Бацилла регистрации

Изменение механизма регистрации сделок с недвижимостью способно привести к нецивилизованному стимулированию роста цен на квартиры в начале 2005 года. Поэтому в Совете Федерации притормозили реализацию нового закона о создании «Росрегистрации»

Понять, чем обеспокоены участники рынка недвижимости, помогли в Ассоциации риэлтеров Петербурга. Там идею введения общероссийской системы учета и контроля за сделками приветствовали: государство наконец-то готово взять ответственность за достоверность информации о владельцах недвижимости и создает федеральную базу данных о них. Однако многих возмутило то, как собирались осуществить реформу.

Проект законов, призванных сформировать рынок доступного жилья и снизить риски, подготовили уже давно. Их долго обсуждали, вносили поправки. Однако в конце лета 2004 года процесс вдруг форсировали, и закон приняли в третьем чтении. В результате с января 2005 года по Закону «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» все сделки должны фиксироваться в «Росрегистрации», созданной при Минюсте РФ. При этом реформирование этого министерства до сих пор не завершено. Затормозилось и формирование подведомственных ему структур, в том числе головного офиса и территориальных подразделений «Росрегистрации».

Напомним, что в субъектах РФ учет сделок с недвижимостью пока ведется разными службами. В частности, в Петербурге эти функции выполняет ГБР. Однако в новом законе не описывался порядок перехода функций, например, от ГБР к территориальному управлению «Росрегистрации». Не оговорены полномочия, не появились и нормативные документы, регламентирующие порядок работы управления, тарификацию специалистов, стандарты бланков и печатей, а также параметры безопасности, которые должны соблюдать для передачи сведений в федеральный центр.

Не учитывалась и региональная специфика ведения баз данных. В Петербурге, скажем, введены свои стандарты электронного документооборота и безопасности хранения информации. Потому непродуманная система передачи архивов и их стыковка с федеральной сетью вызывают опасения: не случится ли утечка сведений или их фальсификация. Эти риски особенно возрастают после появления слухов о снижении зарплат регистраторов в Петербурге, хотя госпошлины за услуги по выдаче документов больше, чем прежние тарифы ГБР.

Неприятно для риэлтеров в крупных городах страны удлинение срока регистрации до месяца. Власти некоторых городов страны (в частности Воронежа) полагают, что эта процедура должна занимать больше времени, чтобы исключить, например, возможность регистрации арестованного объекта, или чтобы передумавшие граждане успели отыграть сделку назад. Однако на некоторых региональных рынках подобная пауза способна принести ощутимые убытки участникам сделки.

В городе на Неве, где до 80% сделок на вторичном рынке сложные - связаны с цепочками продаж, при затягивании сроков продаж стоимость квартиры может возрасти на 10-15%. И появление нового покупателя, который предложит больше денег, способно разрушить цепочку.

Затягивание регистрации затрудняет получение покупателями квартир ипотечных кредитов, увеличивает расходы участников сделки на хранение средств в банковской ячейке. Правда, в ГБР пояснили, что в новой системе регистрации будут и рыночные расценки, предполагающие надбавку за срочность. Конечную ставку должно определить руководство «Росрегистрации». По неофициальным данным, она могла бы составить $200.

Все эти перемены планировалось проводить на фоне определенного спада как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости, который больше всего коснулся рынков Москвы и Петербурга. Такое совпадение с неожиданным оживлением законотворческой активности, как это ни странно, играет на руку девелоперам. Ведь технические проволочки могли бы на некоторое время притормозить процесс продаж квартир, в первую очередь, связанных с расселением коммуналок. Это побудило бы риэлтеров переключиться на сделки в секторе прямых продаж квартир и на операции с коммерческой недвижимостью, а часть покупателей - на первичный рынок.

В Ассоциации риэлтеров Петербурга утверждают, что если подобные игры кем-то спланированы, то не риэлтерами. Это нецивилизованный способ регулирования объемов предложения для увеличения цен на квартиры на рынке недвижимости, который повышает уровень рисков для участников и уменьшает прибыль риэлтерских компаний. А вот девелоперам такая ситуация на руку.

Влияние строительного лобби среди депутатов Госдумы РФ нельзя недооценивать. Однако для нейтрализации негативных последствий поспешного изменения законодательства в Ассоциации риэлтеров Петербурга предложили отсрочить введение пакета законов в сфере жилищного рынка на полгода. За это время можно будет заодно и поправить некоторые неточности, замеченные в этом пакете юристами.

Андрей Лазарев

Николая Винниченко приставили к исполнению судебных решений в масштабе всей страны  »
Юридические статьи »
Читайте также