Вся жизнь потечет по весенним законам, которые оказались очень сырыми

Опасность стагнации строительного рынка, развал системы ЖКХ, да и угроза демографического кризиса подвигли Государственную Думу к принятию в конце прошлого года пакета из 25 так называемых жилищных законов, направленных на создание в России системы рынка доступного жилья. Сюда, в частности, вошли новые Градостроительный и Жилищный кодексы, законы "О долевом участии граждан в строительстве многоквартирных домов", "Об ипотеке", "О кредитных историях" и другие. Большинство из них вступило или вступает в силу нынешней весной.

Может, через какое-то время, года через два-три, когда все утрясется, граждане и оценят эти новации. Но пока у специалистов от них только головная боль, которой они щедро поделились на конференции, в которой приняли участие представители городской администрации, Союза строительных объединений и организаций, ассоциаций коммерческих банков и риэлтеров, Торгово-промышленной палаты.

Первым и главным объектом критики стал закон об участии граждан в долевом строительстве. Между прочим, эта финансовая схема была придумана именно в нашем городе 8 лет назад. Тогда "долевка" стала выходом из тупика, поскольку прекратилось бюджетное финансирование, в финансовую яму попали ЖСК, из-за крайне высоких процентов оказались недоступными банковские кредиты. В последние 5 лет до 95% жилищного строительства финансировалось исключительно за счет средств дольщиков. Именно на этот срок, по мнению председателя ССК "Союзпетрострой" Льва Каплана, запоздало появление федерального закона о долевом строительстве. Его отсутствие спровоцировало организацию финансовых пирамид и двойных продаж, появление тысяч обманутых дольщиков.

Но если до выхода этого закона был перекос юридической защиты в пользу застройщиков, то теперь права дольщиков выносятся на первый план, в то время как права застройщиков ущемляются. Это касается неприемлемых для застройщиков условий по возврату средств, жестких сроков по сдаче жилья, крупных штрафных санкций, ограничения использования застройщиком собранных средств.

Исправления, которые питерские строители предлагают внести в этот документ, должны касаться материальной ответственности за срыв сроков строительства по вине предприятий-монополистов, а также за отставание инженерной подготовки территорий. Иначе строителям придется отвечать рублем за чужие проблемы и просчеты.

У администрации Петербурга тоже есть весомые претензии к закону о долевом строительстве. Как отмечает председатель КУГИ Игорь Метельский, в этом документе регламентируются права двух сторон - застройщика и дольщика, но не учитывается третий участник строительного процесса - собственник земельных участков, которым является город. После вступления в силу закона с 1 апреля 2005 года городские власти не смогут получать отчисления от застройщиков на развитие инфраструктуры, так сказать, в натуральном выражении - работами по благоустройству территорий или строительства социальных объектов. Теперь город должен взимать с них только денежные средства, причем в срочном порядке. Это ляжет бременем на застройщиков.

Не меньше несообразностей можно найти и в новом Жилищном кодексе, который тем не менее уже начал действовать с 1 марта 2005 года. Например, вызывает много вопросов его тезис, что у владельцев жилья общее имущество многоквартирного дома находится в долевой собственности, однако не уточняется, что же это за имущество. К примеру, являются ли таким имуществом стояки и трубы, проходящие через множество квартир? Этот вопрос относится также к чердакам и подвалам. И если эти объекты находятся в состоянии разрухи, как в большинстве старинных домов, должны ли новоиспеченные собственники, принимать на себя обязанности по их восстановлению? Не исключено, что за неимением точных указаний эти проблемы придется решать в судебном порядке.

Городские власти находятся в полном недоумении, как выполнить еще один постулат Жилищного кодекса - о договоре социального найма, который заключается с малоимущими гражданами. В законе не дано определений, кого к таковым относить. Как констатирует первый заместитель председателя жилищного комитета Петербурга Владимир Гайдай, чтобы выполнить требования федерального закона, городу придется разрабатывать собственные критерии. Но просто нормами - при каком душевом доходе человек считается малоимущим, не обойтись. Пресловутые "неработающие" на "Мерседесах" и "БМВ" тоже ведь официально - малоимущие. Десятки тысяч людей, занятых торговлей и иным малым бизнесом, тоже "по-белому" получают один МРОТ, хотя и неплохо живут. И у бедной старушки-пенсионерки дети могут быть бизнесменами. Закон требует учитывать реальный уровень достатка, например, есть ли у человека машина, дача, другие ценности. Но как быть, если все это у гражданина есть, но по документам записано на жену, родителей и т. д.? Кодекс возлагает это дело - оценку благосостояния претендента на бесплатную квартиру - на муниципалов. А это, скажем прямо, не самая объективная инстанция. Такие справки могут понаписать...

Без вины виноватыми становятся люди, получившие для постоянного проживания помещения в бывших городских общежитиях. По сути, они уже давно являются обычным жильем, однако юридически таковым не оформлены, а потому уже не могут быть приватизированы.

Есть в Жилищном кодексе и статьи, которые противоречат одна другой. К примеру, статья о предоставлении при капитальном ремонте многоквартирного здания жилья такой же площади, какая была у собственников квартир раньше. А что делать, если метраж старого жилья изначально был ниже нормы? Ведь в другой статье кодекса сказано, что площадь проживания должна быть не меньше установленных норм. Так что замену вам могут дать и "по аналогии", и по норме.

"Холостым" считают специалисты, например директор Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров, закон по системе ипотечного кредитования. Он разрешает банкам брать в залог недострой, то есть участник долевого строительства в теории может выставлять в качестве обеспечения кредита часть фундамента и стен, которые построены на его деньги. Но это не запрещалось и раньше. Однако наделе получить деньги за этот залог практически невозможно именно потому, что закон не прописывает эту процедуру, кусок фундамента в розницу не продашь. Зачем же тогда было сочинять закон?

Все из того же благого желания решить жилищную проблему законодатели вторглись в еще одну сферу, приняв закон "О жилищно-накопительных кооперативах". Они в последнее время стали популярны, поскольку не берут со своих пайщиков банковские проценты. В последней по времени ярмарке недвижимости, прошедшей в марте текущего года, приняло участие 15 таких кооперативов. Но выход в свет нового документа ставит их деятельность вне закона, и с 1 апреля 2005 года они будут вынуждены прекратить свое существование - если не изменят уставы и не пройдут перерегистрацию. Как констатирует вице-президент Ассоциации риэлтеров Петербурга Валерий Солдатов, в тексте закона есть противоречия, доходящие до абсурда. Например, указывается, что паевые взносы никуда нельзя тратить, кроме как на приобретение жилья. А в другом месте написано, что развитие накопительных кооперативов и их рекламные акции будут осуществляться только с использованием паевых взносов.

В общем, весенние законы оказались не только сырыми, но и противоречивыми. Сейчас, по словам вице-губернатора Александра Вахмистрова, создано несколько рабочих групп, которые занимаются поправками к местным законам, и в апреле в ЗакС будет внесен ряд документов, уточняющих позиции местного законодательства. А пока суд да дело - федеральные законы вступают в действие. Нужно их исполнять. Только кто бы разъяснил - как?

Марина Сумина

Право как иллюзия возможности  »
Юридические статьи »
Читайте также