Серые зоны

Повышенное внимание криминала к определенному сегменту рынка недвижимости безошибочно указывает на те зоны, где денег (предпочтительно наличных) уже достаточно много, законодательство противоречиво, а судебная практика и корпоративные стандарты еще не сложились

В синусоидах петербургской уголовной статистики есть определенная логика. Сначала основной вал потерпевших обеспечивал вторичный рынок недвижимости: достаточно вспомнить крах таких фирм, как " Дом Плюс", " Кредо-Петербург", " ИнтерОксидентал". Затем настало время долевого строительства: " Виадук", " РосГлавМатериалы", " УНР-86" и др. Параллельно, пунктиром, развивался сюжет с арендой: здесь ущерб поменьше, правда, и мошенников ловить труднее. Безусловный хит текущего сезона - накопительные схемы. На очереди - ТСЖ (эксплуатация и обслуживание).

База криминала

Не стоит обольщаться, операции с недвижимостью всегда будут в определенной степени рискованными. Зависимость простая: степень риска обратно пропорциональна затратам. Тяга к халяве сидит в подсознании постсоветского человека, как и убежденность в том, что, называя цену, посредник или продавец его (покупателя) дурит. Практически во всех случаях, дошедших до суда, пострадавшие "покупались" на дешевые варианты.

Второй фактор - элементарная неосведомленность граждан о ситуации на рынке, о возможных (даже общепринятых) мерах безопасности при расчетах. Третий - тектонические разломы законодательства. Сущность кражи или разбоя за десятилетия не изменилась, а вот опыт расследования квартирного мошенничества у оперативников, да и в судах, еще только накапливается. То же относится и к долевым схемам, где бывает действительно трудно различить "неосторожное" ведение бизнеса и злой умысел. Это сложные, объемные дела, и рассматриваются они годами.

Право отстает от реалий рынка. Простой пример: цивилизованный мир давно знает, что рынок недвижимости развивается циклами, за подъемом непременно последует спад. И закон это учитывает. А у нас правовая база формировалась исключительно на подъеме рынка, на судорожном преодолении дефицита. Игра шла в одни ворота: строители диктовали условия, и покупатели их принимали, потому что удорожание от "нуля" до сдачи компенсировало риски и односторонний характер взаимоотношений. А когда законодатель дозрел до защиты прав дольщика, приключился спад. Теперь 214-й закон о долевом участии оградил покупателя мощной стеной. Только девелоперы за нее не стремятся, выдумывают обходные маневры в виде векселей и предварительных договоров. Что опять-таки порождает новые риски и новые варианты небезопасных для покупателя схем.

Распределение криминальных акцентов помогает, с одной стороны, выявить слабые места в правовом регулировании рынка недвижимости. С другой - позволяет заранее увидеть перспективные направления денежных потоков. Мошенники, в отличие от чиновников, строго ориентированы на результат.

Социально обиженные

В Пушкинском суде завершается рассмотрение дела "группы Осика". По сути, это "классика жанра" - выявление среди владельцев недвижимости граждан слабых, социально незащищенных. Далее - по обстоятельствам. Семерых участников подозревают в мошенничестве, совершенном в составе группы, в особо крупных размерах. В деле - девять эпизодов. Компания действовала в 2001-2003 годах на территории южных районов. Специализировалась на одиноких пенсионерах, алкоголиках и прочих персонажах из "группы риска". Владельцев спаивали или обманом заставляли подписывать документы, затем вывозили в Новгородскую область и селили в халупах. Пожилую гражданку против воли сдали в психоневрологический диспансер. Трое продавцов вскоре после переезда скончались от "острого отравления"...

Аналогичное дело в этом году было передано в суд Калининского района. Пять обвиняемых, несколько эпизодов, те же статьи. Находили алкоголиков, малообеспеченных, одиноких и т.п. Спаивали, угрожали, пугали, чтобы завладеть квартирой. Дела не столько громкие, сколько типичные. Под Лугой, под Кингисеппом, в Сланцах уже сформировались целые колонии "перемещенных лиц". Многие из них (те, кому повезло) могли бы поведать аналогичные истории.

Сергей Дроздов, генеральный директор АН "Петербургская Недвижимость", отмечает, что в последние два года откровенного мошенничества на вторичном рынке жилья стало заметно меньше. "Устоялись правила проведения сделок, корпоративные стандарты. Определился порядок безопасных взаиморасчетов: все привыкли передавать деньги через банковские ячейки. Конечно, осталась и "серая" зона - там, где низкие цены на само жилье, небольшие комиссионные, оформление бумаг "на коленке" и расчеты через "тумбочку" или даже вовсе из рук в руки. Эта экономия неизбежно связана с высокими рисками. Такие сделки как раз и привлекают внимание криминала", - говорит Дроздов.

Юристы Санкт-Петербургского университета в системном исследовании, посвященном мошенничеству в сфере недвижимости, пишут, что преступления этого рода невозможны без коррупции. Обычно в преступную группу входит или участковый (они-то как раз отлично знают "перспективный контингент"), или сотрудники паспортных столов; как правило, в доле и "прирученный" нотариус. Однако на скамье подсудимых люди при должности оказываются гораздо реже, чем непосредственные исполнители. И если уж попались, то бывают наказаны лишь за "преступную халатность" или "злоупотребление полномочиями".

В Москве предпринимались попытки ограничить возможности тех, кто попадает в "группу риска", распоряжаться своей недвижимостью. Толком не получилось, потому что нарушаются конституционные права граждан. Общественный контроль в принципе возможен, но для этого нужно, чтобы сложились ответственные местные комьюнити...

Пик подобных преступлений, похоже, уже пройден. В том числе - из-за резкого сокращения популяции потенциальных жертв. По данным Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга, на вторичном рынке жилья доля сомнительных сделок (с угрозой или высокой вероятностью мошенничества) составляет около 5%. В Петербурге ежегодно регистрируется более 60 тыс. сделок купли-продажи. И возбуждается примерно 200 дел по статье "Мошенничество". Расследование в этой сфере стало более эффективным.

Конвертируемые полномочия

Зато растет вал посягательств на собственность государства. У одинокого пенсионера еще могут объявиться непрошеные родственники-наследники. А государственное по-прежнему воспринимается как ничье. Это и привлекает.

В Москве недавно прошел шумный процесс: трое судей по липовым документам фиксировали права на жилье, освободившееся после кончины или отъезда владельцев. При помощи судейских печатей за два года сделали легитимными более 110 столичных квартир. В Петербурге размах поскромнее, но схемы похожие. В этом году раскрыта деятельность группы мошенников, которые специализировались на завладении квартирами умерших. Подделывали доверенности и другие документы, квартиры перепродавали. Группа работала в Московском, Кировском, Фрунзенском и Калининском районах. В качестве обвиняемой по делу проходит и бывшая сотрудница Горжилобмена.

Недавно предъявлены обвинения участникам группы, которые "продавали" гражданам комнаты в государственном общежитии. Бывший начальник отдела вселения Дирекции по содержанию общежитий (ДСО), бывший начальник ЖЭС-6 Красногвардейского района и несколько агентов по недвижимости обвиняются в мошенничестве. В числе пострадавших - более десятка семей, большинство - иногородние. Им предлагали комнаты в общежитии, вселяли по поддельным ордерам и обещали впоследствии оформить жилье в собственность. За услуги просили несколько тысяч долларов. Общежитие находится на балансе ДСО, в жилой фонд его не переводили и не собирались.

Нам известно, что сотрудниками УБЭП ГУВД ведется проверка по нескольким общежитиям в Адмиралтейском и Центральном районах: похоже, там та же история. "Преступные посягательства при изменении форм собственности и сделок с недвижимостью зачастую связаны с подкупом должностных лиц в органах государственной власти, на которых возложены вопросы управления государственным имуществом, распределения жилья", - констатирует университетское исследование, посвященное мошенничеству на рынке недвижимости.

Долевые "мелочи"

В долевом строительстве громких скандалов относительно немного: до суда главным образом доходят некрупные дела минувших дней. Летом этого года Куйбышевский народный суд вынес приговор по делу руководителей компании "СтройПроект". Схема была стандартной. Компания обеспечивала застройщиков стройматериалами, причем недорого. Взамен получала право продавать квартиры. Коммерческий директор "СтройПроекта" Олег Кулаков предлагал покупателям жилье на 50-100 долларов за кв.м дешевле, чем в среднем по рынку. Желающие находились.

В схему "СтройПроекта" были включены серьезные застройщики. Ни по одному контракту своих обязательств "СтройПроект" не выполнил. Однако успел собрать с дольщиков более 4,5 млн рублей. Восемь граждан (шестеро - иногородние) перешли из категории дольщиков в разряд потерпевших. На скамье подсудимых оказались коммерческий директор Кулаков, генеральный директор Лунев и владелец компании Абрамович. По решению суда Кулаков получил восемь лет, Абрамович - семь и Лунев - пять.

По мнению оперативников и юристов, работающих в сфере недвижимости, сделки с мелким поставщиком или подрядчиком всегда несут дополнительный риск. К сожалению, для многих клиентов фактор невысокой цены оказывается решающим. Или, по крайней мере, цена важнее, чем безопасность. Жулики об этом знают. И все же сегодня основная масса претензий по долевому строительству идет через арбитражные, а не через уголовные суды. Крупные компании - даже в нынешней непростой ситуации ограниченного спроса - заботятся о репутации и до откровенного мошенничества не опускаются.

Правда, ситуация может измениться. Ограничения, наложенные 214-м законом (о долевом участии) добавили строителям проблем. Компании пытаются обойти установленные ограничения: в ход идут вексельные схемы, "предварительные договоры" и пр. (см. "Эксперт С-З" №33 от 22 августа 2005 года). Растет степень риска. Возможно, не случайно в Москве сразу после вступления в силу закона некоторые застройщики стали отказываться от своих обязательств (собранных денег не хватает, а притока новых не предвидится). По крайней мере, число скандалов и конфликтов в этой сфере резко возросло.

Тонкости кооперации

Если дольщики, сталкиваясь с проблемами, еще могут адресовать упреки и обвинения власти (лицензий навыдавали, не проконтролировали толком), то пострадавшим от деятельности кооперативов не приходится рассчитывать даже на это.

Кооперативы доставляют много хлопот оперативникам и неприятностей - доверчивым гражданам. Это касается и ЖСК, созданных под один объект, и накопительных организаций в различных модификациях. Так, расследуется деятельность руководителей Потребительского общества "Альтернатива". Нескольким сотрудникам, в том числе бывшему председателю правления Дмитрию Щербакову, предъявлены обвинения в мошенничестве. 70 потерпевших, 33 млн рублей ущерба. Материалы по "Альтернативе" объединяют более 40 уголовных дел, в основном - махинации с жильем.

Сотрудники Управления по налоговым преступлениям провели обыски и изъяли документы в ПО "Союз-Авто". За несколько лет пайщиками кооператива стали около 2 тыс. человек. Многие не получили ни обещанных кредитов, ни внесенных в кооператив денег. Например, гражданин К., который хотел приобрести квартиру в Кингисеппе. Необходимых для этого 300 тыс. рублей у него не было, только 70 тыс. Их он и отнес в "Союз-Авто". Ссуды так и не получил, квартирные варианты "уплыли"; сейчас К. пытается вернуть хотя бы первоначальный взнос. И таких случаев много. Из двух десятков заявлений потерпевших примерно треть связана с квартирными проблемами. Ранее "Союз-Авто" несколько раз подвергался проверкам. Криминала проверяющие не нашли.

Оперативники осторожно говорят о мощном "административном ресурсе". Юристы, знакомые с проблемой, - о несовершенстве правовой базы. Пайщикам потребительского кооператива "Невский кредит" отказали в возбуждении уголовного дела в отношении бывшего председателя правления Андрея Кучера. В финансах кооператива - "дыра" в 11 млн рублей. Кооператив предлагал гражданам привлекательные условия кредитования (ссуды на 10 лет под 6% годовых), вел активную рекламную политику. Членами КПКГ стали более ста человек. На кредитные средства было приобретено около 30 квартир. Затем с покупкой жилья начались задержки. Граждане заволновались. Сотрудники УБЭП ГУВД провели проверку, которая выявила много интересного. Несколько квартир были оформлены без обременений в пользу кооператива. В других случаях на полученные кредиты квартиры не покупались вообще, куда делись деньги - неизвестно. По данным аудиторской проверки, за бывшим председателем Кучером числится 11 млн рублей, которые он взял из кассы и не отчитался. В кооперативе сменилось правление. Новый председатель Алексей Случаев уверен, что ситуацию еще можно выправить.

Высшего криминального "знака отличия" среди кооператоров удостоился экс-президент Ассоциации ЖСК "Вега-комплекс" Юрий Мисостов. Он непосредственно причастен к финансовым проблемам, которые возникли по меньшей мере по 10 объектам. В последнем случае он попытался продать земельный участок кооператива "Парус". Теперь Мисостова ищет Интерпол.

Кооперативы изначально располагались на самом краешке правового поля. Государство в какой-то момент как будто решило: граждане самоорганизовались, так пусть сами и разбираются, если что не так. В результате эффективность (и безопасность) работы кооператива в значительной степени зависит от личных качеств (и целей) организаторов, от того, насколько грамотно написан устав. Юристы отмечают еще такую милую подробность, как субсидиарная ответственность. Упрощая: если председатель правления проворовался и кооператив понес убытки, то отвечать по долгам придется всем пайщикам. Иногда - собственным имуществом.

При этом кооперация - вполне жизнеспособная форма. Особенно в жилищном строительстве. Но она нуждается в жестко установленных рамках и государственном контроле. В Петербурге около 30 кооперативов и потребительских обществ, активно рекламирующих услуги по привлечению средств для решения жилищных проблем. По данным исполнительного директора МЖСК "СТРОЙ И ЖИВИ" и заместителя генерального директора Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ) по работе

Ах, обмануть меня не трудно... Опасайтесь мошенников на рынке жилья  »
Юридические статьи »
Читайте также