Коса на камень

Конфликты, связанные с передачей имущества многоквартирных домов в управление ТСЖ, показывают крайнюю непоследовательность политики властей, их откровенное нежелание исполнять ими же созданные законы

По информации Жилищного комитета правительства Санкт-Петербурга, сегодня около 30 товариществ собственников жилья (ТСЖ) и ЖСК серьезно конфликтуют с городскими властями и бизнесом по поводу имущества своих домов. И это лишь вершина айсберга. Общее число таких конфликтов во много раз больше (основная их часть происходит без ведома Жилищного комитета).

В чем природа этих конфликтов? Жильцы, дозревшие до управления своим домом, обнаруживают, что помещения в подвалах, на чердаках, во встроенных или пристроенных частях дома занимают коммерческие фирмы, как правило – на основании договоров с КУГИ. В ряде случаев жильцы уверены, что фирмы используют эти помещения незаконно, – тогда-то и возникают конфликты. По словам начальника управления по работе с объединениями собственников жилья и управляющими компаниями Жилищного комитета Олега Вихтюка, все известные ему серьезные конфликты сейчас находятся в стадии судебного разбирательства. Окончательное решение пока не принято ни по одному делу – в лучшем случае конфликт разбирается судом третьей инстанции.

Отдельную проблему представляет земельный вопрос – многие ОСЖ (объединения собственников жилья – ТСЖ, ЖСК, ЖК) не могут получить устраивающие их документы на земельный участок, принадлежащий дому. Здесь предметом конфликта, как правило, служит план землеотвода – чиновники отказываются оформлять жильцам территорию, на которую они претендуют, предлагая участки меньшего размера.

По мнению экспертов Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ (далее – Ассоциация), которое практически во всех случаях разделяют и в Жилищном комитете, конфликты в основном обусловлены нежеланием чиновников различных структур городской администрации исполнять требования закона. В земельном вопросе играет роль и отсутствие региональных нормативных актов, подробно и четко регламентирующих порядок определения границ земельных участков в Петербурге.

По мере развития реформы ЖКХ, когда все больше горожан начинают «просыпаться» – создавать ТСЖ в государственных домах или всерьез интересоваться имуществом своего дома, включая землю, в ЖСК, число таких конфликтов, судя по всему, будет нарастать.

По закону – все просто

По словам Вихтюка, чаще всего претензии касаются коммерческого использования технических подвалов, сданных в аренду, а иногда и проданных в собственность коммерческим структурам по договорам с КУГИ. Жильцы недовольны двумя обстоятельствами – отсутствием свободного доступа к инженерным коммуникациям и невозможностью ТСЖ получать в свою пользу доход от сдачи подвала в аренду. Те же, в сущности, претензии высказывают жильцы и в отношении занимаемых коммерческими структурами чердаков, на основе которых предприниматели сооружают мансарды.

Как утверждают и в Жилищном комитете, и в Ассоциации, с юридической точки зрения ситуация довольно проста. Статья 36 Жилищного кодекса и аналогичная статья 290 Гражданского кодекса недвусмысленно указывают, что все технические помещения (нежилые помещения, в которых имеются инженерные коммуникации, необходимые для обслуживания дома) безусловно принадлежат собственникам помещений в доме. А это означает, что распоряжаться техническими помещениями можно только в случае согласия собственников, владеющих в общей сложности более чем 50% площадей помещений дома. Следует заметить, что эта норма действует с 1995 года – тогда соответствующее положение впервые появилось в Гражданском кодексе. Таким образом, все договоры КУГИ с фирмами по таким помещениям, заключенные после 1 января 1995 года и не подкрепленные согласием владельцев квартир, противоречат закону.

Крайне важно подчеркнуть: все сказанное выше относится не ко всем нежилым помещениям, а лишь к техническим. Нежилые помещения, не имеющие коммуникаций, даже если это чердаки или подвалы, в большинстве случаев принадлежат городу – по федеральному закону «О приватизации жилищного фонда в РФ» 1991 года.

Битва за вентиль

Несмотря на относительную простоту ситуации с юридической точки зрения, практически во всех рассмотренных нами случаях КУГИ даже после вступления в силу Гражданского кодекса продолжал регистрировать право собственности города на технические помещения. Впрочем, этой деятельностью КУГИ занимался явно спустя рукава: судя по всему, лишь тогда, когда появлялась коммерческая структура, желающая занять помещение. Как бы то ни было, как выясняют сейчас руководители ТСЖ, документы на подвалы и чердаки находятся в состоянии хаоса. При этом контроль за их использованием крайне слаб – во многих случаях арендаторы или новые собственники (многие помещения КУГИ продал) не платят за обслуживание занимаемых помещений.

Весьма показательна в этом смысле ситуация, выявленная председателем ТСЖ «Захарьевская, 9» Владимиром Семеновым. В его доме значится четыре подвальных помещения, в которых расположены общедомовые инженерные коммуникации. Два из них, согласно справкам ГБР, в 2002 году были проданы частным лицам. Причем одно, по мнению прокуратуры (есть официальное письмо), было продано незаконно и по нему уже состоялось предварительное судебное заседание. На третье помещение документов, подтверждающих чье-либо право собственности, вообще найти не удалось. В четвертом находится кафе, и председателю ТСЖ приходилось каждый раз, когда возникала необходимость, специально договариваться с его работниками о допуске к вентилям. Интересно, что в документах на это помещение в графе «собственник» стоит прочерк. При этом договор аренды с городом в ГБР зарегистрирован.

Правовой нигилизм

Ситуация с четвертым подвалом на Захарьевской порождает вопрос о качестве работы ГБР. Как учреждение Минюста могло зарегистрировать договор аренды на помещение, не имеющее законного собственника? Ответа нет. Впрочем, не меньшей загадкой является регистрация ГБР после 1 января 1995 года прав собственности города, а иногда даже и частных лиц на технические помещения. Таких ситуаций также выявлено множество.

В некоторых случаях неправомерность такой регистрации подтверждается актами государственной, а иногда даже судебной экспертизы. Например, судебная экспертиза в ходе процесса по иску ТСЖ «Миллионная, 23» по поводу незаконного, как считают жильцы, строительства мансарды на чердаке их дома, по словам председателя ТСЖ Михаила Беляева, выдала однозначное заключение о техническом назначении чердаков и наличии во всех оспариваемых помещениях инженерных коммуникаций. Однако ГБР, по свидетельству Беляева, продолжало защищать свою правоту, утверждая, что «нет оснований сомневаться в представленных КУГИ документах».

Органы власти вообще очень часто игнорируют заключения государственных экспертных организаций. Так, члены ТСЖ «Писательский дом» с удивлением обнаружили, что районная администрация объявила их дом аварийным и включила его в список на расселение в связи с намечающимся капитальным ремонтом, несмотря на то что в обязательном для принятия такого решения акте межведомственной комиссии дом признан пригодным для жилья. «С исполнительной властью иметь дело очень трудно: они считают, что могут не выполнять законы», – формулирует Владимир Семенов отношение многих руководителей ТСЖ к городской власти.

Аналогичную модель поведения иногда демонстрирует и суд. В ходе процесса, инициированного ТСЖ «На Конюшенной» по поводу подвала, незаконно, как считают жильцы, занимаемого коммерческой фирмой, подчиненное Минюсту ГУ «Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы» представило заключение, согласно которому, оспариваемое помещение «является техническим этажом (техническим подпольем)», предназначенным для обслуживания жилых квартир дома, «самостоятельным объектом недвижимости не выделялось» и «является неотделимой частью единого комплекса недвижимого имущества» дома. Несмотря на это, суд признал законной сдачу его в аренду коммерсантам.

Между двух стульев

Нынешние конфликты коренятся, помимо прочего, в программе по освоению этих помещений, которая начала реализовываться по инициативе петербургского КУГИ во второй половине 1990-х годов. Тогдашняя администрация искала способ привести в порядок стремительно деградирующие чердаки, прохудившиеся крыши, залитые водой подвалы, разваливающиеся домовые инженерные коммуникации, на ремонт которых в бюджете хронически не хватало средств. Смольный активно заманивал бизнес в эту недвижимость, предлагая взамен всяческие льготы (пониженные ставки аренды, зачет ремонта в стоимости аренды и т.п.).

Хотя в то время уже действовала указанная норма Гражданского кодекса , точно исполнять ее власти не стремились, тем самым заложив «бомбу замедленного действия» для своих преемников: за прошедшее время множество подвалов отданы в аренду предпринимателям. Они в ряде случаев вложили немалые средства в ремонт, некоторые еще не полностью рассчитались с КУГИ за этот ремонт и, разумеется, не хотят сейчас выезжать.

В результате КУГИ и районные администрации попали в непростое положение. С одной стороны, они понимают, что жильцы должны иметь доступ к инженерным коммуникациям. С другой – подвалы сданы в аренду фирмам, перед которыми КУГИ имеет обязательства. Поскольку до самого последнего времени четкой позиции власти по этому поводу не существовало (лишь в самом конце декабря 2005 года председатель КУГИ Игорь Метельский разослал по городу письмо, в котором, по существу, признал правомерной изложенную выше позицию юристов Ассоциации и Жилищного комитета), чиновники на местах решали проблему кто как мог. Чаще всего они пытались брать ТСЖ измором, прибегая к типичной бюрократической волоките. При этом использовались слабые места, у каждого конкретного дома – свои.

Типичную историю рассказал председатель ТСЖ «Остров» Виктор Хлынов. Доступа к коммуникациям у ТСЖ нет. «Когда в какой-то квартире лопается труба, я отключаю весь дом – из соседнего дома, где проходят транзитные трубы к моему дому. Хорошо хоть не весь район приходится отключать», – говорит Хлынов. Когда он обратился с претензией в КУГИ, ему сказали, что, поскольку в техническом паспорте дома расположение коммуникаций не указано (Хлынов это подтверждает), необходимы заключение специализированной организации и справка районного жилищного агентства (ГУЖА). После того как Хлынов такие справки представил, районная администрация назначила экспертизу аварийной службы. Там тоже дали соответствующую бумагу. Однако районное отделение КУГИ заявило, что, согласно его данным, ТСЖ имеет круглосуточный доступ к инженерным коммуникациям. Хлынов это отрицает, ссылаясь на то, что, например, в ломбард, который занимает один из подвалов, доступа ночью нет.

Через некоторое время из районной администрации пришла бумага, в которой признавалось отсутствие доступа ТСЖ к инженерным коммуникациям, в связи с чем администрация заявила о нецелесообразности продления истекающих договоров аренды (и субаренды) по этим подвалам. После этого один из субарендаторов выехал, освободив два подвала, но договоры аренды, по сведениям Хлынова, расторгнуты не были. Более того, арендатор уже снова сдал подвалы в субаренду.

Советское наследие

Земельные проблемы ТСЖ – советское наследство. В те времена планы землеотводов составляли спустя рукава, главным образом с целью определения территорий, подлежащих уборке дворниками. И потому участки определялись приблизительно. В результате сейчас определение точных границ стало порождать большие проблемы (четкие планы землеотводов есть только у новых домов).

По словам Олега Вихтюка, чаще всего предметом конфликтов между городскими структурами и ТСЖ являются расположенные между жилыми домами скверы и детские площадки. Любопытно, что районные жилищные агентства обычно поддерживают жильцов в их желании получить эти территории. И это понятно – в противном случае ГУЖА придется самим организовывать обслуживание этих объектов и платить за это. Но даже эта поддержка не помогает жильцам: городские власти стоят стеной. Их позиция маловразумительна. Единственное рациональное объяснение – желание комитетов зарезервировать эти территории под коммерческое использование (зачастую – для уплотнительной застройки).

Помимо этого городские власти всячески тормозят сам процесс передачи земли ТСЖ. Так, губернатор Валентина Матвиенко трижды накладывала вето на законопроект «О передаче прав на земельные участки, на которых расположены дома жилищных и жилищно-строительных кооперативов» . В проекте предлагалось бесплатно передавать жильцам домов ЖСК и ЖК участки, которые в советское время были закреплены за их домами на праве постоянного бессрочного пользования. Хотя такая передача прямо предусмотрена статьей 20 Земельного кодекса , администрация города этого делать не хочет. Никаких вразумительных обоснований при этом не приводится.

Такая позиция создает большие проблемы для ОСЖ. По свидетельству председателя ЖСК 1255 Нины Алексейцевой, в районном отделе Комитета по земельным ресурсам ей с большим трудом оформили землю в соответствии с советским планом землеотвода, хотя эту территорию кооператив все эти годы реально обслуживал за свой счет (даже асфальтировал дорожки вокруг дома). Характерно, что бумагу составили практически при ней – «на коленке». Это подтверждает мнение экспертов, что никакой узаконенный городскими властями процедуры землеотвода в Петербурге не существует. Чиновники составляют план по собственному усмотрению.

Изучение конфликтов ОСЖ с властями выявило одну особенность: по сравнению с прежними конфликтами заметен прогресс в квалификации населения. Как свидетельствует Олег Вихтюк, члены ОСЖ ведут себя очень грамотно – нанимают профессиональных юристов, стараются тщательно готовить документы. Если раньше чиновники легко побеждали граждан в силу преимущества в квалификации, то теперь этой форы у чиновников уже нет. Если они и побеждают (в том числе в судах), то почти исключительно за счет административного ресурса. Как утверждает Вихтюк, во всех 30 сегодняшних конфликтах правота на стороне жильцов. И потому упорство власти только разжигает недовольство населения, которое по мере роста числа ТСЖ вполне может вылиться в широкомасштабное протестное движение, аналогичное тому, что возникло в истории с монетизацией льгот .

Санкт-Петербург Владимир Грязневич

Цифровое бездорожье  »
Юридические статьи »
Читайте также