Лев Винник: "Бизнесу будет невыгодно держать землю "замороженной""

Земельный кодекс РФ позволяет региональным властям с 1 октября предоставлять земельные участки под строительство по принципиально новой схеме - для "комплексного освоения территории". Замысел состоит в том, чтобы частному бизнесу стало выгодно брать на себя решение всех вопросов инженерного обеспечения участков, получая гарантированное право на их дальнейшую застройку.

Подобные новшества, стимулируя девелоперов к введению в рыночный оборот неэффективно используемых сегодня территорий, могут оказать заметное влияние на рынок недвижимости Санкт-Петербурга. Как известно, именно дефицит инженерно подготовленных участков является основной проблемой, сдерживающей развитие строительного рынка. Попытки администрации Петербурга внедрить механизм торгов по "короткому пакету" не дали ожидаемого результата, прежде всего по причине недостаточной привлекательности для бизнеса. В то же время большая часть участков под жилую и коммерческую недвижимость по-прежнему выделяется в обход конкурсных процедур, целевым назначением.

О предстоящих изменениях правил предоставления земельных участков в Санкт-Петербурге и о проблемах, с которыми сталкивается сегодня практика проведения торгов, в интервью обозревателю "Эксперта С-З" рассказывает директор ГУ "Управление инвестиций" Лев Винник.

Комплексный прорыв

- Что изменилось в порядке предоставления земельных участков под застройку после вступления в силу с 1 октября новых норм федерального законодательства?

- Отменяется возможность получения земельных участков под жилищное строительство через процедуру предварительного согласования, то есть изыскательских работ. С 1 октября 2005 года это запрещается законом "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" , вносящим коррективы в Земельный кодекс РФ. Отныне земельные участки для строительства жилья могут выделяться исключительно по итогам торгов.

- Высказываются опасения, что в тех случаях, когда участки считаются инженерно неподготовленными, их можно будет получать в обход конкурсных процедур - целевым назначением...

- Нет, механизмы торгов будут задействоваться и при инженерно неподготовленных участках, хотя определенная специфика здесь имеется. Закон "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ" прописывает процедуру комплексного освоения (КО) территорий под жилищное строительство. Ее появление связано с тем, что Земельный кодекс четко говорит: любой участок можно продавать только при наличии всей градостроительной документации и при условии, что к нему подведена инженерия.

- И каким образом будет выглядеть процедура предоставления участков под КО?

- Допустим, есть некий земельный участок (в его границы могут попадать даже частично застроенные территории). Задается параметр квартала, описываются его границы, все имеющиеся обременения, обозначается стоимость земли. Проводятся торги на право КО территории.

Победитель должен разработать градостроительную документацию, обеспечить участок инженерией согласно проекту. Подготовив градостроительную документацию на весь квартал, он фактически формирует подлежащие застройке земельные участки различного функционального назначения. К примеру, на одном участке должен быть жилой дом, на другом - торговый комплекс, на третьем - школа, на четвертом - сквер и т.д. Участки выносятся в натуру (проводятся землеустроительные работы), выполняется их инженерное обеспечение, а все построенные сети передаются городу. Но самое главное - победитель торгов на КО территории получает преимущественное право выкупить или взять в аренду участки под строительство.

Такова общая идеология. Можно сказать, что это "короткий пакет", к которому добавлен еще один весьма важный элемент: победитель торгов должен построить инженерные сети и передать их городу. Схема КО оптимальна, если город не в состоянии сам разработать документацию для большого количества земельных участков, рынок же готов идти вперед. Механизм КО удобен и для работы с участками, по которым есть большая степень неопределенности, возникают имущественно-правовые сложности.

- Вы уверены, что процедура КО будет востребована бизнесом?

- Мы анализировали ситуацию и полагаем, что бизнес станет действовать следующим образом. Скорее всего, конечный застройщик не будет покупать участки по процедуре КО. На наш взгляд, участки окажутся востребованы в первую очередь инжиниринговыми компаниями, умеющими быстро и качественно прокладывать сети. Обеспечив участки инженерией, они будут иметь полное право продать готовый продукт застройщику, который хочет прийти и сразу начать строительство.

- То есть инжиниринговые компании окажутся в роли девелоперов?

- Такая возможность есть. Полученный под КО участок - это серьезный актив, который с каждым следующим шагом будет расти в цене (разумеется, при условии выполнения всех обязательств). Бизнес может по-разному выстраивать работу. Например, кто-то покупает участок, разрабатывает документацию и продает инжиниринговой компании. В свою очередь, инжиниринговая компания в соответствии с уже подготовленной проектной документацией закладывает сети, нарезает территорию на отдельные участки и продает застройщикам...

"Замораживать" невыгодно?

- Процедура получения участков по "короткому пакету" требует выполнения всех обязательств в течение шести лет. А какой временной цикл будет устанавливаться для КО: ведь город должен предусмотреть жесткие ограничения, чтобы земля не оказалась "замороженной"?

- Комитетом по строительству подготовлен проект постановления правительства Санкт-Петербурга, в нем детально описывается процедура предоставления участков под КО и устанавливаются необходимые временные рамки . Проект проходит согласования в администрации, и мы надеемся, что постановление будет принято до конца года.

Безусловно, просто купить участок и ничего не делать - неправильно и этого не должно быть. Впрочем, не следует думать, что продажа участков для КО непременно грозит "замораживанием" земли. Земля "замораживается" лишь до тех пор, пока ее кто-нибудь не купит. Но участок уже вводится в оборот, когда начинают разрабатывать проектную документацию, строить на нем инженерию: город получает доходы, идет определенное развитие территории и т.д.

- И все-таки: сколько времени будет отводиться на КО земельного участка? Например, если установить десятилетний срок, то не получится ли, что земля на семь-восемь лет попадет в распоряжение перекупщика, вырастет в цене и только затем начнется ее освоение и застройка...

- На практике такой возможности не будет. Бизнесу невыгодно держать землю "замороженной": за нее же придется платить! Конкретные сроки, в течение которых должны выполняться все этапы КО участков, будут прописаны в постановлении правительства. Механизм КО должен быть достаточно гибким. В каждом случае будет учитываться, какие есть возможности по инженерному обеспечению, насколько сложен проект, каков размер территории: одно дело - 10 га, и совсем другое - 50!

- Как планируется проводить торги на КО участков? Это тоже будут открытые аукционы, организуемые ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга"?

- Конечно, ничего особого не предполагается, разница - лишь в условиях, на которых продаются земельные участки. Участки под КО будут реализовываться на торгах точно так же, как сейчас - "короткие пакеты" (и так же вскоре начнут продаваться участки по "полному пакету").

Хотелось бы подчеркнуть: переход к процедуре предоставления земли под КО никак не приостановит хорошо налаженный процесс подготовки и продажи на торгах участков под жилую застройку. На сегодня подготовлены и выставлены на торги по "короткому" и "полному" пакетам участки, предусматривающие строительство 700 тыс кв. м жилья. До конца 2005 года город доведет объем своего предложения до 2 млн кв. м жилья. Возможно, мы готовим пока еще меньше территорий, чем хотелось бы получить строителям. Тем не менее совершенно очевидно главное - в Петербурге нет и не будет дефицита пятен под строительство!

"Целевые" перекосы

- Правительство города почти каждую неделю утверждает списки объектов (земельных участков и зданий), предоставляемых для строительства торговых комплексов, ресторанов, складов и т.п. целевым назначением. Почему принимаются такие решения? Это же противоречит установке на конкурсное распределение городских объектов недвижимости, провозглашаемой губернатором и руководителями администрации.

- Да, иногда участок могут предоставить целевым назначением, но чаще принимается решение отказать в предоставлении. Определяющее слово здесь имеет правительство. В каких случаях возможна "целевка" и какова процедура решения вопроса - все это прописано в законе "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" и в постановлении правительства №1592 .

В принципе, ничего страшного в целевом предоставлении я не вижу, тем более что торги не всегда являются панацеей. Например, мне сложно представить, как можно готовить и выставлять на торги участки для размещения новых производств. Зачастую процедура торгов невозможна в ситуации, связанной с реконструкцией объектов недвижимости, когда город просто не в состоянии договориться со всеми собственниками. Зато у инвестора есть гораздо больше возможностей достичь с ними согласия.

На своем опыте мы убедились, что некоторые объекты, как с ними ни мучайся, вообще невозможно продать на торгах. Так, объекты под физкультурно-оздоровительные центры, которые, казалось бы, пользуются спросом, никак не удается реализовывать через нормальные, гласные торги, проводимые Фондом имущества Санкт-Петербурга. Покупать помещения под фитнес-центры в новых домах бизнесу выгоднее, чем проходить процедуры согласования для строительства собственных зданий.

- Тем не менее, каково соотношение объектов с нежилой функцией, предоставляемых целевым назначением и через торги? Регулярно Фондом имущества Санкт-Петербурга проводятся торги лишь по участкам под строительство АЗС, а где продаются участки под другие коммерческие объекты?

- Действительно, если посмотреть в процентном выражении, то получится очень неравномерное соотношение между количеством жилых и нежилых объектов, которые город готовит для реализации на торгах. К сожалению, объектов нежилого назначения, выставляемых на торги, пока мало, такова реальность. Почему? Немаловажно, какие приоритетные задачи ставит город. Как известно, больше всего шума было с распределением земельных участков под жилье, и сейчас мы решили эту проблему. Надеюсь, со временем решится и вопрос с предоставлением через торги участков для торговли...

Кстати, за последнее время на торгах все-таки был продан ряд участков под объекты нежилого назначения, в частности территория в промзоне "Парнас" для размещения склада, участок для строительства ресторана McDonald»s, документация на который была подготовлена инвестором.

- Почему выделяется целевым назначением участок для "Ленты" на проспекте Руставели? Не логичнее было бы самому городу "упаковать" этот участок и выставить на торги? Возможно, за него захотели бы побороться и другие компании, в результате возросла бы цена земли.

- Во-первых, окончательное решение еще не принято. Во-вторых, конечно, было бы здорово устроить конкуренцию... Однако следует понять, особенно критикам процедуры торгов, одну очень важную вещь. Девелопер всегда покупает место: если место хорошее, он его купит, только дайте, и неважно, как оно "упаковано", он все сделает сам! Если же место плохое и его цена три копейки, то что ни делай, за три копейки его и купят. Вот что я могу сказать...

Коллективная прозрачность?

- Как принимаются решения, предоставлять ли какой-то объект целевым назначением или выставлять его на торги? Влияет ли на эти решения межведомственное совещание под председательством вице-губернатора Александра Вахмистрова, сменившее упраздненную в прошлом году ИТК?

- Совещание не имеет полномочий, которые были у ИТК. Для согласования проектов решений документы можно разослать по почте и несколько месяцев ждать ответов из всех инстанций, а можно собрать совещание, чтобы упростить и ускорить процедуру. В отличие от ИТК, где решения принимались большинством голосов, голоса представленных на совещании органов равновелики. Только в том случае, если есть все без исключения согласования, ГУ "Управление инвестиций" направляет проект постановления на рассмотрение правительства.

Если на объект претендует более одного интересанта, Комитет по строительству объявляет конкурс на подготовку документации для проведения торгов. В конкурсе в заявительном порядке могут участвовать все желающие. Кто-то берется разработать документацию за один день, кто-то - за восемь месяцев, один претендент готов выполнить работу бесплатно, а другой - за определенную сумму.

Конкурсная комиссия, в которой участвуют представители различных комитетов администрации, определяет, кто из конкурсантов способен более качественно и в реальный срок подготовить пакет документов. Когда победитель разработал и представил документы в ГУ "Управление инвестиций", готовится проект постановления о проведении торгов и выносится на утверждение правительства.

Наверное, любые процедуры можно совершенствовать. Но для меня абсолютно очевидно, что сформировавшийся механизм работает вполне эффективно, внятно и все решения принимаются прозрачно.

Беседовал Игорь Архипов Санкт-Петербург

Ответственному - год на размышления  »
Юридические статьи »
Читайте также