Американская ипотека в российском исполнении

Госстрой России разработал "Концепцию системы ипотечного жилищного кредитования и меры по повышению доступности жилья". Признавая необходимость государственного регулирования в этой сфере, документ открывает вход в рыночное пространство нового для нашей страны вида бизнеса - ипотечного и связанных с ним предпринимательских структур.

- Ежегодно строительно-инвестиционный комплекс страны удовлетворяет потребности полутора процентов населения. В СССР этот показатель равнялся 3,5 процента. Сохранившиеся и вновь созданные мощности позволяют строителям утроить усилия по сравнению с сегодняшними, а платежеспособный спрос населения благодаря ипотеке, возрастет в 5-6 раз для приобретения жилья по социальным нормам и в 10-12 раз для улучшения жилищных условий, - отметил на совещании строителей, проектировщиков, банкиров и руководителей регионов председатель Госстроя Николай Кошман. - Такая диспропорция приведет к значительному превышению спроса над предложением, следовательно росту цен. Поэтому без государственного регулирования это жилье выкупят те, у кого выше доходы, и поставленная цель не будет достигнута. Политика государственной поддержки, носящей исключительно адресный и дифференцированный характер, формируется Госстроем России, который совместно с органами власти субъектов Федерации и местного самоуправления определяет объемы, формы и методы ее предоставления в зависимости от уровня семейных доходов. Кроме того, регуляторами системы ипотечного жилищного кредитования выступают Минюст, Банк России и ФКЦБ.

- Существующий вторичный рынок жилья не может стать основой массового ипотечного кредитования из-за катастрофического старения жилого фонда. Он уже не соответствует современным представлениям о комфортности, и через 10-15 лет положение тем более усугубится, - заявил заместитель председателя Госстроя Владимир Пономарев. - Это ведет к снижению ликвидности залога и отрицательно влияет на надежность ипотечных ценных бумаг. Ведь система государственной регистрации сделок с недвижимостью появилась существенно позже, чем вступил в силу Закон "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", следовательно, необходимо резко увеличить ввод нового жилья. Его объемы должны ежегодно увеличиваться не менее чем на 5 процентов.

Для осуществления своих регулятивных функций Госстрой создает ФГУП "Федеральный инвестиционно-строительный центр" и ФГУ "Федеральная жилищная администрация". Последнему поручено страхование дефолтов заемщиков.

ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" со стопроцентным государственным капиталом, по обязательствам которого предоставлены гарантии Российской Федерации, выпустит ценные бумаги. Покрытием для них послужат кредиты, застрахованные ФГУ ФЖА.

Концепция выстраивает цепочку из десятка профессиональных участников ипотеки: строительные компании, страховщики, оценочные агентства, риэлторы, кредитные бюро, кредиторы, ипотечные агенты, участники фондового рынка, инвесторы жилищного строительства, покупатели ипотечных ценных бумаг. Для сбалансирования их интересов и консолидации усилий признано целесообразным образование Национальной ассоциации профессиональных участников ипотечного рынка (НАУИР). Это саморегулируемое некоммерческое объединение призвано решать проблемы, выходящие за рамки компетенции и финансовых возможностей отдельно взятой фирмы.

Еще 30 мая вице-премьер Виктор Христенко, возглавляющий правительственную комиссию по жилищной политике, утвердил перечень проектов нормативных правовых актов и документов, необходимых для развития ипотеки. Кроме принятого Госдумой во втором чтении законопроекта "Об ипотечных ценных бумагах" речь идет о ключевых решениях, способствующих управлению кредитными рисками и существенно снижающих налоговую нагрузку на людей, вкладывающих средства в строительство и приобретение жилья. Проект федерального закона "О кредитных бюро" определяет основные принципы накопления информации об обслуживании кредитных обязательств заемщиков и доступа к ней, устанавливает условия формирования и развития инфраструктуры, обеспечивающей прозрачность участников кредитного рынка.

Представители банковского сообщества высказываются за устранение риска, когда в качестве залога выступает единственное жилье заемщика. Суды в большинстве случаев опираются на конституционное право гражданина на жилище и не удовлетворяют иски. А ведь ипотека предполагает именно такую коллизию.

По экспертным оценкам приемлемой для большинства людей была бы ставка 7-8 процентов годовых, но никак не 17-18, по которым предлагаются кредиты сейчас. Чтобы сделать ипотеку подъемной для населения, можно либо субсидировать часть процентной ставки, тем самым увеличив нагрузку на бюджет, либо уменьшить сам объем кредитования. Второе предпочтительнее и предпосылки для этого есть.

По словам строителей и проектировщиков, у них имеется достаточно резервов для удешевления квадратного метра жилья, средняя стоимость которого в среднем по стране оценивается сейчас в 9650 рублей. Муниципалитеты могут позаботиться о большей привлекательности участков застройки, заблаговременно обеспечив их инженерными коммуникациями. Оборудование такой инфраструктурой, по различным оценкам, составляет от 20 до 30 процентов общей стоимости жилья.

Весьма продуктивной оказалась майская поездка делегации Госстроя России в США. Согласована тематика программы технического содействия по развитию жилищного строительства, и в первую очередь ипотечного кредитования, в нашей стране. В Конгрессе инициирована процедура внесения поправок в бюджет США для выделения 20 миллионов долларов на эту программу.

Представители Всемирного банка выразили готовность выдать два займа на общую сумму 600 миллионов долларов для модернизации жилищно-коммунальной сферы, развития инженерной инфраструктуры в регионах России. Ведущие американские компании серьезно заинтересованы в инвестиционно-финансовой деятельности в этом секторе российской экономики.

В Госстрое России считают, что "выбор в качестве базовой американской модели ипотечного жилищного кредитования, основанной на максимальном развитии вторичного рынка ипотечных кредитов, обеспечивающего рефинансирование кредитных организаций, предоставляющих эти кредиты населению, находится в русле основных мировых тенденций и сможет привлечь максимальные по объему инвестиционные ресурсы в важнейшую для страны жилищную сферу экономики".

К пилотным проектам по ипотечному кредитованию подключились более 20 регионов. Некоторые строительные организации за свой счет собираются возводить жилье для ипотеки, получая за ввод ценные бумаги.

Михаил Махлин

Взгляд из думы

Иван Грачев, председатель Комиссии по развитию ипотечного кредитования Госдумы :

- Законопроект "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах" принят практически в той редакции, которая год назад прошла первое чтение. Закончился старый спор о том, кто имеет право выпускать ценные ипотечные бумаги.

Необходимость принятия данного законопроекта была ясной и очевидной. После того как были сделаны и приняты ипотечные законы, возникла необходимость в новых законодательных инициативах по поддержке ипотеки. Мы видим, что ипотечные кредиты выдаются, но их явно недостаточно. Для того чтобы их было много, должна быть организована цивилизованная система сбора длинных низкопроцентных денег. Исходя из этого, мы разработали пакет соответствующих законов, в который вошли также законопроекты о стройсберкассах и о вторичных бумагах.

Что самое главное в данном законе? Это прежде всего железная привязка недвижимости к ипотечным бумагам. Проще всего предоставить право выпускать эти бумаги любому лицу, выдавшему хорошие ипотечные кредиты. То есть если ты выдал жилищный кредит, если у тебя ликвидная недвижимость, надежные заемщики, и сам ты относительно неплох с точки зрения Центробанка, значит, имеешь право выпускать вторичные ценные бумаги.

Однако у данной концепции имелось слабое место: если допустить банки к выпуску вторичных ипотечных бумаг, возникают проблемы с Законом о банкротстве. В случае краха банка держатели ипотечных ценных бумаг оказывались чуть ли не пятыми в очереди на возмещение. Мы в своем первоначальном варианте закона предложили: раз данная схема рискованная и ненадежная, давайте изменим закон о банкротстве и напишем, что все это ипотечное покрытие, пул закладных, выводится из процедуры банкротства. Что оно не является частью конкурсной массы, а служит исключительно для обеспечения интересов держателей ценных ипотечных бумаг. Правительство и Президент с этим не согласились. Они предложили изменить наш законопроект и выкинуть банки из числа участников рынка ипотечных бумаг, пустив на него только спецэмитентов.

Поддержать предложение Правительства я как председатель комиссии по ипотеке отказался, мотивируя свое решение интересами рынка и участников ипотеки. По сути, это означало, что мы должны ввести довольно специфического посредника с "нулевым балансом". Но это гарантирует и увеличение накладных расходов, и уменьшение надежности, потому что всякое лишнее звено снижает надежность. Да, такие схемы существуют в США, и там, по оценкам тех же, например, немецких экспертов, есть дополнительные накладные расходы, примерно 1,5 - 2 процента, зато у американцев так сконструирована налоговая система, что по крайней мере в этой части не появляется дополнительных проблем. Вокруг этого шел спор. Мы вместе с банковским сообществом отстаивали позицию, что все, кто выдали хорошие ипотечные кредиты, имеют право работать. Но пока не исправили закон о банкротстве - работать с дополнительными ограничениями, установленными Центробанком.

После долгих переговоров и обсуждений была предложена компромиссная поправка, где говорилось, что не все банки, а только те, которые не работают с вкладами физических лиц, смогут выпускать ценные ипотечные бумаги. В результате голосования прошла концепция, что банки имеют право выпускать ипотечные бумаги, собирать деньги на выдачу кредитов. Президентская сторона попросила отложить третье чтение законопроекта об ипотечных ценных бумагах до осени, с тем чтобы Центробанк подготовил свои дополнительные нормативы для банков, которые будут допущены на этот рынок.

ФКЦБ предлагает Госдуме поддержать правительственные поправки к законопроекту "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах".  »
Юридические статьи »
Читайте также