Что кодекс новый нам готовит?

Сегодня, 1 марта, вступил в силу новый Жилищный кодекс. Этого документа ждали уже давно, однако ясности в жилищно-коммунальную сферу он не внес, наоборот, появилось еще больше вопросов. Мы начинаем цикл публикаций, посвященный новому закону, и постараемся ответить на вопросы, наиболее часто задаваемые нашими читателями.

И начнем мы с того, что считать перепланировкой квартиры, кто может ее запретить или разрешить и что ждет тех, кто ее уже сделал. Эти и другие вопросы "НП" задали начальнику Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости Дмитрию Куракину.

Что такое перепланировка?

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Проще говоря, перепланировкой называются все изменения, которые следует вносить в техпаспорт, независимо от того, сносите ли вы капитальную стену, перегородку или стенной шкаф, перемещаете ванну или газовую плиту. Углубление пола, навесной потолок - тоже перепланировка, так как влечет за собой изменение высоты. Не является перепланировкой замена оконных рам (в том числе на стеклопакеты), установка железных дверей в квартире. Однако не стоит забывать, что в данном случае необходимо получить разрешение в других инстанциях: архитектурном надзоре, пожарной инспекции. Кстати, именно пожарные могут запретить вам остекление лоджий и балконов (если вы живете ниже пятого этажа).

Кто согласовывает проект и дает разрешение на изменения в квартире?

В каждом районе при администрации существует Межведомственная районная комиссия, в которую входят представители всевозможных инстанций: СЭС, пожарной охраны, ПИБ, ГУИОН и Других. При Жилищном комитете существует также общегородская комиссия. Именно в эти органы следует обращаться за разрешениями, предварительно собрав все необходимые документы. Функции ГУИОН ограничиваются констатацией факта перепланировки, то есть составлением нового плана квартиры с пометкой, была ли согласована перепланировка.

Какие проблемы могут возникнуть, если перепланировка была сделана без разрешения?

Основные проблемы, конечно, появляются, если хозяин квартиры захочет вдруг продать или обменять свою жилплощадь. Ему понадобится технический паспорт, и если "вылезут" отклонения от первоначального плана, то сделку с недвижимостью попросту запретят в Росрегистрации (бывшее ГБР). На сегодня более 8 тысяч собственников жилья пытаются добиться разрешения на уже сделанную перепланировку. Сколько случаев не зафиксировано, не знает никто.

Кто контролирует нарушения и откуда берется информация о нарушителях?

Накладывать взыскания на нарушителей имеет право Жилищная инспекция, она же контролирует исполнение судебных предписаний. Подавать в суд на недобросовестного владельца квартиры может только районная администрация или ГУЖА. Что касается информации, то достоверные данные о перепланировках поступают в ГУИОН только от самих хозяев квартир. Есть еще вариант - соседи могут написать на вас жалобу в Жилищную инспекцию, мотивируя свои претензии тем, что после вашего ремонта у них появились трещины, например.

Сколько стоит разрешение и почему граждане не согласовывают перепланировку?

Чтобы получить разрешение на внесение изменений в план квартиры, вам придется не просто представить проект, выполненный любой проектной организацией, но еще и получить всевозможные разрешения. В общей сложности это обойдется рядовому петербуржцу порядка 3-4 тысяч долларов (по самым скромным подсчетам). Никто не хочет тратить несколько месяцев на разрешение снести перегородку или стенной шкаф. Многие агентства недвижимости и строительные организации за определенную сумму берутся получить все согласования за вас. Стоит это еще около 300 рублей за доверенность агенту и от 50 долларов за сбор документов.

Специалисты ГУИОН предлагали ввести облегченный вариант согласования несложных проектов, когда не идет речь о несущих конструкциях, прорубании новых окон и дверей, - так называемый "лайт". Однако, эта инициатива осталась нереализованной. Новый жилищный кодекс, правда, дает возможность владельцу квартиры легализовать допустимые изменения уже произведенной планировки через суд.

Документы, необходимые для получения разрешения на перепланировку

* заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;

* правоустанавливающие- документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

* подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и(или)перепланировки жилого помещения;

* технический паспорт помещения;

* согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем);

*заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Кстати, в новом ЖК прописано: "Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью 2 настоящей статьи".

Могут и выселить!

Статья 29, пункт 5: "Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, суд принимает решение: 1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние"...

"А как они узнают, что у меня перепланировка? Я просто никого не пущу в свою квартиру!" - восклицает собственник жилья. И он прав. Конституция РФ гарантирует любому человеку неприкосновенность его жилища. Однако в любом правиле есть свои исключения. Вот и новый ЖК дает право инспектирующим органам прийти к вам в дом с проверкой. Комментирует адвокат Игорь Рулев: - Вы конечно можете не пускать в свою квартиру никого, в том числе и членов жилищной инспекции. Но в этом случае вам же дороже выйдет. Все дело в том, что районная администрация имеет полное право подать на вас в суд и выиграть дело о допущении в квартиру. Вот тогда уж вам действительно придется туго. Ведь с решением суда инспектор явится к вам в сопровождении судебных приставов, а те уполномочены, грубо говоря, взломать замок, если вы не перестанете сопротивляться. Но хочу вас успокоить - таких прецедентов в Петербурге пока не было.

Далее, если в вашей квартире все же были обнаружены отклонения от первоначального проекта, вам выпишут штраф и предписание согласовать перепланировку. Комиссия может "не разрешить" уже сделанные изменения и определит срок, в течение которого вы должны вернуть "все как было". Если и после этого вы игнорируете чиновников, то снова становитесь участником судебного разбирательства, а ваша квартира уйдет с мо - лотка.

Елена Бойко

Хорошо забытое старое  »
Юридические статьи »
Читайте также