Не рыба, а удочка

Жилищный кодекс открывает массу новых возможностей для ускорения реформы ЖКХ, однако их реализация во многом зависит от энергии россиян и от эффективности процедур, применяемых местными властями

С точки зрения развития реформы ЖКХ (вопросы обеспечения россиян жильем мы в этом материале не рассматриваем) большинство трезвомыслящих специалистов в целом положительно оценивают новый Жилищный кодекс (ЖК). Эксперты отмечают два основных достоинства ЖК. Первое - кодекс привел, наконец, систему правоотношений в сфере ЖКХ в соответствие с нынешними социально-экономическими реалиями (главное - поставил во главу угла собственника, причем государство, как собственник, имеет те же права, что и частник). Эта система наполовину оставалась распределительно-советской и потому препятствовала введению ЖКХ в рынок. Второе достоинство нового кодекса - много внимания в нем уделено самому "узкому месту" реформы ЖКХ - как привлечь население к самоуправлению своими домами. Ради стимулирования активности граждан ЖК предусматривает ряд радикальных мер.

Недостатки кодекса связаны главным образом с деталями правоотношений в процессе управления жильем - они недостаточно хорошо регламентированы. ЖК - рамочный закон, так что многие конкретные механизмы и процедуры, необходимые для рынка ЖКХ, должны быть прописаны специальными законами как на федеральном, так и на региональном уровне. От их эффективности в значительной степени и будет зависеть модернизация российского ЖКХ.

Жильцы обязаны

Согласно ст. 161, "способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений" (вариантов управления три: непосредственное - силами самих собственников; через создание ТСЖ или специализированного потребительского кооператива, в том числе жилищного; с помощью управляющей компании). В соответствии со ст. 45, собственники обязаны проводить общее собрание ежегодно.

Это значит, что абсолютное болшинство жилых домов в России после 1 марта управляются нелегитимно. Даже те, где есть ТСЖ, наличие которого не освобождает жильцов от обязанности на общем собрании определить способ управления (ТСЖ может выбрать конкретную управляющую компанию). Таким образом, сейчас во всех домах должны пройти собрания собственников жилья (и нежилых помещений). Причем ЖК прямо обязывает это сделать (см. п. 2 ст. 161). Такое принуждение вполне оправданно ввиду пассивности граждан, как раз и порождающей главную проблему реформы (урегулирование патовой ситуации, когда жильцы отказываются выполнять закон, возлагается на местную власть, которая по конкурсу выбирает управляющую компанию).

Все это - абсолютное новшество. Раньше самоуправление домом (в государственных домах) организовывалось иначе. Надо было сначала оформить кондоминиум (имущественный комплекс - включая земельный участок и все, что на нем расположено) и только после этого выбирали способ управления. Если домом владело не более четырех собственников, они могли управлять кондоминиумом сами или организовать ТСЖ. В противном случае управлением занималась уполномоченная государством служба заказчика. Сейчас это ограничение (не менее четырех собственников) снято. Не нужно предварительно организовывать кондоминиум. Управляющую компанию теперь назначают собственники, а не государство (за исключением патовой ситуации). Причем УК можно выбрать прямо на собрании собственников, по конкурсу или поручить это ТСЖ (жилкооперативу).

То, что ключевое решение (о выборе способа управления) возложено на граждан (только собрание, а не ТСЖ, как раньше, может теперь принимать решение о реконструкции дома и использовании земельного участка), является хорошим стимулом для организации самоуправления. И надо отдать должное разработчикам ЖК - они добросовестно отнеслись к законодательному обеспечению этой нормы. В целом ряде статей ЖК подробно описаны все процедуры (правила проведения собрания, кворумы в разных ситуациях, предусмотрено даже заочное голосование).

Впрочем, председатель правления Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ Петербурга Марина Акимова указывает на ряд недостатков этого раздела ЖК. Так, из-за введения института общего собрания собственников возникает двоевластие. Оно может инициировать конфликты между членами ТСЖ (кооперативом) и собственниками помещений, не вошедшими в ТСЖ, при решении вопросов использования земли или реконструкции дома. Нелепой считает Акимова формулировку ст. 135, объявляющую ТСЖ "объединением собственников помещений", в том числе нежилых. По ее мнению, следовало бы заменить название ТСЖ на ТСП (товарищество собственников помещений). Впрочем, это не устранит другой проблемы, когда содержанием дома занимаются совместно собственники помещений разных типов, при том что тарифы на обслуживание жилого и нежилого фонда различаются. Указанные недостатки не принципиальны и не способны нанести серьезный вред реформе, хотя определенные проблемы они, конечно, порождают.

Определенность лучше справедливости

Очень важно, что ЖК четко определяет права собственников жилья в различных ситуациях. Например, раньше в ТСЖ зачастую возникали конфликты в связи с тем, что члены товариществ владеют жильем разных размеров. Споры происходили уже на стадии утверждения устава ТСЖ. Одни считали, что каждый собственник должен иметь определенное число голосов в зависимости от размера его собственности (от количества квадратных метров его жилья). Другие настаивали на том, чтобы собственник имел один голос ("чтобы богачи не за-хватили управление домом"). Такие конфликты особенно обострялись в ситуациях, когда определялся размер взноса каждого члена ТСЖ на общие нужды, не предусмотренные стандартным набором услуг, оплачиваемых по квитанции (например, на найм косьержа, установку домофона и т.п.).

Новый ЖК эту проблему вообще снимает - в нескольких статьях все спорные моменты конкретно регламентированы. Собственник во всех случаях голосует и платит в зависимости от размера своей доли в собственности дома. Можно, конечно, обсуждать справедливость такого решения, но пока эта норма не изменена, подчиняться ей необходимо. И по мнению руководителей ТСЖ, это очень хорошо - определенность лучше справедливости.

Проблема недоремонта

Оппоненты нового ЖК указывают на оборотную сторону равноправия собственников помещений. При желании (например, властей отдельных регионов) эту норму можно трактовать как снятие с государства ответственности за многолетний недоремонт. Мол, жизнь начинается "с чистого листа" и собственники с момента принятия дома на свой (ТСЖ, управляющей организации и т.п.) баланс несут равную ответственность за все проблемы, связанные с ним. То есть им следует на паритетных началах компенсировать недоремонт.

Конечно, учитывая главную задачу реформы ЖКХ (стимулирование активности населения), следовало прямо указать в ЖК на обязанность власти привести дом в нормативное состояние (на момент передачи его в управление жильцам, точнее, собственникам помещений) - такая норма оказала бы позитивное психологическое воздействие на жильцов.

Однако, по мнению специалистов, даже при отсутствии прямой записи в ЖК существует юридический механизм, принуждающий власть компенсировать недоремонт. В момент передачи дома на балансовый учет ТСЖ (или управляющей организации) составляется акт, в котором фиксируется техническое состояние дома, то есть указываются все его дефекты. Этот акт подписывается представителями как ТСЖ, так и соответствующего ГУЖА. В результате он становится документальным свидетельством невыполнения государством своих обязанностей, вполне пригодным в том числе и для судебного разбирательства.

В настоящее время, ввиду отсутствия должного учета, для большинства жилых домов таких актов не составлено (а имеющиеся, как правило, не актуализированы), так что само их оформление по инициативе ТСЖ служит основанием для включения дома в адресную программу капремонта. По словам председателя Жилищного комитета Юниса Лукманова, администрация Петербурга выполнит свои обязательства по ремонту (в том числе по замене изношенных лифтов). Существующие городские целевые программы, предусматривающие завершить капремонт всех домов в Петербурге до 2015 года, отменены не будут. Как уверяют в Жилищном комитете, в одном из нормативных актов четко разграничится сфера ответственности государства и частных собственников по ремонту жилых зданий (в ЖК такого разграничения нет). Скорее всего, государство возьмет на себя ремонт стен, крыш, сложных инженерных систем и лифтов. Внутренние коммуникации придется чинить гражданам, впрочем, совместно с государством как одним из собственников квартир.

ЖК открывает здесь новые возможности. Во-первых, раньше граждане даже не имели права финансировать капремонт, а теперь имеют. Во-вторых, руководители некоторых частных компаний утверждают, что при заключении многолетнего договора на обслуживание старого дома выгоднее сначала провести его капитальный ремонт. Генеральный директор ООО "Управляющая компания "Стакс"" Евгений Пургин утверждает: "Мы во многих домах проводим капремонт. Для владельцев квартир, управляющих домом, разрабатываем долгосрочные графики выплат". По словам генерального директора ООО "МФЗ-Сервис" Сергея Кондратьева, они тоже проводят капитальные ремонты: "И будем их проводить, у нас есть для этого оборотные средства. Мы хотим заинтересовать людей, чтобы они заключали с нами договоры. Я четко знаю, что вложенные нами деньги отобьются через десять лет".

"Наличие нескольких источников финансирования позволит маневрировать и ускорить приведение жилищного фонда в нормальное состояние", - говорит начальник Управления по работе с объединениями собственников жилья и управляющими компаниями Жилищного комитета правительства Петербурга Олег Вихтюк. В связи с этим он обращает внимание на то, что жильцы получили возможность контролировать ремонтные работы. Тогда как раньше капремонтом управляли госструктуры со всеми присущими им недостатками (завышение сметной стоимости работ, затягивание сроков, низкое качество ремонта и т.п.).

Ставка на ТСЖ

В новом ЖК нет понятия "кондоминиум". Вместо него появилось "общее имущество многоквартирного дома". По словам Олега Вихтюка, это было сделано для того, чтобы устранить на понятийном уровне различие между домом и его имущественным комплексом. Теперь собственнику квартиры автоматически принадлежит доля в общем имуществе дома (технические помещения, лестницы, подвалы, чердаки). Оформлять нужно лишь межевание земельного участка, принадлежащего дому. Но самого акта передачи земли в собственность ТСЖ уже не требуется - земля, как и другое общее имущество, есть имманентная принадлежность многоквартирного дома (акт приема-передачи составляется только в случае смены управляющей организации). Поэтому теперь, чтобы взять в свои руки управление, жильцам не надо предварительно регистрировать имущественный комплекс. Раньше это было необходимо и затрудняло перевод дома на самоуправление. С другой стороны, становится сложнее потихоньку растащить дом на части (до сих пор это было распространенной практикой и всячески поддерживалось чиновниками КУГИ) - отдать кому-то подвал или чердак, объявив их нежилым помещением.

Жилищный кодекс требует, чтобы все ЖСК перерегистрировать в ТСЖ. Несмотря на критику этого положения со стороны ряда политиков, Марина Акимова, например, считает его естественным - поскольку существующие сейчас ЖСК по Гражданскому кодексу являются не кооперативами (члены кооператива владеют паями, а не имуществом), а по сути - ТСЖ. Так что требуется лишь придать реальности организационно-правовую форму. К тому же в ЖК предусмотрены вполне приличные условия для такой перерегистрации - на нее отводится почти два года (до 1 января 2007 года) и само переоформление производится совершенно бесплатно.

ТСЖ остается некоммерческой организацией (с соответствующим налогообложением). Правда, если раньше оно создавалось после оформления кондоминиума для управления им, то теперь ТСЖ можно регистрировать в любой момент вне связи с имущественным комплексом дома. Процедура регистрации несколько упростилась. Она включает подготовку и проведение собрания, оформление протокола собрания, утверждение устава, составление заявления в налоговую службу (на регистрацию), получение из налогового органа свидетельства о регистрации юридического лица (ТСЖ) со всеми реквизитами и открытие банковского расчетного счета. Все это, как утверждает Олег Вихтюк, можно сделать, уложившись в 10-15 дней.

Раньше для регистрации ТСЖ было достаточно решения двух владельцев квартир, теперь требуется количество собственников, владеющих большей половиной площадей жилых и нежилых помещений. Эта норма, безусловно, затрудняет создание ТСЖ. Правда, для решения главной задачи - передачи дома в управление жильцам - можно сегодня обойтись без ТСЖ. Поскольку переход на самоуправление ЖК упростил, можно ожидать даже ускорения этого процесса.

Награда за ответственность

Застройщику теперь запрещено единолично создавать ТСЖ в процессе строительства. До сих пор дольщики, не имеющие зарегистрированного права собственности на свое будущее жилье, не могли образовать ТСЖ, так что это делал застройщик (формально владеющий всем домом на этапе строительства). Соответственно, он определял условия управления и обслуживания домом, в том числе управляющую компанию (как правило, свое подразделение). Так что реальной конкуренции даже в новом жилищном фонде до сих пор не было.

Новый ЖК радикально изменил здесь правила игры. Создавать ТСЖ на этапе строительства должны сегодня дольщики - будущие владельцы не менее чем 50% помещений в доме (застройщик может выступать как будущий собственник части помещений, например непроданных квартир). Поскольку при приемке завершенного строительством дома предусмотрена подпись эксплуатирующей организации под актом сдачи-приемки дома, то дольщики получили возможность (через механизм создания ТСЖ на стадии строительства) избежать сдачи дома с существенными недоделками - крайне актуальная проблема для современного рынка жилищного строительства. Однако прежде им надо проявить гражданскую активность и создать ТСЖ, не допустив при этом злоупотреблений со стороны застройщика.

Специалисты приветствуют эту норму, хотя и предвидят проблемы с созданием ТСЖ. На этапе строительства будущие жильцы разобщены, друг с другом не знакомы, так что на практике инициатором ТСЖ все равно будет выступать застройщик (другого организующего звена на стройке нет), что оставляет риск злоупотреблений. Кроме того, по мнению вице-президента холдинга "Эталон-ЛенСпецСМУ"

Есть у революции начало...  »
Юридические статьи »
Читайте также