Перестройка продолжается

Вступивший в силу новый Административный кодекс ужесточил ответственность за самовольную перепланировку квартир. Но, несмотря на это, граждане продолжают бороться за комфорт всеми доступными методами.

Вступивший с 1 июля в силу Кодекс об административных правонарушениях коснулся не только автолюбителей, но и тех, кто решил перепланировать свою квартиру. Как показывают исследования московского рынка жилья, не производят никакой перепланировки лишь 15 процентов покупателей новых квартир, незначительно изменяют готовое жилье 55 процентов, а 30 процентов новоселов переделывают жилье от и до. Владельцы же старых квартир тоже азартно двигают стены и прорубают двери там, где им быть не положено. Согласно статьям 7.21 и 7.22 нового КоАП для физических лиц штраф за несанкционированную перепланировку увеличился до 20-25 МРОТ (9-11,25 тысячи рублей), а для юридических - до 500 МРОТ (225 тысяч рублей). Но главное даже не в сумме штрафа. Отныне при незаконном перепланировании квартиры ее владелец может лишиться возможности совершать любые сделки с жильем до полного восстановления первоначального облика жилья. При этом стоимость услуг по легализации перепланировки уже подорожала на 5-10%.

На тропе согласований

В обыденном понимании в термин "перепланировка" вкладывают любые изменения, производящиеся в квартире. На самом деле речь идет о переустройстве, которое влечет куда более серьезные последствия, чем перепланировка. Принятый в 1999 году Закон N37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы" определяет переустройство как "перепланировку помещений, их переоборудование или перестановку оборудования, устройство (заделку) проемов в стенах, перекрытиях и перегородках". Проще говоря, когда владелец квартиры не просто меняет местами гостиную и спальню, но вмешивается в отопительную, газовую, электрическую и вентиляционную системы. Чем в большее количество систем жизнеобеспечения здания вторгается квартировладелец, тем сложнее становится цепочка согласований, без которых противозаконно начинать любые работы.

В теории, задумав изменить жилье на свой вкус, его владелец в качестве первого шага должен получить экспликацию квартиры в БТИ и заказать дизайн-проект, включающий в себя архитектурный проект. Сегодня для жилья бизнес-класса стоимость такой услуги колеблется вокруг отметки 50 долларов за метр квадратный. На основе этого проекта в организации, которая проектировала дом (и только там!), заказывается еще один проект - технический и техническое заключение. На этом этапе квартировладелец сталкивается с первыми проблемами вроде жестких ограничений на определенные виды работ, которые нельзя согласовать ни за какие деньги. К примеру, легально невозможно получить разрешение на снос несущих колонн, стен и балок, демонтаж вентиляционных коллекторов и систем пожарной безопасности, заделку газовых стояков и труб отопления в стену, перенос санузла в зону жилых комнат, создание жилого помещения без окна или комнаты площадью меньше 9 квадратных метров.

Об ограничениях по данному типу дома стоит поинтересоваться прежде, чем оплачивать дизайн-проект. Технический проект и заключение обойдутся от 400 до 1200 долларов. Готовый проект согласовывается в Архитектурно-планировочном управлении по официальным расценкам - порядка 4000 рублей. Далее следуют СЭС (3 подписи и около тысячи рублей), госпожнадзор (3 подписи), жилинспекция (1 подпись и 700 рублей), а затем ДЕЗ. В ДЕЗе дадут добро только в случае, если будет предоставлено согласие соседей, оформленное актом, предусматривающим компенсацию возможного ущерба их жилью. Эта часть задачи, как правило, решается неофициальным путем: 100-200 долларов за подпись. Если переустройство предполагает замену инженерного оборудования, необходимо получить согласие Мосгаза и Мосэнерго. Если появилось желание включить в жилплощадь лоджию и перенести наружную стену, потребуется одобрение Москомархитектуры. Но шанс получить добро на такие работы стремится к нулю - это нарушает архитектурный облик здания.

Полный комплект документов предоставляется межведомственной комиссии для окончательного заключения. Если оно положительное, можно начинать переустройство. Правда, по окончании работ следует зафиксировать все переустройство в БТИ и зарегистрировать в Мосжилрегистрации. В случае отрицательного решения придется начинать сначала или обращаться в городскую межведомственную комиссию. При этом все деньги, уплаченные за процедуру согласования, не возвращаются. Таков официальный путь документов. По опыту известно, что на каждое согласование уходит месяц, каждое положительное решение может стоить от тысячи рублей до 300 долларов. При самом благоприятном раскладе "легализация" обойдется в 1,5-2 тысячи долларов и займет 6-8 месяцев. Поэтому сегодня на рынке широко представлены коммерческие организации, предлагающие услуги по оперативному согласованию проектов. Цена - от 2,5 до 6 тысяч долларов. За эти деньги клиент получает все - от дизайн-проекта до готового пакета документов. По предварительным оценкам, цена согласований поднялась на 5-10 процентов.

Найти и перестроить

По идее каждый законопослушный владелец жилья должен заявлять о предполагаемых изменениях в квартире. Но делает это не более 10 процентов граждан. Потому что по большому счету почти ничем не рискуют. Федеральные законы в отличие от московских не регламентируют жестко процедуру перепланировки, а говорят лишь о штрафах. Закон жесток там, где речь идет о нарушении прав третьих лиц при проведении работ. По мнению юристов, принятые в столице процедуры согласования можно опротестовать в суде как антиконституционные, ибо они ограничивают право собственности, предполагающее не только владение, но и распоряжение имуществом. Если владелец перепланировал квартиру, не нарушив при этом конструктивной целостности здания, не выходя за границы своей собственности и без ущерба соседям, то процедура согласования юристам кажется излишней. И алогичной: ведь если получены технический проект и заключение, которое делается с учетом всех СНиПов и так далее, у остальных инстанций не должно найтись поводов для отказа.

Нельзя отрицать и того, что поводов для ужесточения контроля у властей более чем достаточно. И дают их сами владельцы квартир, которые крушат несущие стены и колонны, разбирают или перекрывают короба вентиляции. По некоторым сведениям, в прошлом году в результате перепланировки, начатой владельцами квартир еще на стадии строительства дома, два жилых здания просели, не дожив до госприемки. Фактов обрушения потолков, трещин на фасадах в результате объединения лоджий с комнатами путем сноса наружной стены более чем достаточно. По данным руководителя Мосжилинспекции Александра Стражникова, ежегодно выявляется более тысячи нарушений, допущенных при перепланировке квартир.

Кстати, выявить происходящие глобальные перестройки внутри отдельно взятой жилой "ячейки" помогают, как правило, соседи. Практикуется и выслеживание работниками ЖЭКов и ДЕЗов несанкционированных работ по наличию битого кирпича и бетонных глыб в мусорных контейнерах или звукам перфораторов из окон.

Хотя процесс легализации перепланировки квартиры в Москве излишне забюрократизирован, совершенно отказаться от контроля все же нельзя. В Москве уже были зафиксированы случаи обрушения потолков после установки, например, гигантских джакузи

Война до последней стенки

Очереди в инстанциях и данные частных компаний свидетельствуют, что число граждан, желающих добровольно легализовать переустройство жилья, несколько увеличилось. По мнению риелторов, это связано в первую очередь с возросшей юридической грамотностью покупателей, которые, вкладывая в недвижимость заработанные деньги, хотят иметь юридически чистую собственность и оперировать ею, не нарушая законов. А последние предусматривают не только ограничения на сделки с "поврежденной" недвижимостью, но и в некоторых особо тяжелых случаях (согласно главе 5 Закона N37) лишение собственности. Кстати говоря, если переустройство, выполненное в соответствии с разрешительной документацией, стало причиной ущерба третьим лицам, то ответственность несет выдавшая разрешение организация. Квартировладелец при выявлении самовольного переустройства получает уведомление о необходимости устранения нарушений и их последствий. Если через два месяца меры не приняты, то районная управа может обратиться в суд. Исковое заявление о приведении квартиры в первоначальное состояние оформляется в ДЕЗе. Одновременно Мосжилинспекция уведомляет органы госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними о факте несанкционированного переустройства. Если в суде будет доказано, что ущерб третьим лицам был нанесен, то суд обяжет возместить ущерб и вернуть помещение в исходное состояние. Однако, как заверили "Итоги" эксперты, на практике никто и никогда не заставлял "самовольщиков" возвращать на место перегородки (не несущие стены) или заделывать новые проемы. Дело ограничивается легализацией такой перепланировки. А иначе после обследования помещения БТИ в экспликации появятся красные пометки, отражающие реальное состояние квартиры. И если БТИ выдаст владельцу все необходимые документы для сделок с квартирой, а нотариус заверит куплю-продажу, зарегистрировать в Москомрегистрации сделку будет невозможно. При перепланировке, как правило, меняются соотношение жилой и общей площади, число комнат и так далее, что не соответствует параметрам квартиры, имеющимся у регистрирующего органа. Привести документы в соответствие можно, только пройдя через процедуру согласования. Или идя в суд и доказывая, что нарушено право собственности. Кстати, как заявляют представители Российской гильдии риелторов, гильдия готова защитить интересы собственника, не причинившего вреда третьим лицам, в суде.

ЖК защитит собственника, но не жильцов  »
Юридические статьи »
Читайте также