На рынке меняются правила Жилищный пакет революционен и противоречив

Совет Федерации утвердил часть законопроектов из жилищного пакета, принятых в третьем чтении Госдумой.

У законодателей была задача принять пакет, формирующий рынок доступного жилья, в нынешнем году. Все идет к тому, что задание они выполнят, но результаты ударной работы пока труднопрогнозируемы.

Пакет законопроектов, целью которых декларируется создание условий для формирования рынка доступного жилья, был внесен в Госдуму весной этого года. Пакет включал 28 документов, среди которых Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс, поправки в Налоговый, Бюджетный, Гражданский и Гражданско-процессуальный кодексы и т.п., не считая "сопутствующих" и "вспомогательных" законов.

Иными словами, депутатам предстояло за полгода круто изменить сложившиеся на рынке недвижимости и "смежных" рынках деловые обычаи, нормы и правила, создать новые и получить на выходе понятную структуру взаимоотношений всех субъектов -- от органов федеральной и местной власти до конечного потребителя. Теперь депутаты близки к завершению работы, а субъекты, в общей массе выражая удовлетворение, пытаются понять нюансы.

Между строк большинства высказываний прослеживается очевидное: аврал никогда до добра не доводил. Тем не менее за более чем 10-летнюю историю рынка жилья это, наверное, самый существенный законодательный прорыв, причем одновременно по всем фронтам.

"Долевка" как товар

Сделана попытка защитить интересы участников долевого строительства, дольщиков. Поправки в закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" вводят обязательную регистрацию договоров. "ДП" в течение всего 2004 г. публиковал данные о продажах в строящихся объектах Петербурга на основании информации, предоставляемой застройщиками. До сих пор такая информация считалась коммерческой, однако большинство пошло на участие в проекте, показывая реальную динамику продаж и изменения цен. С момента, когда заключаемые договоры будут регистрироваться, станет возможным полностью оценить все бизнес-процессы на рынке жилищного строительства и их перспективы.

Кроме того, законодатели предполагают увязать конечную стоимость квартир с их качеством: параметры потребительских характеристик должны прописываться в договорах, и в случае несоответствия можно будет требовать либо устранения недостатков, либо компенсации затрат на "доделку". Гарантийный срок для новостроек устанавливается от 5 лет. Дольщику впервые предоставляется возможность зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства.

Строителей обязуют публиковать данные о величине собственных средств, финансовых результатах года, размере кредиторской задолженности. Одновременно с доступом к информации о реальных продажах на объектах это может дать полную информацию о застройщике.

Параллельно, изменив некоторые положения ч. 1 Гражданского кодекса (ГК), меняется статус объектов незавершенного строительства: теперь они относятся к недвижимому имуществу. Помимо возможности оформить право собственности на них для частного покупателя, упрощается процедура залога "незавершенки" и привлечения банковских кредитов для застройщика. Если такая возможность серьезно заинтересует банки, не исключено, что со временем застройщики активнее начнут привлекать банковское финансирование, продавая квартиры уже после сдачи объекта. Кстати, возможно, это единственный способ реализовать право требования качества жилья. Полностью прописать потребительские характеристики непостроенной квартиры, а также перечень недостатков, к которым возможны финансовые претензии, -- для этого потребуется время, сравнимое с необходимым для развития полноценного кредитования строительства.

Государство ответит

Весьма заметные последствия для вторичного рынка жилья могут повлечь изменения в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и связанные с регистрацией поправки в ГК. Смысл этих инициатив -- в признании прав собственности добросовестных приобретателей, если после сделки эти права оспариваются из-за "недобросовестности" продавцов.

Получается, что государственный регистратор отныне берет на себя ответственность и гарантирует так называемый "титул собственности", тогда как до сих пор в рамках его компетенции оставалось лишь соблюдение процедуры регистрации. Пока что на рынке формировался институт страхования рисков потери права собственности, сейчас же предлагается совершенно иная модель.

Есть Мнение

Всеволод Глазунов, исполнительный директор ООО "Стройкорпорация "Элис":

"После вступления в силу закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" рынок ждут серьезные структурные изменения.

К плюсам этого законопроекта можно отнести то, что отношения между застройщиком и дольщиком упорядочиваются. К серьезным минусам -- то, что вся ответственность за несоблюдение сроков строительства возлагается на застройщика.

Например, если сдача дома в эксплуатацию задерживается по вине естественных монополистов, отвечать за это придется застройщику. Возросшие риски начнут компенсировать ценами. Также нам придется пересматривать отношения с подрядчиками с точки зрения качества и сроков работы. Подрядчикам, в свою очередь, придется отказываться от дешевой рабочей силы и привлекать более квалифицированных специалистов. Это приведет к увеличению затрат, а следовательно, и росту цен. Более доступным жилье от этого не станет".

Есть Мнение

Яков Кусевицкий, генеральный директор АН "Центр":

"Законодатели дают возможность органам, осуществляющим государственную регистрацию прав собственности, предоставлять статистическую информацию из сведений, содержащихся в едином государственном реестре прав, любому заинтересованному лицу, "если предоставление такой информации не нарушает права и законные интересы правообладателей". Как регистрирующий орган определит, нарушает ли права и законные интересы правообладателей получение такой информации?

Предоставление такой информации может негативно отразиться на интересах правообладателя, ведь ни для кого не секрет, как можно использовать такую информацию -- не только в криминальном мире, но и в других грязных технологиях. Возникает вопрос: зачем простому гражданину знать такую статистическую информацию, как сведения об общем количестве прошедших государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, заключенных на определенной территории за определенный период времени, обобщенную информацию о субъектном составе или объектах таких сделок, информацию о среднестатистической цене приобретения прав на недвижимое имущество и т.п.? Кажется достаточным и сегодняшнее положение вещей: выписка из государственного реестра прав в достаточной мере может решить спорные вопросы. В любом случае такая информация должна предоставляться только с разрешения правообладателя.

Странна и позиция по поводу наделения органов госрегистрации правом проверять сделку на предмет ее ничтожности. Установив такой факт, регистрирующий орган приостановит регистрацию сделки или будет вызывать ее участников? На какой срок может быть приостановлена сделка? Таким правом наделен только суд.

Кстати, приостановка регистрации может существенно затронуть законные интересы гражданина. Предлагаемое нотариальное удостоверение доверенности от юридического лица на получение свидетельства о государственной регистрации, закладной и иных документов своему работнику -- невозможно физически. Обычную доверенность подписывает руководитель, для нотариальной ему нужно являться в нотариальную контору. А если сделок в агентстве десяток в день? А если они проходят в разных регистрационных округах?"

Роман Бизюков

Бацилла регистрации  »
Юридические статьи »
Читайте также