часть средств уходит на оплату отопления. Остальное -- это затраты на управление и обслуживание (квартплата); воду, канализацию, подогрев воды и электроэнергию (дневной, ночной тариф); лифт, вывоз мусора, налог за землю, газ, "общественные" электричество и вода, абонентная(!) плата за электроэнергию. Через товарищество оплачиваются многие коммунальные услуги. Тогда как каждый жилец платит отдельно плату за автостоянку, телефоны, "постоянный" доступ в интернет и кабельное телевидение. Это в среднем составляет около 1 тыс. руб. в месяц".

* haldur по эстонски -- "управляющий"

Биография

Сергей Коликов -- профессиональный журналист, в 1984 году окончил факультет журналистики Ленинградского государственного университета имени А.А. Жданова. В начале 90-х получил прописку в доме на живописной улице Старого города в Таллине. Позже дом вернули бывшему собственнику. Используя выданное пособие в $2,5 тысячи и заняв дополнительно, купил в 1994 году трехкомнатную квартиру в 9-этажном доме на 144 квартиры.

Тогда же и возглавил товарищество собственников жилья, но "продержался на этом посту" 2 года

Бизнес пойдет по инстанциям  »
Юридические статьи »
Читайте также