Формула доверия

Бизнес призывает власти Санкт-Петербурга ужесточить и усложнить требования к участникам доверительного управления городской недвижимостью

Администрация Санкт-Петербурга приняла решение задействовать новый инструмент управления объектами городской недвижимости - доверительное управление (ДУ) . Специалистами Комитета по управлению городским имуществом (КУГИ) сформирован первый перечень зданий и объявлен конкурс среди частных управляющих компаний. Впрочем, пока речь идет лишь о пилотных проектах. Предложив бизнесу четыре здания в центре Петербурга, чиновники рассчитывают отработать технологию предоставления недвижимости профессиональным управляющим компаниям. Если этот опыт будет успешен, руководство КУГИ обещает перейти к массовой практике передачи недвижимости в ДУ. Бизнес одобряет эту инициативу, но призывает власти скорректировать процедуру.

С мертвой точки

Вопрос о применении инструмента ДУ давно стоит на повестке дня петербургских властей. Камнем преткновения было отсутствие адекватной нормативно-правовой базы, обеспечивающей как минимум гарантии сохранения городом собственности и получения сколько-нибудь определенного экономического эффекта. Закон "О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга" , принятый в июне 2004 года, стал результатом продолжавшейся более двух лет совместной работы КУГИ и частного бизнеса, представленного прежде всего Гильдией управляющих и девелоперов (ГУД). Затем потребовалось почти полтора года, чтобы сформировать необходимый для "запуска" механизма ДУ пакет подзаконных актов (постановление правительства, распоряжения КУГИ, соответствующие методики и т.д.). Сконструированная схема не во всем устраивает сообщество профессиональных управляющих. Представителей бизнеса разочаровал и весьма скромный перечень предложенных городом объектов.

Согласно идеологии, разработанной КУГИ, победителем конкурса станет компания, которая предложит городу максимальную сумму (гарантированный доход) за управление объектом. Данная величина не может быть ниже стартовой планки - суммы, которую сегодня удается собрать КУГИ с арендаторов в этом здании, согласно действующей Методике определения арендной платы. Это единственный критерий определения победителя.

При этом доверительный управляющий, получающий здание на срок в пять лет, должен выполнить обязательства по проведению капитальных, ремонтных и реставрационных работ (их объем и стоимость обозначаются для каждого объекта в конкурсных условиях). Например, управляющие зданиями по адресу Большой проспект П.С., 18 и Невский проспект, 7/9, площадь которых составляет чуть более 9 тыс. кв. м, должны будут вложить не менее 18 млн рублей в каждый объект. Во всех домах, как правило, необходима замена трубопроводов, электрической проводки, электрощитов, светильников, ремонт кровли, фасадов, лестничных клеток, усиление перекрытий и т.д. С позиции города, такие требования логичны: власти заинтересованы в улучшении потребительских качеств недвижимости и в росте ее рыночной стоимости.

Председатель КУГИ Игорь Метельский, говоря о критериях отбора объектов, утверждает, что город отказался от прежней идеи передавать в ДУ здания, находящиеся в "плачевном состоянии", их предполагается просто приватизировать. "Мы считаем, что механизм ДУ оптимален для тех зданий, где сейчас много арендаторов, где нет единого организационного центра, какого-то одного хозяина, что не позволяет содержать объект в нормальном состоянии, - поясняет Метельский. - Зачастую просто жалко прекрасные дома в историческом центре, превращенные в какой-то муравейник. Наконец, это приводит к тому, что город теряет значительные доходы".

Доходные резервы

Руководители КУГИ признают, что все отобранные объекты являются "непростыми", в том числе с точки зрения имеющихся обременений. К примеру, половина площадей в здании на Большом проспекте П.С., 18 передана в безвозмездное пользование и сам город не собирается пересматривать эти договоры. Однако основные обременения - это заключенные КУГИ договоры аренды (их сроки истекают только в 2008-2010 годах). Доверительный управляющий не вправе ни расторгнуть их, ни повысить ставки арендной платы, установленные в соответствии с Методикой КУГИ.

"Только после истечения срока договора с городом новый арендодатель в лице доверительного управляющего может назначить ту ставку, которую посчитает необходимой с учетом проведенных работ по улучшению состояния здания и его инфраструктуры, - отмечает Игорь Метельский. - Причем управляющий будет заинтересован сдавать помещения по ставке, которая находится в экономически приемлемом для рынка диапазоне. Если же он завысит цену, то не сможет сдать площади в аренду и, как говорится, "попадет на деньги", поскольку ему все равно придется исполнять обязательства перед городом, иначе договор с ним будет расторгнут в бесспорном и одностороннем порядке, без обращения в суд".

Тем не менее в КУГИ полагают, что у профессионалов-управленцев есть достаточно возможностей для повышения доходности объектов. Так, более эффективно могут использоваться площади, в том числе пустующие. Должны развиваться сопутствующие услуги, улучшающие качества недвижимости, что может заинтересовать и нынешних арендаторов. Это ремонт помещений, телефонизация, обеспечение доступа в Интернет, услуги по охране здания, создание собственных кафе, баров и т.д. Кроме того, как убежден Игорь Метельский, "доверительные управляющие вполне могут находить общий язык с социальными и бюджетными арендаторами. Если управляющие выстроят грамотные отношения, эти арендаторы будут отказываться от части помещений, которые после приведения в порядок будут сдаваться уже по коммерческим ставкам".

Представители бизнеса подтверждают реалистичность подобного пути. Как рассказывает президент Гильдии управляющих и девелоперов и генеральный директор IB Group Юрий Борисов, возглавляемая им УК "Питер" добилась роста средней ставки арендной платы со 120 до 300 долларов за квадратный метр благодаря улучшению состояния здания по адресу улица Льва Толстого, 7 и развития сопутствующих услуг. "Управляющий может договориться с арендаторами об уменьшении занимаемых площадей и их более выгодном функциональном использовании, - отмечает директор компании "Бекар. Коммерческая недвижимость" Игорь Горский. - В процессе узкопрофессионального общения с арендаторами он имеет много возможностей для достижения оптимальных для всех договоренностей. Арендатор должен понимать, что если он не договорится с управляющим относительно новых условий, то по истечении срока договора с КУГИ ему придется освободить помещение".

Ужесточить требования

Руководители частных компаний, специализирующихся на управлении недвижимостью, в целом одобряют подход КУГИ, в частности принцип конкурсного предоставления объектов недвижимости. Однако они высказывают ряд существенных замечаний и предложений.

Прежде всего, некоторые компании, являющиеся членами Гильдии управляющих и девелоперов, считают, что КУГИ проявляет чрезмерный либерализм, установив слишком мягкие квалификационные требования к участникам конкурсов - не менее чем двухлетний опыт работы на рынке недвижимости и наличие в управлении или эксплуатации как минимум двух объектов площадью свыше 5 тыс. кв. м. Как утверждают предприниматели, этим критериям отвечают порядка 40 компаний, однако далеко не все из них можно назвать респектабельными. Например - "карманные" фирмы, созданные директорами предприятий для управления своими складскими площадями. Их нельзя считать профессионалами. Однако они могут выиграть тендер, либо намеренно завысив цену (в расчете погреть руки на недобросовестном управлении), либо просто переоценив свои возможности. Такой управляющий не выполнит условия договора с городом. КУГИ придется разрывать договор и проводить новый конкурс, без гарантии опять не нарваться на недобросовестного управляющего. В результате начнется управленческая чехарда, неизбежные при этом потери для города и дискредитация самого института частных управляющих. Последнее обстоятельство больше всего беспокоит членов ГУД, которые как раз для того и объединялись, чтобы поднять престиж своей профессии.

Чтобы избежать этой опасности, бизнес предлагает ужесточить и усложнить квалификационные требования к участникам конкурсов. "Претенденты должны иметь трех-, четырехлетний опыт и управлять объектами площадью не менее 10 тыс. кв. м", - считает Горский. По его словам, таким требованиям могут соответствовать около 25 компаний, так что условия для конкуренции остаются. Кроме того, по мнению Горского, претенденты должны представлять отзывы о своей работе от клиентов-арендаторов (например, якорных арендаторов с управляемых ими объектов), а также рекомендации Гильдии управляющих и девелоперов или других участников рынка. Городу имеет смысл снизить свои риски, установив также требование к претендентам предоставлять финансово-экономические расчеты к заявкам о размере гарантированного дохода города. Обоснованность расчетов может проверяться специалистами ГУИОН или привлекаемыми для этого частными компаниями, которые занимаются оценкой недвижимости.

У некоторых экспертов вызывает сомнение механизм платы городу от управляющей компании в виде фиксированной величины. "В практике ДУ принято получение компанией определенного процента от доходов, и это создает для управленцев достаточный стимул к максимально эффективной работе", - говорит генеральный директор ЗАО "Менеджмент Компания ПСБ" Константин Козловский. Гипотетически при такой схеме вознаграждения управляющих город может получать большие, чем при фиксированной плате, доходы от своей недвижимости. Однако, как отмечает председатель КУГИ, решение о фиксированной минимальной величине поступления в бюджет было важно, в том числе и по политическим соображениям. Игорь Метельский признает, что благодаря именно таким гарантиям правительство Санкт-Петербурга согласилось на запуск самого механизма ДУ: "Мы должны были показать, что город не теряет доходы от своего имущества и никуда не выводит его". Игорь Горский, признавая разумность таких соображений, тем не менее полагает, что в нынешних пилотных проектах имеет смысл опробовать оба варианта.

Инвестиционное обременение

Неоднозначно воспринято некоторыми предпринимателями (впрочем, далеко не всеми) требование инвестирования средств в капитальные работы, в том числе в реставрацию зданий-памятников (таковым является, в частности, здание на Невском проспекте, 7/9). Так, по мнению Юрия Борисова, вызывает сомнения "попытка объединить доверительное управление с задачами по сохранению культурного наследия". "Город, похоже, несколько путает управленцев, которые могли бы эффективно управлять недвижимостью, с инвесторами, - убежден директор по развитию London Consulting & Management Company | LCMC Дмитрий Золин. - Ни одна из классических управляющих компаний не будет инвестировать собственные средства в объект. Максимально возможный вариант - реинвестирование средств, получаемых от аренды". Однако пятилетний срок для такого реинвестирования, по мнению большинства опрошенных управляющих, явно недостаточен.

"Даже если управляющий не занимается инвестированием значительных средств, пять лет - это минимальный срок, в течение которого объект может только "выстроиться", у него появится собственная концепция, он наполнится арендаторами и начнет приносить доходы, - говорит Дмитрий Золин. - Но ведь никто не гарантирует, что компания, проработавшая пять лет, вложившая в здание свои деньги и идеи, получит его на новый срок. А вдруг город решит забрать дом или передать его кому-то на более выгодных условиях?!"

"Оптимальный срок для доверительного управления - пять-десять лет, и, конечно, должны быть понятные и прозрачные правила продления договоров с управляющими", - подтверждает Игорь Горский. Кстати, и председатель КГИОП Вера Дементьева, приветствуя передачу в ДУ зданий-памятников, уверена, что "пять лет - это совсем ничто, нужны действительно разумные сроки для управления объектами, требующими больших инвестиций в реставрацию и ремонт".

По мнению Дмитрия Золина, в тех случаях, когда город все-таки намерен привлекать инвестиции в недвижимость, передаваемую в ДУ, он должен предлагать "чистые" объекты - освобожденные, в том числе и от ранее заключенных КУГИ договоров аренды. Такое требование бизнеса в отношении коммерческих арендаторов, возможно, и чрезмерно, но вот наличие в здании организаций социальной сферы явно повышает риски управляющей компании. Например, в выставляемом на конкурс здании на Измайловском проспекте, 27 значительные площади (4,8 тыс. кв. м) занимает колледж, у которого срок аренды истек еще в 1996 году. Город до сих пор не смог добиться его выселения: он надеется, что это сделает частная управляющая компания. Между тем проблема завязана на социальную политику власти и без ее вмешательства частный управляющий вряд ли сможет тут справиться.

Принятые две недели назад изменения в законе "О доверительном управлении" лишь немного исправляют ситуацию. Они предусматривают, что с добросовестным управляющим можно без конкурса перезаключать договор на тот же срок. Однако понятие "добросовестный управляющий" не конкретизируется, что создает возможность для толкований и обусловленных этим обстоятельством конфликтов.

Диверсификация эксперимента

Несомненно, чтобы оценить эффективность новой схемы передачи объектов в ДУ, необходим более обширный практический опыт (четыре здания - это очень скромная "разминка"). Руководители КУГИ обещают, что при положительном ходе нынешнего эксперимента предложение частным управляющим будет быстро увеличиваться. В планах КУГИ значится порядка десяти объектов, используемых в основном органами госвласти. Это, в частности, здание на набережной реки Мойки, 76, которое занимает Комитет по строительству и связанные с ним учреждения, а также ряд коммерческих структур. В списках КУГИ фигурирует здание по улице Зодчего Росси, 1/3, в котором располагаются структуры КГА, архитектурные мастерские, ГУИОН, "Горэлектротранс", ресторан, редакции СМИ и т.д.

Примечательно, что Игорь Метельский призывает представителей бизнеса самим проявлять больше инициативы и находчивости: "Приходите к нам, предлагайте конкретные адреса, которые, возможно, сотрудники наших низовых подразделений не хотят показывать, и мы рассмотрим возможность предоставления этих объектов в ДУ".

Власти должны на практике подтвердить декларации некоторых руководителей КУГИ о том, что ДУ является самым перспективным направлением в сфере управления теми объектами недвижимости, с которыми город не готов расстаться. В этой связи наряду с коммерческой недвижимостью в ДУ следует передавать (разумеется, разработав соответствующие подзаконные акты) здания, важные для города с точки зрения выполняемых ими социально-культурных функций. В подобных случаях ДУ, по нашему мнению, вообще не должно рассматриваться как инструмент наполнения доходной части бюджета, а почти исключительно - как способ сократить расходы бюджета на содержание объектов недвижимости. Такая возможность предоставляется городским законом "О доверительном управлении". Наконец, нужно смелее передавать коммерческим структурам, которые уже управляют многоквартирными домами, нежилые помещения, пригодные для коммерческого использования.

Возможно, имеет смысл по каждому из видов объектов недвижимости опробовать различные схемы передачи в ДУ, учитывая опыт частного бизнеса и его пожелания. В любом случае это будет оправдано, поскольку частный бизнес, как известно, по сравнению с государством является не только более эффективным собственником, но и управляющим, в том числе недвижимостью.

Санкт-Петербург Игорь Архипов

Трейдеры задумались на миг Рынок отвергает сомнения в реформах  »
Юридические статьи »
Читайте также