Кредитная «выручалочка»

За прошлый год в Петербурге выдано в три раза больше ипотечных кредитов, чем в 2004 году. Однако это не позволяет еще рассуждать об «ипотечном буме».

Предпосылки созрели?

С точки зрения закона , ипотечным является любой кредит, обеспечением которого служит объект недвижимости. Скажем, нужно представителю малого бизнеса получить краткосрочный кредит на пополнение оборотных средств, а заложить ему нечего — помещение в аренде, оборудование неликвидное. Можно, конечно, обратиться к «черному» ростовщику. Но предпринимателю выгоднее пойти в легальный банк. Не афишируя цели займа, он как обычный гражданин получает кредит под залог квартиры. Если бизнес приносит хотя бы 25 — 30% в валюте, то на расплату с банком хватит. С точки зрения закона, это тоже ипотечный кредит.

К ипотеке для покупки квартиры может прибегнуть и гражданин, обеспеченный жильем. Есть, допустим, у человека лишние 20 тыс. долларов. Куда их девать? Акции купить — доходно, да ненадежно. На депозит положить — наоборот, надежно, да процент не покроет инфляцию. Вот купить вторую квартиру в придачу к имеющейся — хорошо. Ее и сдать можно, и доход от роста цен на недвижимость получить. Да вот беда — сегодня в Петербурге на 20 тыс. долларов даже скромную «однушку» не купить. Тут ипотека и поможет.

Однако все заинтересованы в развитии совсем другой ипотеки — долгосрочной, направленной на улучшение жилищных условий горожан.

Классический случай: семья желает купить квартиру, но сбережения позволяют оплатить ее лишь частично. Ипотека позволяет вселиться в новое жилье. Квартира становится собственностью. Затем в течение долгого срока семья выплачивает стоимость купленной в кредит недвижимости. Если покупатель теряет способность гасить свои обязательства — квартира продается, а деньги, вложенные в ее покупку, возвращаются (правда, за вычетом всевозможных комиссий). Так в теории.

Почему же ипотека не была актуальна лет 10 назад? Причин множество. В начале 1990-х Россия была страной невероятно высоких процентов. ГКО приносили 80% годовых в валюте, все альтернативные вложения денег перекрывали их по доходности. Плюс к этому действовал советский Жилищный кодекс , который делал невозможным выселение неплатежеспособного получателя ипотечного кредита. В подавляющем большинстве предприятий зарплата выплачивалась в конвертах «по-черному».

Сейчас ситуация во многом выправилась. Доходность капитала снизилась на порядок. Население стало постоянным источником спроса на рынке финансовых услуг. Главная головная боль банкиров теперь не где взять деньги, а куда их пристроить. Были бы желающие взять кредит под такие проценты...

Нынешний Жилищный кодекс РФ разрешил не только отбирать права собственника на квартиры у неплательщиков по кредиту, но и лишать таких людей регистрации, даже при наличии детей. А переход к плоской шкале подоходного налога и к накопительному пенсионному обеспечению стимулировал легализацию зарплат.

Но до сих пор покупка квартир посредством ипотеки — это крайний шаг. Продавцы не слишком радуются перспективе указывать в договорах реальную стоимость жилья. А покупателям приходится оплачивать услуги банка, оценщика, страховать за немалые деньги жизнь, квартиру как объект недвижимости и отдельно — права на нее.

Впрочем, выбора у многих нет. К тому же, когда недвижимость дорожает на 1 — 2% в месяц (как в Петербурге в последние три года), все потери, и даже частично процентные выплаты, перекрываются рыночной конъюнктурой.

Петербургская программа

В 2004 году правительство Петербурга создало ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» (100% акций принадлежит городу). Подписано соглашение о сотрудничестве между городским правительством, агентством и коммерческими банками (присоединились 24 банка).В целевой программе «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002 — 2012 годы» расчет делается на получение долгосрочных жилищных кредитов жителями города, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Очередникам, которые прошли отбор коммерческого банка, может быть оказана финансовая поддержка из городского бюджета (до 35% от стоимости квартиры). При этом размер субсидии определяется исходя из финансовых возможностей семьи, зависит от даты постановки на учет (в очередь) и других критериев. В рамках программы срок кредита может составить от 5 до 27 лет. Причем его размер должен быть не менее 10% от стоимости квартиры.

Иными словами, условия предоставления кредитов банками — общие для всех граждан. Отличие программы для очередников в том, что они получают субсидию от города на оплату первоначального взноса. Процентные выплаты бюджет не субсидирует.

«В 2005 году петербуржцы получили 400 субсидий на сумму 80 млн рублей. Все средства, отпущенные из бюджета на эти цели, были полностью использованы. В 2006 году планировалось направить на эти цели 120 млн рублей. Возможно, эта величина будет скорректирована. Кроме того, размер субсидий на каждую семью будет уменьшен, зато их число резко возрастет», — поясняет заместитель директора Санкт-Петербургского ипотечного агентства Светлана Королева.

Существует еще одна социальная проблема. Как быть, если семья взяла кредит, завела детей, а затем потеряла платежеспособность? Кормилец может умереть, стать инвалидом... «В самых тяжелых случаях город готов переселять такие семьи в маневренный фонд. К счастью, пока ни одного такого случая в Петербурге не было», — успокаивает общественность вице-губернатор Михаил Осеевский.

Взгляд из банка

«Рынок ипотечного кредитования динамично развивается. По экспертным оценкам, его емкость в России составляет около 50 млрд долларов, — говорит Игорь Жигунов, член правления Городского ипотечного банка, который в рамках Ассоциации банков Северо-Запада анализирует развитие ипотеки. — 2005 год стал периодом роста ипотечного кредитования и рынка рефинансирования ипотечных активов. Наш город обогнал Россию — у нас рынок утроился».

В Петербурге за 2004 год выдано 1389 классических ипотечных кредитов, в 2005 году — 4348 кредитов на общую сумму 4,3 млрд рублей. Иными словами, средний размер кредита — 1 млн рублей. Кто-то берет 20 тыс. долларов, чтобы добавить в апартаменты комнату. Кто-то — 35 тыс., чтобы купить первую (и сразу хорошую) однокомнатную квартиру.

Банкирам приходится учитывать возможность неплатежеспособности клиента. Она может попадать под страховое обеспечение, а может и нет. В частности, если заемщик не может платить по кредиту из-за болезни, платежи за него погашает страховая компания. Но если у клиента трудности в результате уменьшения его доходов, вопрос уже решается индивидуально самим банком. Самый неподходящий для клиента вариант — судебная процедура. Она тянется долго, причем клиенту все равно приходится оплачивать издержки и штрафные проценты. Когда квартира будет продана, то от средств, уже им выплаченных, мало что останется. Так что, если потеря платежеспособности носит фатальный характер, человеку лучше известить об этом свой банк как можно раньше. Тогда он сможет приобрести по крайней мере комнату в коммуналке.

Кабала на 30 лет?

Именно на такой срок можно сегодня получить ипотечный кредит. Причем не только в валюте, но и в рублях. Инфляция на такой срок непрогнозируема. Поэтому кредиты с плавающими ставками считаются более рискованными. Принимая решение о получении такого кредита, клиент должен понимать динамику рынка. Пример — показатель LIBOR. Два года назад он был около 1,2%. Тогда клиенты (российские заемщики) пользовались кредитом на жилье под 12% (10,5% фиксированных плюс 1,2%). Теперь LIBOR превышает 5% и продолжает расти. Реальная ставка по кредиту у таких клиентов теперь превышает 16% годовых в валюте.

Проценты вообще меняются. Два-три года назад клиенты получали кредит в среднем под 13 — 15% годовых в валюте. Сейчас ставка составляет 11 — 12% в валюте и 14 — 16% в рублях. Разумеется, при снижении ставок на рынке клиенту хочется, чтобы и его ставка стала меньше. Если ему не удается договориться с банком, есть вариант досрочно погашать кредит (если есть такая возможность). Банк в свою очередь заинтересован в долгосрочном и плановом погашении кредита и получении процентного дохода.

Поэтому, возможно, что при снижении ставок на рынке банки тоже будут предлагать клиентам немного скорректировать ставки по кредитам. Надо понимать, что если клиент получил кредит под 12%, а теперь на рынке ставка 10,5 — 11%, то у него вряд ли есть смысл перекредитовываться. Так как возникнут затраты по переоформлению залога, возможны штрафы за досрочное погашение, плата новому кредитору за оформление и выдачу кредита... Смысл возникает, если разница в ставке значительна, а экономия на процентных выплатах покрывает неизбежные расходы.

Клиент может и не брать кредит, ожидая, что через 2 — 3 года ставки понизятся еще на несколько пунктов. Но темпы роста цен на жилье говорят о том, что приобретать жилье или вкладывать деньги в недвижимость надо тогда, когда в этом есть потребность.

Открытым остается другой вопрос: не роем ли мы долговую яму для себя. Представьте себе, что произойдет экономический кризис — как в 1998 году. Предприятия сокращают персонал. Люди теряют возможность выполнять свои обязательства перед банками. Их просят освободить помещение. Одновременно происходит падение цен на недвижимость (вспомните, как в том же 1998 году цены, разумеется в долларах, упали в 2 — 2,5 раза). Иными словами, можно и квартиру потерять, и в должниках остаться...

Последствия такого кризиса даже страшно себе представить. Пока для его возникновения реальных предпосылок нет. Но кто может поручиться, что они не появятся за 30 лет?

Алексей Миронов

Кредитная «выручалочка»  »
Юридические статьи »
Читайте также