Баталии вокруг ипотеки

Судьбу законопроекта "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах", принятого год назад за основу, должен решить сегодня банковский комитет Госдумы, установив срок второго чтения. Гладкого обсуждения не ожидается: разногласия с правительством преодолеть до конца не удалось.

В чем суть конфликта и что обещает привнести закон в развитие ипотечного жилищного строительства — в интервью председателя думской комиссии по ипотечному кредитованию Ивана Грачева.

— Иван Дмитриевич, в чем депутаты никак не сойдутся с правительством?

— Правительство говорит, что этим бизнесом — выпуском бумаг, сбором денег смогут заниматься только специализированные эмитенты. Следовательно, не могут заниматься те, кто уже в стране занимается ипотекой и выпускает или готовится выпускать эти ценные бумаги для выдачи ипотечных кредитов. То есть изначально отсекаются банки, региональные ипотечные агентства, различные фонды. Правительство хочет построить монопольную систему. Мы с этим не согласны, полагая, что у нас рынок — люди сами разберутся. А пока надо всем дать возможность работать здесь. На старте только Агентство ипотечного жилищного кредитования успеет быстро стать эмитентом. Мы не против спецэмитентов, мы согласны с правительственным вариантом. Пусть они живут, работают. Но мы считаем, что и другим нужно дать возможность тоже выйти на рынок. Ну хотят немцы, например, вкладываться в аналоги ипотечных банков в России, работать на этом рынке — пусть себе на здоровье работают. Выходите все на рынок, и он рассудит, чьи бумаги действительно надежные и продаются за низкие проценты. Но согласиться на вариант, что те банки, которые работали и продолжают работать, все региональные агентства с этого рынка будут выброшены, мы не можем. Это противоречит интересам бизнеса. Такие вопросы должны решаться не теоретически, а практикой. Рынок рассудит, у кого лучше получается. По этому поводу у нас и идут баталии.

— Но, согласитесь, на жилищном рынке жулья развелось предостаточно. Разве не следует законодателям защитить людей, не сведущих в тонкостях ипотеки, ценных бумаг, гарантий?

— Следует. Как можно обеспечить надежность ипотечных эмиссионных ценных бумаг? Только их привязкой к недвижимости, например, к ликвидным квартирам. Выпускать на них закладные или ипотечные договоры, и уже на базе этого пула неотделимо от закладных должны быть выпущены ипотечные эмиссионные ценные бумаги. Если эти условия соблюдены, то форма — специальная это организация, неспециальная — никакого значения не имеет. По всему миру покупают ипотечные бумаги в сумме валового внутреннего продукта. Их приобретают охотнее, чем государственные ценные бумаги. И в России это тоже будет. Представьте себе дефолт 98-го года: катастрофа, банки, государственные ценные бумаги — все полетело в тартарары. А недвижимость "подсела" всего на 15 процентов в валюте. Это самое надежное, что можно было придумать в ту пору. Конечно, при таких реальных гарантиях люди будут покупать ипотечные ценные бумаги.

— Два закона об ипотеке были приняты по вашей инициативе в 1997-1998 гг. Но что-то очень больших успехов пока не наблюдается. В чем причина?

— Успехи в масштабах страны, конечно, скромные, но они есть. За это время населению выдано примерно 100 тысяч банковских кредитов по разным схемам. Они разные, поскольку федеральная исполнительная власть не справлялась с унификацией. Но тем не менее это уже не нули, это реально десятки тысяч семей, которым дали квартиры в регионах.

В ипотеке человек сразу собственник жилья. В паевых же схемах он никто. Но, к сожалению, они используются больше, потому что налогообложение меньше. Дурацкая система, ее нужно чистить. Первые 100 тысяч выданных кредитов — это только начало, банкам нужны средства на то, чтобы выдать по стране уже миллион кредитов, а это — массовая ипотека. Должна заработать система сбора длинных низкопроцентных денег. Это требует еще как минимум двух законов: о стройсберкассах и об эмиссионных ипотечных ценных бумагах. Два года маринуют, например, закон о стройсберкассах, закон о защите прав граждан, инвестирующих в строительство жилья (это закон, чтобы их не обманывали в других схемах, паевых и иных). Блокирует исполнительная власть, не приводя никаких внятных резонов.

— В ваших рассуждениях о жилье отсутствует прилагательное "социальное". Неспроста?

— Ни в коем случае. Во всех странах, даже в самых богатых, массовая ипотека начиналась с участием государства в виде гарантий банкам и гражданам. В США правительство в значительной степени помогало, например, ветеранам вьетнамской войны, компенсируя им первоначальные взносы. Понятно, что в нашей стране население победнее, и государство, несомненно, должно делать то же самое для молодых семей, военных. Причем расходы на это, если внимательно посмотреть, заложены в бюджете, например, на предоставление жилья военным или на молодые семьи. Если эти средства задействовать в режиме ипотеки, например, компенсации 15% стартового взноса, то на порядок большее количество семей воспользуются программами ипотечного жилищного строительства, реально получат квартиры. И будут потом платить из своей зарплаты проценты и потихоньку с кредитом расплачиваться.

Если у человека деньги легальные, то 13% можно не отдавать государству в виде подоходного налога за сам первоначальный взнос и за проценты по кредиту, если он свои кровные вкладывает в ипотеку. Мы в Думе провели такую поправку сразу, вслед за базовыми законами об ипотеке.

— Есть мнения экспертов, что жилищная ипотека как массовое явление в России приживется не скоро. При низких зарплатах основной массы населения позволить себе купить квартиру в состоянии лишь немногие.

— Я уверен, что массовую ипотеку можно развернуть в стране за полтора-два года. У трети населения есть для этого достаточные деньги. Имеются строительные мощности, они вдвое не загружены сегодня, то есть можно вдвое больше жилья строить. Есть базовые законы. То есть все, что нужно, есть. Что до денег, то существуют достаточно точные оценки Минэкономики. С учетом и "белых", и "серых" доходов наших граждан (а их надо задействовать, это не криминальные деньги) и с учетом того, что большинство наших граждан не претендует на новую квартиру, они просто хотят улучшить жилищные условия (то есть в среднем наши граждане дополнительно претендуют на 18 метров), выясняется, что трети населения доступно решение этой проблемы таким способом. За чем же дело стало? В значительной степени причина в том, что нет пока законов о вторичных ипотечных бумагах, которые позволяют массовые низкопроцентные деньги собирать. Чтобы банки, в свою очередь, могли выдавать низкопроцентные кредиты на 10-15, 20, 30 лет. Законы, которых недостает, подготовлены. Я их сделал, они лежат в Думе. Не дают иногда провести, возникают проблемы. Но рано или поздно мы все равно примем и их.

Беседовал Сергей Гук

Странное слово "секьюритизация"  »
Юридические статьи »
Читайте также