Ставка на серое

Принятый на федеральном уровне закон "Об участии в долевом строительстве..." вынуждает строителей искать обходные пути финансирования своего бизнеса

Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." за номером 214 вступил в силу, но фактически пока не работает. В Петербурге не опубликовано ни одной проектной декларации, ни одна компания не заключила договоры с дольщиком на новых (жестко предписанных законом) условиях. Рынок строящегося жилья приспосабливается к ситуации в свойственной отечественному бизнесу манере. Девелоперы рассчитывают на поправки к закону (раньше сентября они не будут даже рассматриваться), часть фирм переориентируется на работу в смежных областях (развитие торговых, складских, в меньшей степени - офисных проектов). И практически во всех крупных компаниях эксперты юридических отделов разрабатывают стратегию и тактику обходных маневров - чтобы и в бизнесе остаться, и напрямую не втискиваться в тесные рамки нового закона.

Хотели как?..

Закон о "долевке" наделал столько шума именно потому, что затрагивал основу рынка - отношения между застройщиком и дольщиком. Они изначально выстраивались в ситуации острого дефицита жилья, в условиях стабильного превышения спроса над предложением. И схема получилась, понятное дело, перекошенной. Застройщик годами привыкал играть в одни ворота: он мог закладывать в типовой договор односторонние преимущества, неравные условия, игнорировать гарантии по срокам и качеству. Граждане все равно все подписывали и покупали, покупали, покупали. Перелом мог произойти в конце 1990-х: конкуренция обостилась, да и дольщики стали грамотнее. Но грянул валютный кризис, и строители с их рублевой себестоимостью опять получили значительный гандикап (по отношению к вторичному рынку в том числе).

Первые тревожные звоночки прозвучали, когда арбитражные суды, разбирая конфликты между дольщиками и застройщиками, все активнее начали применять нормы закона о защите прав потребителей. Но критические ситуации возникали лишь у отдельных компаний, не затрагивая интересы основной массы участников рынка.

А вот теперь все совпало, причем крайне неудачно. Неизбежность спада на первичном рынке отчетливо прогнозировалась уже давно, отмечает президент ИС ФПГ "РОССТРО" Александр Макаров: "В 2003 году в своем развитии и привлекательности рынок строящегося жилья достиг наивысшей точки, прибыльностью и объемами привлек ревностное внимание со стороны менее успешных рынков, монополистов, власти, населения. 2003 год стал началом формирования конкурентной "оппозиции". Принятый закон о дольщиках - одно из ее проявлений. Несколько, правда, запоздавшее. Поживиться на сегодняшнем рынке особо нечем. Он уже переработал... потребности и инвестиции и стремительно теряет свои объемы, привлекательность и жизнеспособность. Дополнительное давление только усложняет и без того непростую ситуацию". К указанным Макаровым факторам стоит добавить стремление петербургской администрации выжимать из продажи участков по максимуму и настойчивое желание поставщиков и "естественных" монополистов (поставщиков энергоресурсов и материалов) поднять свои цены и тарифы по максимуму. Плюс - борьба с незаконными гастарбайтерами. По совокупности причин застройщики вдруг лишились возможности ценового маневра.

Эксперты корпорации ЛЭК подчеркивают, что в новых правовых условиях "существенно изменились финансовые условия: увеличен период, в течение которого застройщик должен вкладывать в объект собственные средства, в сложившейся ситуации банкам невыгодно кредитовать застройщика, установлены неразумные штрафные санкции в отношении застройщика...". Стремление законодателей защитить "обездоленных дольщиков" можно было бы только приветствовать, реализуйся оно хотя бы два-три года назад, на растущем рынке. В период затяжной стагнации девелоперы оказываются перед непростой дилеммой - приобретать новые пятна в комплекте с дополнительными проблемами или выжидать, пока все более-менее прояснится, сложится судебная практика, будут разработаны и приняты подзаконные акты. Многие именно выжидают.

Варианты переноса активности в смежные сегменты рынка, например в локальный девелопмент и "малую" реконструкцию, тоже не проходят. По словам генерального директора "СКС-ПАДАМС" Бориса Томалака, сейчас деятельность Межведомственной комиссии (МВК), которая ранее выдавала согласования на реконструкцию отдельных квартир и подъездов, практически приостановлена. Без разрешения городского правительства удается работать лишь на объектах, которые не требуют перепланировок. Районные власти стараются избегать решений. Или нужно регистрировать на объекте ТСЖ, а это долго и недешево. "Старые схемы рассыпались, новых нет", - резюмирует Томалак.

Генеральный директор СК "Петербургская Недвижимость" Василий Селиванов полагает, что "многие ключевые положения закона недостаточно проработаны". Например, по мнению Селиванова, "новые нормы сократят возможности застройщиков в работе с крупными проектами, требующими привлечения соинвесторов, новое определение статуса застройщика ставит под сомнение процедуру оформления участков под застройку для некоммерческих структур, на которые ранее приходилась значительная доля выпускаемых распоряжений, новые правила регистрации договоров могут привести к тому, что документооборот в компаниях усложнится и замедлится, а новый порядок оплаты и расторжения договоров может крайне негативно сказаться на процессе финансирования строительных проектов".

И весь этот клубок разнонаправленных интересов вдруг оказался ключевым элементом программы обеспечения граждан "доступным жильем" (которая сама по себе почти претендует на статус основополагающей национальной идеи, с президентом во главе Национального совета). К конъюнктурным и юридическим рискам добавляются политические. Наиболее показательную реакцию - двойной удар - продемонстрировала Елена Батурина. Супруга московского мэра с ходу продала немалый строительный бизнес, ориентированный на массовый сектор, и сразу же - очень недешево - уступила Филарету Гальчеву цементное производство. И теперь Гальчев сможет предлагать оставшимся в бизнесе строителям такие цены, от которых в любом случае будет сложно отказаться.

Как отмечает Борис Томалак, новые нормы, скорее всего, приведут к переделу рынка в пользу крупных компаний (что, кстати, увеличивает риск картельного сговора). Разработчики закона №214 рассчитывали, защитив права дольщиков, снизить риски и стимулировать спрос. Но пока со всего законодательного пылу шарахнули по предложению. С последствиями вполне предсказуемыми - сокращением ввода, ростом цен, распространением "серых" схем и увеличением рисков... И даже если это не совсем так, все же интересно, на какие деньги теперь будет строиться жилье и через какие бумажные фильтры они потекут?

Штабные игры

На вопрос: "Что будете делать в изменившейся ситуации?" застройщики отвечают, как под копирку. Сначала одобряют действия властей, решивших наконец привести рынок в порядок. Затем не без скрытого злорадства констатируют, что у них как раз нет (или почти нет) проектов, обусловленных нормами 214-го. И наконец признают, что юридические отделы давно уже корпят над возможными вариантами взаимоотношений с участниками долевого строительства.

Москва при этом склоняется преимущественно к вексельной схеме, Петербург - к предварительным договорам. Суть столичного изобретения описал, например, зампред Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев. Когда гражданин хочет приобрести строящееся жилье, он заключает договор с инвестором-застройщиком. Но при этом инвестирует деньги не в строительство определенной квартиры, расположенной в доме по конкретному адресу, а покупает у инвестора-застройщика вексель - долговое обязательство, выраженное суммой денег, как бы случайно совпадающей со стоимостью квартиры. Когда дом построен, человек приносит этот вексель инвестору-застройщику и тот его "выкупает" - обменивает на квартиру. Вексельная схема позволяла инвесторам-застройщикам уходить от налогов. "Московское правительство было категорически против таких схем, особенно после скандалов с "Мосжилстроем" и "Инвестстроем". Закон "Об участии в долевом строительстве" вынуждает инвесторов-застройщиков вновь возвращаться к ним, - констатирует Федосеев. - В результате дольщик даже меньше защищен, чем это было до введения закона "Об участии в долевом строительстве"".

Юристы Института стратегического анализа и планирования (ИСАП) отмечают, что вексель удобен застройщикам. Но в этом документе нельзя указывать данные, относящиеся к квартире. "По истечении срока векселя гражданин может получить не квартиру, а лишь деньги, и это не будет противоречить закону", - считают эксперты ИСАП. Юристы коллегии адвокатов "Правовая защита" полагают, что и вексельные расчеты, и другие варианты обхода положений 214-го закона могут быть оспорены в суде.

Строители, естественно, уверены в легитимности "вексельных продаж". Однако все сходятся на том, что основополагающим моментом для принятия решения о покупке векселя строительной фирмы должна служить максимально полная информация о ней - о репутации, строящихся объектах, рисках... А в сложной рыночной ситуации компании как раз таки менее всего расположены подобными сведениями делиться. И представление о том, что чем крупнее "контора", тем надежнее ее долговые обязательства, уже не так убеждает. Вот грохота при падении будет больше - это наверняка.

Кстати, уже после вступления в силу закона "Об участии в долевом строительстве" Центральный банк РФ и Минфин разъяснили порядок расчета простыми векселями при покупке жилья (Письмо ЦБ РФ от 18.04.05 №62-Т). Приобретение жилья по векселю дает право на налоговые вычеты ("в соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ"). Но только в том случае, если вексель куплен не у застройщика, а приобретен "в рамках гражданско-правовых отношений у третьего лица". Означает ли это, что Центробанк и Минфин, в отличие от разработчиков 214-го закона и московской мэрии, считают вексельную схему вполне легитимной, судить трудно.

В Петербурге о широком использовании векселей пока ничего не известно. Хватает и других возможностей. Некоторые варианты называет Александр Макаров: "Как и другие компании, мы будем применять все возможные по законодательству схемы, которые обеспечат приемлемый и для нас, и для нашего партнера (ранее - дольщика) уровень рисков и затрат. Вариаций много - создание коммандитных товариществ, кооперативов, акционерных обществ, вексельные, облигационные, кредитные схемы. Будем подбирать под конкретный проект..."

Президент корпорации "Строймонтаж" Артур Кириленко сообщил, что юристы компании сейчас трудятся над вариантами договора. "Мы будем руководствоваться законом, что бы мы ни написали в договоре... Стратегия простая. Мы пытаемся найти... способы, чтобы строить, соответствовать законодательству и при этом не отдавать НДС и не ввязываться в суды с дольщиками". У "Строймонтажа", кстати, есть объекты, полученные после 1 апреля. Но, по словам специалистов компании, раньше сентября о конкретных способах продажи говорить преждевременно. На практике "Строймонтаж" активно использует предварительные договоры (на небольшие суммы), но это скорее вариант оформления залога, чтобы подтолкнуть клиента к окончательному выбору и не дать ему "метаться по рынку", как образно выразился Кириленко.

Юристы компании "Саланс" Филипп Виндемут и Карина Чичканова считают предварительный договор наиболее распространенным способом взаимоотношений между девелопером и будущим пользователем. Однако, отмечают юристы, было вынесено несколько судебных решений, в которых указывается, что продавец не вправе заключать предварительный договор, если на момент его заключения он не является собственником недвижимости. Компании, использующие предварительный договор, опираются на нормы Гражданского кодекса. Юристы фирмы "Саланс" полагают правомерным "заключение предварительного договора в отношении будущего объекта недвижимости при условии завершения его строительства". Однако рекомендуют для пущей безопасности предусматривать в предварительном договоре уплату продавцом неустойки, а также дополнительные меры защиты, пригодные в судебном разбирательстве, - поручительство материнской компании или банковскую гарантию.

Наиболее последовательной представляется позиция юристов "ЛенСпецСМУ". Один из крупнейших питерских застройщиков не только использует на практике, но и рекламирует схему, предусматривающую заключение предварительных договоров. Причем по предварительному договору основную сумму - от 60 до 100% - покупатель вносит предоплатой. А холдинг при этом гарантирует, что именно с этим "предварительным" покупателем и будет заключен договор купли-продажи (когда дом достроят). Вице-президент холдинга "Эталон-ЛенСпецСМУ" Кирилл Вязовский сформулировал просто шокирующий тезис: ""ЛенСпецСМУ" уходит с первичного рынка и будет работать только на вторичном"! То есть договор купли-продажи будет заключаться только на готовое жилье. А предварительная оплата не попадает под ограничения.

Решение небезусловное

Между тем закон №214 предусматривает всего два варианта привлечения средств в строительство жилья - "долевку" и ЖНК (через жилищно-накопительные кооперативы). "Право на привлечение денежных средств граждан для строительства... многоквартирного дома... имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве" (ст. 3, п. 2). И все, и никаких векселей и предварительных договоров.

Кирилл Вязовский на это замечает, что по предварительному договору гражданин финансирует вовсе не строительство конкретного дома, а в целом инвестиционно-строительную деятельность холдинга. Кроме того, по словам Вязовского, такая форма снимает серьезную проблему - разрыв между сдачей квартиры по акту и регистрацией права собственности. Иногда это занимает и несколько лет, если, например, застройщик не выполнил обязательства перед городом.

И все же хорошо бы дождаться решения суда, который однозначно сочтет такую сделку истинной или мнимой (что вовсе не исключено). На месте застройщиков стоило бы даже и спровоцировать такой иск. Всяко лучше, чем строить в правовой неопределенности. Да и заранее выяснить мнение судов насчет противоречий между 214-м законом и ГК РФ не помешало бы. А то пройдут годы, застройщики запустят проекты, а потом получится, как у нас часто получается...

Интерес представляет также и мнение продавцов. Например, руководители "Бекара" уверены

Плохо построить — хорошо продать По такому принципу работают многие петербургские фирмы  »
Юридические статьи »
Читайте также