Есть у революции начало...

Полноценного рынка управляющих компаний в Санкт-Петербурге пока нет, и формироваться он будет долго. Но процесс уже пошел

Новый Жилищный кодекс (ЖК), действующий четвертый месяц, кардинально поменял правила игры на рынке услуг ЖКХ (см. "Эксперт С-З", №10 от 14-20 марта 2005 года). Главное нововведение - кодекс прямо принуждает всех собственников жилья взять на себя ответственность за содержание своего имущества. Таким образом, искусственно сформировав массовый спрос, государство намерено стимулировать становление цивилизованного рынка услуг ЖКХ.

Этот рынок начал складываться в Петербурге еще в 1996 году, когда город перестал брать на обслуживание сданные в эксплуатацию частные дома. Тогда появились первые частные управляющие и обслуживающие организации ("Эксперт С-З" писал об этом в №47 от 13-19 декабря 2004 года). Примерно тогда же, в середине 1990-х годов, некоторые ЖСК стали отказываться от услуг РЖА и переходить на самоуправление. Тем не менее в этой сфере изначально не было конкуренции, поскольку в большинстве случаев новые дома обслуживались подразделениями, или "дочками", построивших их строительных компаний и сменить управляющую организацию жильцам было непросто.

Новый ЖК вывел на рынок еще около 77 млн кв. метров жилья, обслуживаемого ранее государственными организациями (РЖА, ГУРСП), которые не конкурировали ни между собой, ни с частными компаниями. Собственники этого жилья, недовольные качеством обслуживания и непрозрачностью расчетов в государственной системе ЖКХ, теперь имеют возможность нанять другую организацию. "Жилищный кодекс произвел революцию", - говорит генеральный директор управляющей компании СТАКС Евгений Пургин. Однако, по его словам, "кодекс - единственное обстоятельство в пользу рынка, все остальные - против". По мнению большинства специалистов, рынок услуг ЖКХ находится в зачаточном состоянии, а некоторые утверждают, что его и вовсе нет. Главное - ни спрос, ни предложение по-настоящему не сформированы, поэтому нет устоявшихся правил игры. Не добавляют порядка и власти: их методы подчас также трудно назвать цивилизованными.

На грани фола

Поскольку реформа ЖКХ является не только насущной необходимостью, но и политической задачей, сформулированной на самом высоком уровне, городские власти ищут способы стимулировать приход частных компаний на открывшийся сегмент рынка. Основной способ - конкурсы на управление государственным жилым фондом (см. "Рискованный старт", "Эксперт С-З", №21 от 6-12 июня 2005 года). Хотя, согласно ЖК, жильцы сами должны выбирать управляющую компанию, Жилищный комитет администрации Петербурга, не дожидаясь актов волеизъявления собственников квартир, раздает дома победителям своих конкурсов.

"Если жильцы дома создадут ТСЖ и откажутся от наших услуг, деньги обратно нам уже не получить, но мы участвуем в этом конкурсе, потому что других условий Жилищный комитет не предлагает", - говорит Геннадий Туманов, генеральный директор ООО "Гелема", выигравшего конкурс на право управления лотом во Фрунзенском районе. Вместо уменьшения рисков компаний власти, наоборот, их усиливают. Так, Евгений Пургин ссылается на слова председателя Жилищного комитета Юниса Лукманова о том, что "комитету не по пути с теми частными организациями, которые будут брать дома в управление без создания ТСЖ". То есть чиновники принуждают компании рубить сук, на котором они сидят. Это воспринимается как административное давление, нецивилизованное еще и потому, что организация ТСЖ не является профильной деятельностью управляющих и обслуживающих организаций.

Существует мнение, что при нынешнем состоянии государственного жилого фонда ЖКХ - заведомо неприбыльное занятие и поэтому власти пытаются придумать какие-то бонусы для привлечения бизнеса. По словам первого заместителя главы Фрунзенского района Александра Дмитриева, возможны ситуации, когда управляющая компания получит право сдавать в аренду участки земли между зданиями и нежилые помещения в домах, а полученные средства вкладывать в ремонт. Между тем похожие схемы, примененные ООО "Питер Дуссманн", привлекли внимание УФАС, поскольку по действующему законодательству право такой аренды можно получить только по конкурсу.

Когда они проснутся

Заставляет рынок нормально работать в первую очередь потребитель через создание массового и требовательного спроса. Однако налицо патологическая пассивность жильцов, которые, жалуясь на некачественную работу жилищных организаций, не проявляют готовности к активному рыночному поведению. ТСЖ создаются редко, на собрания для выбора управляющей компании собственников квартир не загнать. Потребительская культура на рынке ЖКХ остается на крайне низком уровне: петербуржцы в большинстве еще не осознали, что о своей собственности надо заботиться самим. В этом - главная причина неразвитости рынка ЖКХ.

"Семьдесят лет людей отучали от ответственности, а сейчас мы пытаемся опять приучить к тому, что это ваше и это нужно беречь и рачительно использовать, - говорит начальник управления по работе с объединениями собственников жилья и управляющими компаниями Жилищного комитета правительства Петербурга Олег Вихтюк. - Население к пониманию новых условий может идти долго, но высокая доля приватизированного жилья не оставляет нам выбора, кроме как переходить к цивилизованному управлению жилищным фондом".

Неадекватное поведение населения принято объяснять неосведомленностью людей о новых возможностях. Однако исследование Агентства социальной информации, проведенное в конце ноября 2004 года, такое мнение опровергает. По данным исследования, так или иначе осведомлены о реформе ЖКХ 70% петербуржцев. Переход к рынку в этой сфере одобряют 48% опрошенных, оценивают его негативно 24%. Значительная часть жителей города осознает необходимость изменений и хочет, чтобы они произошли, но не вполне понимает, к чему они приведут. 31% опрошенных опасается снижения качества коммунального обслуживания, если функции жилконтор будут переданы управляющим компаниям. Из тех же, кто имел возможность сравнить качество работы жилконтор и частных фирм, 65% отдают предпочтение частникам и только 1,9% - жилконторам. Более того, 41% опрошенных готовы участвовать в создании ТСЖ в своем доме. Тем не менее ТСЖ в массовом порядке не создаются.

Очевидно, необходимо организующее начало. Эту роль могли бы выполнить власти, тем более что создание ТСЖ объявлено политической задачей администрации. Однако Жилищный комитет с этой задачей явно не справляется. Его сотрудники признают, что уровень разъяснительной работы пока недостаточен. Не проявляют активности и районные (а также муниципальные) власти, не заинтересованные в переключении значительных финансовых потоков со "своих" "Жилкомсервисов" на частные компании. Реформаторы пытаются спихнуть пропаганду ТСЖ на бизнес, однако, как мы говорили выше, компании в этом также не заинтересованы.

Из-за отсутствия квалифицированного спроса у игроков рынка - как "Жилкомсервисов", так и частных компаний - нет достаточных стимулов серьезно улучшать качество услуг и уменьшать их стоимость. По этой же причине частники не готовятся к расширению фронта работ: они не верят, что число желающих воспользоваться их услугами за считанные месяцы вырастет в разы, как о том говорят реформаторы. С другой стороны, нынешняя узость этого сегмента рынка побуждает частные компании любыми средствами удерживать клиентов. Разумеется, это приводит к злоупотреблениям и, как следствие, к конфликтам.

Председатель Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ Марина Акимова рассказывает о нескольких случаях, когда управляющие компании - "дочки" застройщиков - искусственно создавали долги управляемых ими домов перед монополистами, чтобы не отпустить клиентов к другим компаниям. Применяется и такой прием: компания-застройщик, составляя договор с дольщиком, не включает в него стоимость нежилых технических помещений. После сдачи дома в эксплуатацию застройщик остается владельцем значительной площади в доме и, пользуясь этим, навязывает жильцам свою управляющую компанию. Впрочем, Акимова признает: "Это нормальный рыночный способ". Компании для жильцов пока что - не обольстители, а скорее завоеватели. Правда, в этом в большой степени виноваты сами собственники квартир.

Проблемы выбора

В тех домах, где преодолена главная проблема (пассивность жильцов), возникают трудности следующего уровня. Наиболее типичная из них связана сегодня с выбором способа управления домом. В целом, как отмечает Марина Акимова, ЖСК и ТСЖ не спешат передавать свои функции управляющей компании. Чаще они заключают договор только на обслуживание дома. Основная причина такого выбора - стремление к прозрачности расчетов, желание самостоятельно собирать квартплату, контролировать распределение сэкономленных средств. Собственники жилья опасаются злоупотреблений со стороны компаний при ведении расчетов. На наш взгляд, эти опасения вызваны все той же неготовностью к рыночным отношениям: подобные проблемы должны решаться путем составления грамотного и подробного договора с управляющей компанией.

Правда, в последнее время, как говорит Акимова, отмечается обратная тенденция. Для многих домов оказывается выгоднее нанять управляющую компанию. Это связано с тем, что председатели и бухгалтеры ЖСК и ТСЖ все чаще требуют увеличить оплату их труда, а найти людей, желающих и способных грамотно управлять домом и вести учет, становится все труднее.

Совершенно очевидно, что становление более-менее цивилизованного рынка по управлению и обслуживанию жилья будет проходить не быстрее и не проще, чем это происходило с другими рынками, например банковских или строительных услуг, в 1990-х годах. Будут и обманутые жители, и сбежавшие с их деньгами аферисты, но нет иного способа прийти к рынку, кроме как начать энергичное движение к нему.

Санкт-Петербург Елизавета Добкина

Олег Виролайнен: "Раньше мы делали вид, что платим, а они делали вид, что обслуживают"  »
Юридические статьи »
Читайте также