Вот дом, который построили дольщики

1 апреля вступил в силу закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", наконец легализовавший так называемое долевое строительство, которое вот уже много лет практикуется не только в Петербурге, но и практически во всех городах России. Главное достоинство данного документа - защита прав дольщиков от недоброкачественного застройщика. При этом строители тут же посчитали себя обиженными и решили, что необходимо внести целый ряд поправок, а потребитель после первой эйфории призадумался: а где гарантии, что новые правила будут работать? Ведь поговорка "Закон, что дышло, где вошло - там и вышло" родилась не на пустом месте.

Черным по белому...

Новый закон, по сути, закрепил те обязательные нормы, которые крупными компаниями в последние годы, в принципе, и так стали выполняться. В обязательном порядке теперь введена государственная регистрация договоров долевого строительства, то есть теоретически недобросовестный застройщик не сможет продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям. Предполагается, что в Петербурге, скорее всего, этими вопросами будет заниматься ГБР. Привлекать средства граждан компании смогут после того, как получат правительственную документацию и разрешение на строительство и опубликуют в СМИ проектную документацию. В правительственной декларации будет содержаться подробная информация о фирме-застройщике. То есть речь идет о максимальной открытости исполнителя перед заказчиком.

Вся собственность компании будет находиться в залоге у граждан, которые участвуют в паевом строительстве. И если фирма не предоставит своим клиентам квартиры или же просрочит сдачу объекта, то часть ее имущества пойдет на возмещение ущерба гражданам. Новый закон также вводит пятилетний срок гарантийной эксплуатации. То есть в течение этого времени жильцы смогут предъявить строительной фирме претензии по каким-то недоработкам и получить за них материальное возмещение.

Отныне все серьезные риски, связанные со строительством, ложатся на компанию-застройщика. Вплоть до госприемки дома она несет полную ответственность за его целостность и сохранность. А в случае любого срыва договора частному инвестору будет выплачена неустойка. К тому же затягивать сроки строительства будет невыгодно: после окончания нормативного срока сдачи земельный налог на участок повышается в четыре раза.

В законе также прописан еще целый ряд запретов, чего не может делать застройщик. Например, вводится запрет на соинвестирование. Отныне один проект может строить только один инвестор, и квартиры будут продаваться напрямую только от него. Теперь застройщик не сможет в одностороннем порядке расторгнуть договор с дольщиком, если последний не заплатил всех денег в оговоренные сроки. Сейчас это распространенная практика, но с первого апреля подобное можно будет делать только через суд.

И еще один немаловажный пункт. Согласно новому закону, застройщик не имеет права направлять средства дольщиков на строительство других объектов. Прецеденты такие были. В частности, в Петербурге несколько лет назад был скандал с компанией ЛЭК, который, правда, очень быстро замяли. Фирма, чтобы отчитаться по одному из своих объектов, была вынуждена перебрасывать средства, в результате чего были сорваны сроки строительства других.

Самое главное, что новый закон определил, кто вообще может быть застройщиком. Только специализированные строительные предприятия. Казалось бы, что это вполне нормальное требование. Однако, как показывают данные статистики, примерно треть всех застройщиков в Петербурге - это непрофильные организации: военные, милиция, театры и так далее. Теперь им придется передоверять ответственность строителям, что, в свою очередь, может повлечь за собой повышение стоимости квартир.

Новый закон не понравился строителям

Естественно, что такое положение дел совсем не нравится строителям. По их мнению, новый документ плох не только для них, но и для потенциальных дольщиков, так как теперь за все "сложности" строителей и их риски дольщикам придется платить из своего кармана. Уже сейчас все попытки со стороны застройщиков трактовать закон фактически склоняются к поискам возможностей любым образом его обойти.

Больше всего вопросов у строителей вызвало требование регистрировать договор долевого участия. "В Петербурге сейчас порядка 30 тысяч дольщиков: если всем велеть в срочном порядке регистрироваться, документы в ГБР придется грузовиками возить, - говорит директор по правовым вопросам Ассоциации домостроителей и производителей строительных материалов Петербурга Михаил Викторов. - При этом регистрация в ГБР не оградит людей от мошенников". Хотя особых возражений против этого пункта ни у кого нет.

Недовольны строители также и запретом на соинвестирование, поскольку теперь одному застройщику придется платить за все. Хотя для покупателя это, безусловно, удобнее. Как ни странно, но меньше всего строителей взволновал запрет на инвестирование в другие дома. Наверное, потому, что на деле это проверить очень сложно.

Еще одно требование, которое смущает строителей, - регистрация залога права на земельный участок все в том же ГБР. Вроде бы все правильно: не построил строитель дом - права на земельный участок переходят к дольщикам, а уж как они его будут делить и продавать - это их дело. Только неясно, что делать, если права собственности на землю нет вообще. Например, если госучреждение строит что-то для себя, например дом для сотрудников, то земля-то у него находится только лишь в бессрочном пользовании.

Радость и слезы дольщиков

Благодаря новому закону дольщики лишились, пожалуй, своей самой главной головной боли - двойных продаж одной и той же квартиры. На заседании городского парламента было озвучено, что в Петербурге десятки тысяч пострадавших от махинаций и неразберихи на рынке долевого строительства. Правда, радоваться им пока рано.

Дело в том, что положения нового закона распространяются на все договоры, заключенные только после первого апреля 2005 года. Все сделки, заключенные ранее, так же, как и начатое строительство, не попадают под действия закона. Даже номинально он распространяется только на те проекты, разрешения на которых выданы после первого апреля 2005 года. К тому же еще нет четких алгоритмов действий, в каком случае как себя вести. Поэтому специалисты считают, что реально новый закон заработает где-то через год.

Не менее интересная ситуация и со штрафами за срыв сроков сдачи домов. Их размер установлен в 1/150 ставки рефинансирования в день, а если задержка продолжается, то 1/75. Ставка рефинансирования сейчас равна 13%. Получается, что за 5 месяцев задержки строители должны заплатить дольщику 13% от стоимости квартиры. Однако проценты начинают начисляться не раньше, чем через полгода просрочки.

Наделе получается, что дом действительно сдается на 3-6 месяцев позже. По словам строителей, это зависит от отношений застройщика с монополистами и, как правило, оговаривается в договоре, если не напрямую, то под видом форс-мажорных обстоятельств. Так что получается, что строители ничего не теряют, а дольщики ничего не получают сверх того, что прописано в договоре. Кстати, если в договоре нет пункта о штрафных санкция, то про компенсацию можно забыть. Поэтому все тот же Викторов советует не жадничать и потратить еще 2 тысячи рублей на консультацию юриста при заключении договора.

Еще один минус нового закона в том, что пока не очень понятно, как дольщикам судиться между собой. Например, кто-то из клиентов не доволен, что строительство затягивается, и хочет порвать отношения с застройщиком. Фирме предъявляется претензия, и она должна продать земельный участок под этим домом, сам недостроенный объект и за счет этого расплачиваться с клиентом. А если другие дольщики этого не хотят, то решение вопроса предоставляется суду. Специалисты, правда, говорят, что никаких исков, скорее всего, не будет, поскольку нашему человеку важно получить квартиру, а поскольку года два ее ждали, то можно и еще несколько месяцев подождать.

Кстати, надежды на то, что с вступлением в силу нового закона хоть как-то снизятся цены на квартиры, не оправдываются. По словам финансистов, когда инфляция 11-12% в год, цены упасть в принципе не могут. Единственный вариант, по словам Викторова, рассчитывать на снижение цен можно только при максимальном увеличении объема при сохранении хотя бы сегодняшнего спроса.

Выигрывают, как всегда, банки

Похоже, что новый закон будто бы написан специально для банков. Ведь в ситуации, когда застройщик не имеет права привлечь соинвестора, выиграют именно кредитные организации. Теперь строительным компаниям придется обращаться за средствами не к дольщикам, которые далеко не всегда могут обеспечить возведение объекта в полной мере, а в банк. Но продавать-то застройщики станут готовые квартиры, в стоимость которых процент кредита уже будет заложен. И потребителям для приобретения жилья придется обращаться за кредитами в банк. В результате банки будут получать двойные проценты, а горожане - заметно подорожавшее жилье. Вообще, все это похоже на то, что "долевку" как наиболее выгодный сегодня сегмент для потребителя хотят в принципе вытеснить с рынка, заменив ее невыгодными ипотечными кредитами.

А первые признаки того, что долевое строительство будет сокращаться, уже появились. Инициатива в данном случае принадлежит самим строителям. Холдинг "ЛенСпецСМУ" вслед за некоторыми другими компаниями объявил об эмиссии облигационного займа и значительном сокращении денег дольщиков в строительстве. Ранее в Петербурге о размещении облигационных займов заявляли ЗАО "Северный город" (холдинг RBI), группа ЛСР, "Аском" и некоторые другие компании.

По словам президента холдинга "ЛенСпецСМУ" Вячеслава Заренкова, компания почувствовала необходимость продавать готовые квартиры и уходить от системы долевого строительства. Он также сообщил, что компания за счет привлеченных средств планирует через 2-3 года довести объем готового жилья в объеме продаж до 50%. Еще через два года объем использования альтернативных долевому источников привлечения средств в строительство должен увеличиться до 75%. Сейчас компания строит 95% жилья по схеме долевого участия, привлекая дольщиков низкой ценой квадратных метров на начальных этапах строительства.

Версия Натальи Григорьевой

Cтроительство Закон о дольщиках всполошил чиновников  »
Юридические статьи »
Читайте также