Ты жива еще ничья старушка? опасно ли быть бабушкой, продавшей квартиру за пожизненную ренту?

В Городском суде Петербурга идет процесс по давнему и скандальному делу "санитаров": 12 человек обвиняются в убийствах одиноких пенсионеров, подписавших генеральную доверенность на право распоряжения их жилплощадью. Историй, подобных "санитарской", в Петербурге было много, но эта серия убийств была первой и самой громкой. Считалось, что широкая огласка этих преступлений сделала пенсионеров острожными и недоверчивыми, однако, как выяснилось, в Петербурге стали пользоваться спросом договоры пожизненной ренты. Что это такое, насколько выгодно для покупателей пенсионерских квартир и насколько опасно для стариков, и решил выяснить "Город".

Старушка на продажу

Мне предложили купить себе третью бабушку. Петербурженку в возрасте от 65, без семьи, одиноко проживающую в однокомнатной квартире в спальном районе. Цена -- от 15 тысяч долларов плюс ежемесячные выплаты символических сумм.

Это не фантастика. Именно так обстоят дела с договорами ренты или пожизненного содержания. Де-юре предметом сделки становится квартира бабушки, де-факто -- сама старушка. В одном из петербургских агентств, практикующих оформление такого рода сделок, мне так и объяснили: "Имейте в виду, вы покупаете не жилье, а нового родственника, но сделка выгодная, так что торопитесь..."

В Петербурге на ренте совершенно официально специализируются три фирмы. Работают они примерно так. Агентство ищет вам (представим, что вы -- клиент) пенсионера, вы сразу кладете ему на счет сумму, равную четверти-трети от стоимости квартиры (квартира при этом переходит из собственности пенсионера в вашу собственность), а затем ежемесячно "подкидываете" ему на жизнь 700 -- 1500 рублей (чем меньше была первоначальная сумма, тем больше ежемесячный взнос) и оплачиваете коммунальные услуги. Похоронный ритуал тоже оплачиваете вы (впрочем, эти неприятные хлопоты может взять на себя и агентство).

В договоре, заключенном между двумя физическими лицами -- вами и пенсионером, -- обозначено, что прежний владелец квартиры продолжает жить в ней до самой смерти, а вы не имеете права претендовать даже на угол -- если только пенсионер сам этого не пожелает. Этот договор ренты должен быть официально зарегистрирован. Агентство, знакомящее плательщиков с получателями, обычно просит за свои услуги 300 долларов -- но обычно их высчитывают из той суммы, которая достается старичку. И услуги нотариуса -- тоже. Кстати, все пенсионеры -- будущие получатели ренты должны представить справку из ПНД -- о том, что находятся в здравом уме и твердой памяти. А также -- привести родственников, возможных наследников, которые выдадут расписку, что содержать старика не намерены и против передачи квартиры в ренту не возражают. Правило ренты тем и интересно будущим покупателям квартир, что оно не похоже на завещание. Его крайне трудно оспорить, как трудно оспорить уже совершенную продажу квартиры.

Расторгнуть договор, правда, можно (если по инициативе одной стороны, то -- только через суд), но для этого нужно доказать, что условия сделки не соблюдались. Все просто: если плательщик ренты просто переводил деньги на счет пенсионера и раз в месяц приходил забирать квитанции: тогда -- будет легко доказать, что он следил за своими обязанностями. А если приносил дедушке не деньги, а продукты и оказывал разные услуги (это, кстати, называется не рента, а пожизненное содержание, и многим пенсионерам нравится именно такой вариант) -- все гораздо сложнее. Обычно при расторжении сделки содержатель получает обратно тот первоначальный платеж (те самые 15 тысяч долларов -- конечно, пенсионер их мог уже потратить, но все равно должен вернуть), но взыскать с пенсионера ежемесячные выплаты ему вряд ли удастся.

Страдания покупателя

Итак, я прихожу в агентство. Естественно, по записи, так как наплыв посетителей довольно большой. Зато в приемной успела поговорить с секретарем, в частности, про мои безуспешные походы в другие агентства. "А у них нет сейчас свободных вариантов, -- говорит секретарь, -- уж мы-то знаем". "Откуда?" -- удивляюсь я. Не говорят. Догадываюсь: наверное, звонят сами под видом клиента.

Девушка-агент разговаривают по телефону.

-- Дедуля-пенсионер, 66 лет. Двухкомнатная квартира на проспекте Большевиков. Всего за 16 тысяч. Подумайте, ну чем вы рискуете? У него уже было два инфаркта!

Ужас какой! -- думаю я. Когда доходит очередь до меня, выясняется, что у агентов только два готовых варианта, но оба -- в пригороде. Один -- в Петродворце, довольно выгодный: 13 тысяч за квартиру, рыночная цена которой -- 44 тысячи. 13 тысяч долларов сразу, потом -- 700 рублей ежемесячно. Второй чуть дальше -- в Мартышкине. Но петродворцовый хорош по всем статьям: и ближе, и хозяин -- мужчина, а они, как известно, менее придирчивы -- раз, и быстрее умирают -- два.

Услышав, что жилье я покупаю не для себя и что квартира понадобится мне не завтра, девушка заметно расслабляется: раз для клиента рента -- вложение капитала, значит, неприятных вопросов о здоровье пенсионера не будет. Но их все равно не избежать.

-- Знаете, дедушку этого просто жалко. Ему 60 лет, и у него никакой семьи. Жил всегда вместе с мамой. Мама умерла, родственников не осталось. Он по профессии часовой мастер, а раньше работал в охранном бюро. С работы его уволили, другую он там найти не смог, в город много не наездишься, особенно когда маршрутки дороги. Вот и решил оформить ренту, хоть под конец жизни пожить, не экономя на еде. Видели бы вы его квартиру: телевизор черно-белый, шкафа нет, одежды тоже почти нет и холодильник пустой...

-- А что у него со здоровьем? -- спрашиваю. -- Не жалуется?

-- Не знаю точно, что там у него со здоровьем, -- продолжает агент, -- но слышала, что из мужчин того поколения до старости доживают единицы. Женщины -- другое дело. В прошлом году оформляли ренту на квартиру с двумя жильцами: мамой и сыном. Маме -- 90 лет, сыну было 60. Он умер вскоре после заключения договора. А мама все живет.

В общем, я пообещала подумать. А думать в таких случаях, сказали мне, надо быстро: в большинстве случаев предложенные квартиры улетают за 1 -- 2 дня. Потому что одиноких старичков, готовых отдать свою квартиру за ренту, в Петербурге не очень много, хотя и не очень мало. По подсчетам риэлтеров, за последние пять лет посредством ренты было продано порядка тысячи квартир.

Меня лично беспокоит этический вопрос -- как же, куплю я квартиру за смешные деньги и буду с надеждой ждать смерти старичка/старушки? Кошмар! А кто другой ведь может и не выдержать ожидания, захочет помочь старичку отправиться в мир иной. Тут же просто не договор ренты, а готовый мотив для преступления!

Но люди, занимающиеся посредничеством, успокаивают.

-- Договор ренты прописан в Гражданском кодексе РФ , но еще пару лет назад оформлять такие сделки было крайне трудно из-за отсутствия прецедентов, -- рассказывает директор агентства "Стоик" Борис Борисов. -- Сейчас желающих купить ренту: то есть жилье с условием пожизненного содержания, гораздо больше, чем желающих ее продать. Квартиры в центре улетели в первую очередь, остались те, кого расселили из коммуналок в спальные районы. Не помогает ни реклама на радио, разумеется, городском, а не FM, ни положительные примеры соседок, которые счастливо и безбедно живут уже третий год на улучшенном содержании.

-- А покупатели кто? Их как-то проверяют на благонадежность?

-- Поскольку у нас это не основной бизнес, а так, услуга для друзей, мы твердо можем поручиться за всех клиентов, потому что лично их знаем. Но я беседовал с конкурентами из фирм, которые занимаются только рентой, -- они говорят, что проверяют всех. Сам я, правда, считаю, что договоры ренты удобнее заключать не молодым семьям, перед которыми остро стоит проблема жилья, -- нет, у них не хватит терпения спокойно дожидаться итога, а людям, уже живущим в своих квартирах, хорошо зарабатывающим, но имеющим подрастающих детей. Такие могут спокойно ждать и десять лет, и пятнадцать, зато потом подарят сыну на совершеннолетие ключи от квартиры. А если он купит в свое время 10 -- 15 рент -- у нас есть такие клиенты -- может всю жизнь обогащаться за счет сдаваемого в аренду жилья. Даже если цены на жилье перестанут расти, рента всегда будет выгодным вложением капитала, потому что ее всегда можно перепродать. Это ужасно звучит, но чем старше становится хозяин, тем дороже стоит его квартира. А тем,кому жилье нужно срочно, лучше найти другой способ.

-- А что за старички продают свои квартиры?

-- Иногда оформлять ренту приходят две старинные подруги. Иногда старушка сама выбирает рентодателя и просит, чтобы это была средних лет женщина, а не молодой парень. Чтобы могла в случае чего вызвать врача, а после всего -- организовать похороны. Плательщики ренты, поскольку их гораздо больше, чем свободных "бабушек", идут на их условия. И потом, среди пенсионеров тоже попадаются интересные люди. Художницу вот одну знаю... Знаете, недавно был случай -- оформили ренту на квартиру в Пушкине. Владелица квартиры умерла через два месяца: последняя стадия рака. Вы бы видели, какое горе это было для той женщины, которая купила ее квартиру! Они ведь успели по-настоящему сдружиться. Она ухаживала за ней, помогала принимать ванну, выводила гулять. При том что врачи предлагали взять женщину в хоспис.

-- И сколько клиентов за три года вашей деятельности уже дождались своих квартир?

-- Пять процентов

-- Это значит, два человека?

-- Да.

Опасности ренты

Все визиты в агентства я начинала с вопроса: можно ли перед заключением договора получить за какую-нибудь отдельную плату медицинскую карту будущего рентополучателя и с ее помощью попытаться прикинуть, сколько ему еще осталось? Отвечали -- можно, если постараться. А что делать с родственниками старушки, если они объявятся еще до ее смерти и потребуют расторгнуть договор? Отвечали -- бежать за адвокатом и готовиться к баталиям в суде.

Наконец, если смерть пенсионера наступит слишком быстро: не возникнет ли у покупателя квартиры проблем с милицией. Впрочем, этот вопрос я задавала уже не посредникам в заключении договоров, а сотрудникам уголовного розыска.

Тут выяснилось, что сколько бы ни говорили специалисты, что рента -- явление новое и малоизвестное, милиция о ней знает, и уже довольно много. Но все -- в теории.

-- Один или два случая, когда возбуждались дела по статье "мошенничество", были, но не помню точно, чем закончилось, -- сказал начальник 7-й ОРЧ городского УБЭПа. -- Неинтересно, потому что явление это совсем не массовое. И еще потому, что конфликт обычно разрешается в гражданском порядке.

Зато в "мошенническом" отделе Управления уголовного розыска рассказали про одно московское агентство, за которым в 2000 -- 2001 годах тянулся шлейф из пяти, кажется, смертей. "Пенсионеры умирали вскоре после заключения договоров, и довольно быстро, в течение двух-трех недель. Один раз -- это был сердечный приступ, второй -- нападение грабителей в подъезде. Когда набралось несколько эпизодов, приняли решение расследовать -- ну и выяснилось, что все тела как-то очень поспешно кремировали. Понимаете, ну не было у покойных старичков родственников, которые инициировали бы расследование! Особенно когда требовались дорогостоящие экспертизы в небывало короткие сроки. Так и осталось все это на уровне страшных слухов".

Поскольку агентство это и сейчас существует, называть его мы не будем: тем более что в последние годы оно работает без претензий. И потом посредники, быть может, и не виноваты, что плательщик ренты, которого они свели с владелицей квартиры, оказался нехорошим человеком.

По словам оперативников, настоящим черным маклерам проще завладеть квартирой, не светясь в агентствах и главное -- не опускаясь до убийства. Старый способ -- подсунуть алкоголику бумагу на подпись, а затем подкупить нотариуса -- все еще считается, по крайней мере, так считают в милиции, самый надежный.

И все же юристы дают пару советов потенциальным рентополучателям -- одиноким пенсионерам с квартирой. Во-первых, оформлять сделку лучше всего в присутствии родственника, даже номинального, даже -- ненастоящего. Пускай вторая сторона видит, что в этом мире вы не одиноки. Во-вторых, найти незаинтересованного юриста, который почитал бы договор и объяснил бы: а) условия пожизненного содержания, б) обстоятельства расторжения договора. Это главное, остальное -- мелочи, поскольку современные типы договоров защищают интересы пенсионеров даже в случае катаклизмов, например, гиперинфляции.

В общем, все уверяли меня, что настоящим убийцам и жуликам рента неинтересна. Хотя кто знает, чего можно ожидать от порядочного и уравновешенного главы многодетного семейства, измученного долгим ожиданием?

-- По правде говоря, я против таких коммерческих контор, которые сводят одиноких стариков с будущими покупателями их квартир, -- говорит президент Нотариальной палаты Петербурга Мария Сазонова. -- Такой договор должен в первую очередь предусматривать высокую степень взаимного доверия и должен, мне кажется, заключаться между людьми, которые хорошо уже знают друг друга. Иначе -- он обречен на расторжение, причем через суд. Я видела несколько таких договоров: в них не прописаны ни медицинские услуги, ни работа по дому, в лучшем случае -- расходы на похороны, и как пенсионеры собираются получать на основе таких договоров качественный уход -- непонятно. Поэтому, когда старички советуются с нами, заключать подобный договор или нет, мы всем советуем: напишите лучше завещание. Кстати, за год в городе регистрируется порядка 100 тысяч завещаний: можете представить, насколько они популярнее! Оно, в отличие от договора пожизненной ренты, не лишает владельца квартиры правового статуса. И его гораздо проще изменить, нежели расторгнуть по суду договор ренты.

Справка

Из типичного договора о пожизненной ренте

-- Получатель ренты и плательщик ренты обязаны принимать меры для того, чтобы в период выплаты ренты использование указанной квартиры не приводило к снижению ее стоимости.

-- Получатель ренты принимает на себя обязанности по возмещению убытков третьим лицам в случае затопления соседей или возгорания, допущенных по собственной вине.

-- Случайная гибель или случайное повреждение отчуждаемого имущества не освобождает плательщика ренты от обязательства.

Дело санитаров

"Дело санитаров" получило свое название благодаря одному из членов группировки, работавшему санитаром в Городском бюро судмедэкспертизы. Именно он, как считает следствие, добивался незамедлительной кремации тел жертв, после чего установить причину гибели было уже невозможно. Кроме того, среди обвиняемых по этому делу оказался терапевт одной из поликлиник Невского района: он подозревается в том, что консультировал убийц по части ядов и других сильнодействующих препаратов, которые подмешивали в водку обреченным пенсионерам или алкоголикам. Как правило, владельцы квартир, находясь в подпитии, сами подписывали генеральные доверенности на право распоряжаться их жильем, а в течение нескольких дней после этого умирали. Всего по делу проходят 12 человек: им вменяются 15 убийств и покушений на убийство, а также ряд мошенничеств -- все по эпизодам с квартирами в период с 1993 по 1995 год. В 1998 году "санитары" впервые оказались на скамье подсудимых, однако дело было почти сразу отправлено на доследование. Поскольку за время повторного следствия у обвиняемых истекли все сроки содержания под стражей, все 12 подозреваемых были выпущены под подписку.

Некстати

Президент Туркмении Сапармурат Ниязов отменил пенсии для трети всех пенсионеров страны. По новому закону прекращены пенсионные выплаты инвалидам, бывшим колхозникам и другим категориям пожилых людей. По словам Туркменбаши, давняя традиция туркмен предписывала детям самим содержать своих родителей, а не перекладывать свой долг на государство. Пожилым туркменам, не имеющим детей, положено сдавать свои квартиры и переселяться в дома престарелых.

До реформы пенсии в Туркменистане составляли от 10 до 90 долларов США. В Петербурге средняя пенсия составляет 3014 рублей ($107).

Нина Астафьева

Юридические статьи »
Читайте также