Инвесторы не могут - потому что жильцы не хотят

В историческом центре Санкт-Петербурге более 30% зданий имеют износ 60-70%. Свыше 2,5 тысячи квартир официально признаны аварийными. Естественно, время им не идет на пользу: старинные дома рушатся буквально на глазах. Городской бюджет в состоянии отремонтировать менее четверти аварийного фонда. Выход один - привлечение инвесторов. Кстати, в 2004 году за счет инвестиций в ремонт и реконструкцию жилья городской бюджет сэкономил почти 200 млн. руб.

Ремонтировать и строить город надо. Но при этом необходимо учитывать интересы обеих сторон - и жильцов расселяемого дома, и инвесторов. По большому счету, и тех, и других интересует один вопрос: что они за это получат? Интересы совпадают далеко не всегда, а баталии вокруг "вкусных" кусков в центре города возникают все чаще. Конфликт около одного из таких домов - дома 5 по Конногвардейскому бульвару - продолжается уже около двух лет...

"Нехороший" дом

В 2002 году жители этого дома (в доме всего 69 квартир, в которых проживало около 300 человек) узнали, что их 130-летний дом признан аварийным, здание отдано под реконструкцию, на его месте будет трехзвездочный отель, а их, жителей, соответственно, расселят. Основными инвесторами реконструкции выступали несколько петербургских предпринимателей, специально под этот проект объединившиеся в ООО "Исаакиевский отель".

Реакция людей была неоднозначной: большая часть жильцов согласилась на предложенные варианты расселения и вот уже два года живут в новых отдельных квартирах (справедливости ради следует сказать, что с особым энтузиазмом переезжали обитатели коммуналок и люди, жившие пусть и в отдельных квартирах, но в стесненных условиях - например, семья (родители и трое взрослых детей) проживавшая в квартире 15, в результате переезда получила четыре отдельные однокомнатные квартиры). Однако 13 семей, несмотря на уговоры и обещания инвесторов, переезжать категорически отказались. Из них 5 семей вообще не пожелали общаться с инвесторами и игнорировали все предложения о встречах и переговорах.

Аргументы жителей: чересчур, на их взгляд, маленькие суммы компенсаций; предоставление нового жилья в отдаленных от центра районах; нежелание покидать квартиры, в которых прошла жизнь нескольких поколений семьи; престижный район, из которого, конечно, не хочется уезжать. В своих обращениях в СМИ, прокуратуру и даже ОБЭП жители жаловались на агрессивных инвесторов, которые чуть ли не обманом отбирают их частную собственность. Звучали сомнения и в том, удастся ли предпринимателям сохранить исторический облик старинного здания.

Обвинения серьезные, и за разъяснениями мы обратились к генеральному директору ООО "Исаакиевский отель" Игорю Швецову.

- Мы никого не выселяли на окраины - новое жилье люди выбирали себе сами исходя из трех предложенных вариантов. Кто хотел - переезжал в новостройки, кто-то оставался в центре, буквально на соседней - Галерной улице, но уже в отдельной квартире. Суммы компенсаций мы предлагали тоже совсем не маленькие - до двух тысяч долларов за квадратный метр, что полностью соответствует рыночным ценам за жилье в этом районе города. Однако часть жителей, поняв, что с нами можно торговаться, занялась типичным вымогательством. Соглашается человек на $1,5 тыс. за кв. м. На следующий день приходит и говорит: нет, мне люди сказали, чтобы меньше чем за $1,7 тыс. не продавал. На следующий день - еще больше. А один из жителей, владеющий 245-метровой квартирой, запросил за нее вообще миллион долларов!

- Прощаться с коммуналкой не жалко. А вот с отдельной квартирой почти что с видом на Исаакий... В чем-то жителей можно понять, не согласны?

- Согласен совершенно! Именно поэтому в течение двух (!) лет мы предлагали людям сумму компенсации не 999 долларов за квадратный метр, хотя именно столько стоит 1 кв. м в этом доме согласно заключению Северо-Западного регионального центра судебной экспертизы, а почти вдвое больше! Мы понимаем озабоченность людей, но всему же есть предел!

- Может быть, они просто боятся за свой дом? Все-таки исторический центр города...

- Дом признан аварийным. И не мы, заметьте, каким-то образом инициировали такое решение - это попросту невозможно. Еще два года назад в доме побывала экспертная строительная комиссия при правительстве Петербурга и вынесла такое решение. Затем, уже весной 2005 года, это же подтвердила и межведомственная комиссия Адмиралтейского района. Мы же ничего плохого, кроме хорошего, не делаем. Жители (заметьте - все жители, в том числе и из коммуналок!) получают отдельные квартиры. А на месте обветшалых стен, сгнивших лестниц, протекающих крыш и обваливающихся фасадов дома 5 будет новый современный отель на 235 номеров, вместо дворовых флигелей - новые здания, связывающие лицевые корпуса отеля. Часть двора превратится в атриум. А вы видели, в каком состоянии дом сейчас?..

Против лома есть приемы

Здание действительно в ужасном состоянии. Ваш корреспондент едва ноги не переломал, продираясь через разбитые временем и красноречиво говорящие об отсутствии хозяина лестницы и переходы. Очевидно, что у жителей, даже имеющих в собственности 245-метровые квартиры (такой житель в доме всего один), не хватит никаких денег, чтобы привести это если не в подобающий, то хотя бы в безопасный вид. А если честно, то нет и желания - люди, ставшие собственниками, пока еще не осознают, что собственность, помимо прав, предполагает еще и обязанности.

На сегодня из 8 тыс. кв. м здания инвесторы выкупили около 7 тысяч. И они уже давно готовы начать их реконструкцию, но вести строительные работы при живущих в доме людях запрещено. Да и негуманно. Именно поэтому инвесторы вынуждены были обратиться в суд с исками о выселении "бунтарей". ООО "Исаакиевский отель" просил суд прекратить право собственности ответчиков на доли в общем имуществе в связи с выплатой им компенсации. Помимо этого, истцы указывали, что, согласно ст. 249 ГК, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества, что ответчики, понятно, не делают, и при этом препятствуют реконструкции дома другими лицами.

Октябрьский суд поддержал требования истцов, и две семьи в ближайшее время должны быть выселены из квартиры с выплатой компенсации в размере $34 тыс. каждому, то есть исходя из экспертной оценки стоимости одного метра жилья в этом доме - $999. Еще несколько аналогичных решений сейчас находится на кассации со стороны ответчиков.

Решение суда не могло не взбаламутить петербургскую общественность, разделившуюся на два лагеря. Действительно ли не было другого выхода? На этот вопрос отвечает начальник юридической службы ООО "Исаакиевский отель" Федор Данилов:

- Действительно. И дело не в том, что мы такие "сатрапы", и не в том, что суд "не уважает" частную собственность, и даже не в упорстве жильцов, которое я бы скорее назвал не упорством, а вымогательством. Дело в законодательстве. Согласно решению инвестиционно-тендерной комиссии (распоряжение администрации СПб N 1689), в марте 2007 года строительство "Исаакиевского отеля" должно быть уже закончено. За срыв сроков отвечаем мы, инвесторы. Согласно решению суда мы открыли именные счета на каждого расселяемого собственника, счета лежат у нотариуса, и люди в любой момент могут получить свои деньги. Но они отказываются это делать! И как тут быть дальше? Такие конфликты могут тянуться годами.

- Тут уже задействован психологический аспект... С одной стороны - злой богатый инвестор, с другой - несчастные бедные жители. Имидж компании четко вырисовывается...

- Это не имидж компании, это - рынок, в котором, хотите вы или нет, мы все сегодня живем. За удовольствие жить в престижном районе надо платить, а если платить не можешь - придется умерить свои запросы. Сегодня уже невозможна ситуация, когда кто-то за тебя, собственника, будет делать ремонт, благоустраивать двор и латать дыры. Собственник должен в этом участвовать по мере возможностей. Нет возможностей - увы! Выбирайте то, что по карману. Жестко, но справедливо. А то получается политика двойных стандартов: за свое жилье, скажем, люди требуют рыночные цены, а сами вкладывать не хотят ни копейки.

- В таком свете любой инвестор монстром каким-то покажется...

- Инвестор действительно сегодня работает на острие ножа. В законодательстве прописано, что инвестор, условно говоря, сам должен договариваться с собственниками об условиях расселения. Но КАК договариваться - непонятно. Создать режим наибольшего благоприятствования для инвестора и освободить объект для реконструкции входит в задачу государственных органов власти. Но это в основном касается муниципального жилья. Когда же речь идет о собственности, крайним становится инвестор. Поэтому конфликты неизбежны, и их будет больше и больше: у государства денег нет, но они есть у инвесторов. Зато у государства есть законы, в которых прописаны права и государства, и собственников. А у инвестора - только обязанности. Государство за счет инвесторов решает часть своих проблем, и мы не против - мы ведь бизнесмены и так или иначе работаем на прибыль. Но и такую вещь, как злоупотребление правом собственности, еще никто не отменял. Так что пока единственный выход из подобных конфликтов - только суд. Нужен прецедент, нужна судебная практика.

Берега Невы - будущие берега Иордана?

Мне бы, наверное, тоже не очень понравилось, если бы вдруг кто-то сообщил, что я должна освободить свою квартиру. Но выражение "торг здесь не уместен" в данном вопросе кажется некорректным. Городу действительно нужны инвесторы, и центр крайне нуждается в обновлении. И отели, пускай даже на месте бывших коммуналок, нам тоже нужны - без них мечты о Петербурге как туристической столице так и останутся мечтами.

Да, собственность - это святое, но, давайте будем объективными, на улицу людей никто не выгоняет. По большому счету, их не выгоняют даже из их дома - в числе прочих вариантов "забастовщикам" предлагали и доли в будущем предприятии. Вместо коммуналок предлагают отдельные квартиры, и вовсе не в Тмутаракани - об этом свидетельствуют благодарные письма от людей, уже ставших обладателями квартир на Васильевском, Петроградской, на Галерной улице, в престижных новостройках. Кстати, ООО "Исаакиевский отель" и сейчас, несмотря на решения судов, готов идти на переговоры и выплатить собственникам суммы большие, нежели назначены решением суда.

Городу надо обновляться, строителям - строить, людям - жить в достойных условиях. Но перспективы весьма печальны: если стороны не пойдут на компромисс, нас ждет ситуация, подобная нынешней израильской. Людей будут выселять. И самое печальное, что таких ситуаций будет все больше и больше.

В ближайших номерах "ПЧП" мы предоставим слово противоположной стороне - жителям дома 5 по Конногвардейскому бульвару.

Вас здесь не жило легко ли выселить человека из приватизированной квартиры в историческом центре?  »
Юридические статьи »
Читайте также