Туманные перспективы Жилищная реформа в регионах Северо-Запада продвигается гораздо медленнее, чем в Санкт-Петербурге. Во многом это обусловлено неравенством стартовых условий

Реформа ЖКХ, определенная Жилищным кодексом как передача ответственности за управление жильем от государственных служб ЖКХ собственникам, в регионах Северо-Запада продвигается значительно медленнее, чем в Петербурге. Доля жилого фонда, находящегося в управлении объединений собственников жилья (старых ЖСК, созданных в разные годы ТСЖ), в регионах отличается, но не превышает 10-12% в региональных столицах (в Петербурге – 25%).

Хотя уровень приватизации жилья весьма приличный: в среднем по Северо-Западу он составляет около 50%, а в отдельных региональных центрах (Калининград, Петрозаводск) достигает 70%. При этом в Череповце, например, по данным председателя Комитета по управлению имуществом города Евгения Ширяева, создано всего два ТСЖ. Столь же слабо развит и рынок обслуживания. Экономические и психологические предпосылки для полномасштабной жилищной реформы на местах просто не сложились, вызревание их может занять неопределенно долгий период времени.

Дефицит желания

Говоря о том, почему реформа идет не так быстро и гладко, как хотелось бы, представители региональных властей (и Петербург здесь – не исключение) отмечают в первую очередь низкую информированность населения, его пассивность, неготовность брать на себя ответственность за содержание своего имущества.

В такой ситуации решающим фактором продвижения реформы становится позиция региональных властей и частного бизнеса. Именно поэтому в Петербурге реформа продвигается относительно быстро: городские власти, и в первую очередь губернатор Валентина Матвиенко, рассматривают ее в качестве одной из приоритетных политических задач и для достижения цели – конкурентного рынка с активным спросом и предложением – прилагают значительные административные усилия.

Власти других регионов Северо-Запада явно не считают жилищную реформу приоритетной задачей. Причина такого положения находится прежде всего в психологической плоскости. Чиновники не понимают, как привлечь частников в жилищную сферу, как их контролировать, и попросту не хотят выпускать из своих рук финансовые потоки. В этом смысле характерно заявление губернатора Новгородской области Михаила Прусака, сделанное им в конце 2005 года: «Мы не можем позволить, чтобы хоть какая-то часть нашего жилищно-коммунального комплекса попала в частные руки. Учитывая задолженность наших организаций, в том числе „Теплоэнерго“, это может стать легкой добычей какой-нибудь создаваемой компании». По мнению губернатора, весь жилищно-коммунальный комплекс области следует передать в руки государственного холдинга.

В большинстве регионов власти толкуют Жилищный кодекс формально: до определенного срока (ранее называлось 1 марта 2006 года, теперь этот срок отнесен на 1 января 2007-го) собственники жилья должны выбрать способ управления, а бизнес – предложить альтернативу государственной системе обслуживания. «До 1 января мы конкурсы на управление объявлять не можем, собственники должны сделать это сами», – говорит мэр Пскова Михаил Хоронен. По его прогнозам, жилищная реформа реально заработает не раньше 2007 года.

Проблемы тришкина кафтана

Другой важный фактор, тормозящий реформу, – крайняя ограниченность ресурсов, которыми располагают власти регионов. В Петербурге активность собственников и бизнеса в жилищной сфере в значительной степени стимулируется тем, что тариф для населения почти равен реальным затратам. Многие собственники способны расходовать на содержание своих домов серьезные средства, а город может себе позволить закладывать в бюджет миллиарды рублей на адресные программы капитального ремонта, включая в эти программы и ТСЖ.

В других субъектах Федерации ситуация иная. Даже региональные центры – это города с небогатым бюджетом, а их население составляет 200-500 тыс. человек, как правило, с невысокими доходами. Доля субсидий на услуги ЖКХ в таких городах доходит до 40%. Реализация программ, подобных петербургским, в провинции едва ли возможна, при том, что проблема многолетнего недоремонта жилых домов здесь острее, чем в относительно благополучном Петербурге. Бизнес и тем более население зачастую не хотят брать на себя обузу в виде ответственности за полуразрушенные здания, когда цена капитального ремонта сравнима с балансовой стоимостью дома (это особенно актуально для Мурманска и Новгорода). Но власти регионов, имея в распоряжении ограниченный бюджет – финансовый тришкин кафтан, стремятся решать прежде всего проблемы коммунальной инфраструктуры, систем отопления и водоснабжения.

«Коммунальные проблемы гораздо острее, и их нужно решать в первую очередь, поскольку авария в коммунальном хозяйстве затрагивает десятки тысяч человек. Сюда направлялись инвестиции, здесь менялись формы собственности», – говорит Михаил Хоронен. По его словам, и частный бизнес, который мог бы создать конкурентный рынок в жилищной сфере, предпочитает идти в сферу коммунальных услуг, находя там более высокую рентабельность.

Куда приходит частник

Как показывает практика, одним из локомотивов жилищной реформы выступает строительный рынок: по закону, жильцы новых домов обязаны создавать ТСЖ (это требование, впрочем, соблюдается не всегда). Именно новостройки обеспечивают средние показатели в региональных центрах и по доле домов, управляемых жильцами, и по степени вовлечения бизнеса в сферу ЖКХ. Так, по словам заместителя начальника жилищного управления мэрии Калининграда Александра Окорокова, компании-застройщики часто создают свои небольшие обслуживающие организации. Впрочем, обслуживать старые дома, а тем более самостоятельно проводить рекламную кампанию, направленную на привлечение клиентов, они не спешат.

Вызревание экономических и психологических предпосылок для жилищной реформы на Северо-Западе может занять неопределенно долгий период времени

Правда, и власти не проявляют особой заинтересованности в том, чтобы допустить частников в традиционно государственную сферу. При этом чиновники зачастую не скрывают своей растерянности перед новыми федеральными веяниями. Как сообщило ИА «Регнум», председатель комиссии по финансам и бюджету Городского совета Сергей Моисеев заявил: «В Архангельске нет четкого видения, как будет происходить переход к частным управляющим компаниям в сфере ЖКХ». Поэтому архангельские власти с большой осторожностью привлекают бизнес для обслуживания жилья – главным образом в качестве субподрядчиков.

Впрочем, в некоторых ситуациях власти без особых колебаний открывают ворота бизнесу. Например, когда происходит банкротство муниципальных предприятий. Так, в Калининграде после того, как обанкротилось ЖЭУ одного из районов, мэрия выбрала в ходе конкурса в качестве обслуживающей организации ООО «Эдельвейс». «Жилфонд в районе в плохом состоянии, но раз частники пришли, значит видят свою выгоду», – говорит Александр Окороков, отмечая, что конкурсом заинтересовались шесть организаций.

Раздача районов частникам после банкротства муниципальной организации – не лучший выход и не самый прямой путь к рынку, однако стремление самих собственников управлять жильем тоже не гарантирует положительного результата. Объединения собственников жилья, не обладающих соответствующими профессиональными навыками, далеко не всегда отличаются передовой манерой хозяйствования. К примеру, сыктывкарские ТСЖ вот уже несколько лет испытывают серьезные трудности в начале отопительного сезона – энергетики отказываются подключать их к теплу из-за миллионных долгов. К концу 2005 года в Сыктывкаре насчитывалось более 100 ТСЖ и ЖСК, при этом почти половина из них подключались к теплу в последнюю очередь.

Карельский путь

На общем фоне выделяется эксперимент, проведенный в Петрозаводске. На первый взгляд, этот город достиг наибольших успехов в деле реформы – частный бизнес контролирует 100% жилого фонда. Однако такой результат был достигнут весьма своеобразным способом.

В начале 2005 года муниципальные обслуживающие организации обанкротились. После этого, в апреле 2005 года, обслуживание всего городского жилья (5,6 млн кв. м, 70% приватизировано) было отдано трем частным управляющим компаниям. Настоящего конкурса не проводилось, «победители» определялись в ходе собеседования с представителями городской администрации. Возможно, поэтому была выбрана одна компания, проработавшая на рынке год, и две другие, созданные накануне «конкурса», – арендовавшие имущество муниципалов-банкротов и возглавляемые их бывшими директорами. Когда в сентябре 2005 года в Петрозаводске проводился круглый стол, на котором представители власти и бизнеса взялись подводить первые итоги эксперимента, им пришлось признать, что перемен к лучшему в обслуживании не произошло.

Тем не менее рыночные процессы в Петрозаводске идут. По словам директора петрозаводской частной управляющей компании «Триал» Александра Назаркова, его компания, пользуясь возможностями, которые дает Жилищный кодекс, сумела привлечь клиентов. «Мы провели информационную кампанию в микрорайонах, и более 20 домов отказались от услуг „победителей конкурса“. Сегодня они работают с нами», – говорит Назарков. Всего в Петрозаводске около 100 домов сменили управляющую компанию. Жильцы 220 домов (10% жилого фонда города) выбрали самоуправление (правда, новых договоров на обслуживание пока не заключают).

И все-таки, несмотря на общую неготовность населения к изменению ситуации, нехватку информации и недостаточность нормативной базы, в Петрозаводске нарастает интерес частных компаний к работе по обслуживанию жилого фонда. Этот интерес велик настолько, что компании готовы активно работать, напрямую привлекая клиентов.

Подобный опыт имеется и в городе Сосновый Бор Ленинградской области. Как сообщил руководитель управления по реформе ЖКХ Комитета по энергетике и ЖКХ Ленинградской области Андрей Гаврилов, еще до введения в действие нового Жилищного кодекса в городе был проведен конкурс на выполнение муниципального заказа, в результате которого право обслуживать жилье в Сосновом Бору досталось одной муниципальной и двум частным компаниям. «Теперь, когда у них есть конкуренты, муниципалы работают совершенно по-другому», – свидетельствует Андрей Гаврилов. Впрочем, новый Жилищный кодекс формально не дает властям возможности стимулировать конкуренцию в жилищной сфере подобным образом.

Кому везти воз?

В целом, чтобы жилищная реформа в регионах Северо-Запада состоялась, необходимо преодолеть как экономические, так и психологические препятствия. При пассивности основной массы населения и бизнеса стимулировать реформу могут только региональные власти. Но для этого им прежде всего надо возвести ее в ранг политического приоритета.

При этом властям придется отработать нормативную базу, особенно в части передачи общего имущества многоквартирного дома и окружающего его земельного участка, а также найти средства для ликвидации недоремонта. Только после этого будет создано поле для активного взаимодействия собственников жилья и частного бизнеса без участия государства. Формирование этого взаимодействия и является целью жилищной реформы. Если же региональные власти не смогут решить указанные задачи, одна из самых необходимых государству и обществу реформ растянется на неопределенный срок.

Санкт-Петербург

В подготовке материала принимали участие Юрий Антушевич (Череповец), Елена Брагина (Великий Новгород), Наталья Владимирская (Петрозаводск), Елена Степура (Калининград), Тимофей Хмелев (Псков)

Елизавета Добкина

Банковский комитет поддержал решение КС РФ, указавшего на правовую неурегулированость срочных сделок  »
Юридические статьи »
Читайте также