Свет в конце тоннеля

Петербургские конкурсы на обслуживание жилья показали и несовершенство процедур, и слабость бизнеса. Но все просчеты и связанные с ними конфликты в конечном счете стимулируют ход реформы ЖКХ

В Санкт-Петербурге продолжаются открытые конкурсы на право обслуживания жилого фонда, находящегося в управлении районных жилищных агентств (РЖА; о сути конкурсов «Эксперт С-З» писал подробно в №30-31 от 22 августа 2005 года). К настоящему моменту уже проведены конкурсы по 96 лотам общей площадью около 22 млн кв. м.

Как неоднократно заявляли идеологи реформы ЖКХ в Жилищном комитете администрации Петербурга, основная цель конкурсов – разрушить государственную монополию на обслуживание жилищной сферы и стимулировать становление конкурентного рынка в этой отрасли. Отчасти конкурсы эту задачу решают. По словам начальника управления по работе с объединениями собственников жилья и управляющими компаниями Жилищного комитета Олега Вихтюка, примерно на трети площадей, выставленных на конкурс, уже произошла смена обслуживающей организации.

Досадные неожиданности

Предполагалось, что в ходе конкурсов частные компании – игроки достаточно опытные и более динамичные, чем государственные ОАО «Жилкомсервис» (ЖКС), смогут забрать большую часть лотов. Однако этого не произошло. И если 9 из 48 лотов, доставшиеся частникам на конкурсах летом, воспринимались как случайная неудача, но все же первый уверенный шаг реформы, то результаты следующего конкурса – 5 лотов из 50 – уже очевидный провал и обман ожиданий. По-видимому, из-за этого конфуза Жилищный комитет не только не стремился афишировать итоги конкурса, но и не давал внятных разъяснений как участникам рынка, так и журналистам. Нам потребовалось немало усилий и времени, чтобы хоть как-то прояснить ситуацию (да и то не полностью).

Государственная конкурсная комиссия при правительстве Санкт-Петербурга подвела итоги второго конкурса 23 сентября 2005 года. Но только в конце января 2006-го, после обращения к председателю комиссии вице-губернатору Михаилу Осеевскому, мы смогли составить более или менее понятную картину.

На конкурс было выставлено 50 лотов общей площадью 9,3 млн кв. м. По 17 лотам конкурс не состоялся, так как по каждому была подана только одна заявка. После вскрытия конвертов по большинству оставшихся лотов лидировали частные компании, предлагавшие наибольший объем инвестиций. «Ситуация, когда в 17 лотах из 33 могли победить частники, меня, честно говоря, радовала, – говорит Олег Вихтюк. – Практически в каждом районе наконец-то появились бы одна-две компании. Мы могли заявить на всю Россию, что в Санкт-Петербурге прошли конкурсы и больше половины лотов – у частных компаний. Это дало бы очередной импульс реформам. Бизнес, который сейчас с опаской смотрит на данную сферу, рванул бы в нее».

Однако окончательное решение комиссии выглядело удручающе. По 7 лотам из 33 конкурс был признан несостоявшимся, поскольку на каждый из них претендовали только две компании и обе были сняты с конкурса: комиссия сочла их документы плохо подготовленными. Оставшиеся 26 лотов распределились следующим образом: государственным ОАО «Жилкомсервис» досталось 15 лотов (4,3 млн кв. м), иным государственным предприятиям – 6 лотов (1,67 млн кв. м), частным компаниям – 5 лотов (0,95 млн кв. м). Любопытно, что по 17 лотам заявки частных компаний, предложивших наибольшую сумму инвестиций (что являлось основным условием конкурса), были отклонены, а победителями в большинстве случаев были признаны государственные ЖКС. В результате, по нашим подсчетам, общий объем недополученных городом инвестиций (разница между наилучшим предложением и предложением победителя) составил 68,6 млн рублей. А общий объем «упущенных возможностей» (с учетом несостоявшихся конкурсов) – около 87 млн рублей. Основанием для снятиякомпаний с конкурса послужили претензии к экономическому обоснованию заявленной суммы инвестиций в капитальный ремонт домов, входящих в лот.

Лазейки для своих

Такое решение вызвало возмущение бизнеса. Предприниматели обвинили власти в манипулировании конкурсами в пользу «своих» ЖКС. В условиях конкурса содержится требование обосновать сумму и источники инвестиций, однако нет ни точного перечня документов, которые необходимо представлять в качестве такого обоснования, ни методики расчета объема инвестиций и перечня дополнительных требований к участникам при выполнении работ хозспособом (например, лицензии на право выполнения работ). Ссылаясь именно на это условие, конкурсная комиссия отвергала предложения частных компаний. «Я не понимаю, кто просчитал экономическое обоснование и есть ли алгоритм подсчета? Хотелось бы сравнить документацию победителей конкурса с нашей и понять, в чем их инвестиции лучше подтверждены, нежели наши», – заявил корреспонденту «Эксперта С-З» Сергей Тихонов, директор ООО «РЭС ТСВ», лидировавшего по 7 лотам и не получившего в итоге ни одного.

В целом версия частных компаний такова: «дыра» в условиях конкурса была оставлена специально для того, чтобы в результате манипуляций ситуация на рынке осталась почти неизменной, но была отчасти решена задача из области политического пиара: формально конкурсы проведены, реформа продолжается. «Каким образом могли победить ЖКС, которыми все так страшно были недовольны, которые „завалили“ жилой фонд и имеют огромное количество жалоб со стороны населения? И они оказались лучшими, несмотря на то что в ряде случаев предлагали меньшие инвестиции, чем частные компании?» – задается вопросом директор не участвовавшей в конкурсе компании «Охта-сервис» Наталья Гарбуль. Возможно, предполагают бизнесмены, конкурсы проводились для того, чтобы легитимизировать монополию «Жилкомсервисов».

В то же время некоторые проигравшие готовы если не оправдать, то попытаться понять решения конкурсной комиссии. «Это было сделано потому, что никому не хочется оставить „Жилкомсервисы“ без работы сразу, на старте. Чиновники решили подстраховаться и не пустить в большие лоты частников. Чтобы не дать „Жилкомсервисам“ умереть, их не стали сразу пугать и разорять», – говорит председатель совета директоров ЗАО ПРЭО «Сети и Системы» Виталий Млынчик.

В пользу версии о том, что власти не вполне готовы обосновать свои решения, говорит отчасти и тот факт, что никто не спешил обнародовать причины отстранения компаний. «До непосредственных участников торгов вообще не доводится информация, по какой причине объявлен тот или иной победитель, и это вызывает пересуды между коммерческими организациями», – говорит директор СУ-31 Алексей Цыбульский. Всем участникам рассылался лишь факс с окончательным списком победителей, дополненный довольно туманными неофициальными заявлениями. Вроде бы ситуация понятная – чиновники пытаются по-тихому саботировать реформу и не желают отдавать финансовые потоки. Однако жизнь, как это обычно бывает, оказалась сложнее.

Искусство собирать бумаги

Чиновникам есть что ответить на претензии бизнеса. Председатель Жилищного комитета Юнис Лукманов предоставил в распоряжение нашего журнала подробную справку о недочетах в документации всех компаний, участвовавших в конкурсе. Из этих документов следовало, что просчеты частников не исчерпываются пресловутой «недостаточностью экономического обоснования». По мнению рабочей группы, анализировавшей конкурсные заявки, значительное число участников оказалось не в состоянии выполнить формальные требования, проще говоря – грамотно и точно собрать пакет документов, в том числе тех, которые должны были показать наличие средств на счетах компаний, доказывая возможность заявленных инвестиций.

Из этих материалов следовало, что ЖКС лучше, чем частники, сумели обосновать наличие средств, которые они обещали инвестировать в капремонт. Это действительно парадокс, объяснить который не могут ни представители Жилищного комитета, ни эксперты конкурсной комиссии. Как получилось, что у частных компаний, проработавших пять, а то и десять лет, оказалось меньше средств, чем у «Жилкомсервисов», образованных в самом конце 2004 года?

Как поясняет советник аппарата вице-губернатора Михаила Осеевского Роман Глинкевич, это связано с тем, что сотрудники ЖКС дольше работают на этом рынке и лучше знают требования Жилищного комитета. Кроме того, у них был очень сильный стимул воспринимать конкурсы максимально серьезно и скрупулезно готовить каждую справку. «На карту была поставлена их хозяйственная деятельность», – говорит Роман Глинкевич. Возможно, частным компаниям не хватает «в хорошем смысле бюрократического опыта» или они недостаточно серьезно отнеслись к формальным требованиям. Именно это обстоятельство сыграло для частных компаний роковую роль. Скорее всего, в ряде случаев у них была возможность инвестировать заявленные суммы, но убедительно доказать это в своих документах они действительно не смогли.

На обвинения в субъективной оценке достаточности экономического обоснования чиновники нам ответили, что при составлении такого обоснования частным компаниям следовало бы ориентироваться на здравый смысл или, например, руководствоваться требованиями банков по обоснованию возврата заемных средств при заключении кредитных договоров. Необходимо было подробно показать с помощью тех или иных финансовых документов, сколько денег у компании на счете, кто даст ей кредит (предъявить кредитный договор с банком) и откуда возьмутся средства на его возвращение, а также на уплату процентов. По сути дела, чиновники, конечно, правы, но не выдерживает критики тот факт, что эта, самая важная, часть условий конкурса осталась за рамками конкурсной документации. Стоит ли говорить, что если в нынешней российской ситуации положиться только на здравый смысл, то риск злоупотреблений вырастает многократно.

Что касается парадоксальной платежеспособности «Жилкомсервисов», то версия, что госсектор в жилищном хозяйстве внезапно стал безубыточным и даже прибыльным, способным накапливать в короткие сроки миллионы рублей прибыли для последующего инвестирования, представляется все же сомнительной. Возможно, менеджерам ЖКС заранее был известен тот факт, что обязанность контролировать внесение инвестиций будет возложена на районные жилищные агентства, от которых сами ЖКС отделились не так давно и старых связей не растеряли. Вероятно и другое: накопить средства на счете можно, если в течение нескольких месяцев не выполнять работы, предписанные нормативом, проще говоря – не мыть лестницы, не убирать дворы, заставлять жильцов самостоятельно оплачивать текущий ремонт труб и т.п. Судя по тому, насколько распространены подобные явления, наше предположение недалеко от истины.

Не было бы счастья…

В итоге каждая из сторон, совершив ряд серьезных ошибок, осталась при своем мнении. Но и эти, небесспорные, результаты конкурсов определенным образом пошли на пользу реформе.

Опасаясь злоупотреблений, некоторые управляющие компании, нередко относящиеся к лидерам рынка, вообще не участвовали в конкурсах или лишь для пробы заявляли небольшие суммы инвестиций в одном-двух лотах. Так, проигнорировала конкурсы компания «Питер Дуссманн», только в одном лоте отметилась специализированная «дочка» «ЛенСпецСМУ». Представители этих компаний отказываются комментировать свои решения. Однако, скорее всего, их аргументы против участия в конкурсах те же, что и у директора управляющей компании «Стакс» Евгения Пургина, который не скрывает своей позиции. «Поучаствовав в одном конкурсе, наша компания от участия в остальных отказалась, потому что мы увидели предвзятость конкурсной комиссии, а может быть, и глав районов, которые могли влиять на ход событий и боялись выпускать на рынок своего района неизвестные им частные компании», – заявил Пургин на круглом столе, проходившем в петербургском бюро «Российской газеты».

Частный бизнес, похоже, окончательно разочаровался в конкурсах. В последнем на сегодняшний день, третьем конкурсе, итоги которого были подведены 27 января, лишь двум частным компаниям досталось три маленьких лота, еще одна лидировавшая фирма была снята, так как, по словам Олега Вихтюка, вообще не представила документов для экономического обоснования своих инвестиционных предложений.

Между тем снижение и без того слабого доверия бизнеса к конкурсам на обслуживание жилья, проводимым городской администрацией, может пойти на пользу реформе ЖКХ в целом. Отказываясь работать с властью, бизнес идет на прямые контакты с населением. «Мы не сильно расстраиваемся. У нас есть еще жилой фонд в управлении, мы работаем напрямую с ТСЖ. После этого конкурса мы приняли решение в городских лотах не участвовать, а работать только с ТСЖ, с заказчиком без участия городских структур», – говорит Виталий Млынчик.

Конкурсы пошли на пользу и государственным ОАО «Жилкомсервис». Их руководителям было убедительно показано, что игра по новым – рыночным – правилам действительно начинается. Часть ЖКС сделала соответствующие выводы – Олег Вихтюк отмечает, что к концу 2005 года резко выросло количество домов, самостоятельно выбравших способ управления. Государственный бизнес начинает понимать то, о чем с самого начала конкурсной кампании говорят многие частники: выгоднее не проходить конкурсную процедуру, а договариваться непосредственно с собственниками жилья. В этом случае можно заключить договор на несколько лет, что гарантирует компании возврат инвестиций в ремонт дома, можно установить квартплату по договоренности с жильцами и, самое главное, никак не зависеть от районного жилищного агентства.

Этот неожиданный результат на самом деле – лучший из возможных. Конечно, конкурсы помогли бы ряду фирм выйти на рынок или расширить свою долю, однако, как мы не раз отмечали, способ этот – кривой, он чреват огромными финансовыми рисками. А создавать ТСЖ и заключать с ними прямые договоры рано или поздно все равно придется: другого пути Жилищный кодекс не предусматривает. Он дает лишь отсрочку на переходный период, который неизбежно закончится.

Санкт-Петербург Елизавета Добкина

Договор поставки  »
Юридические статьи »
Читайте также