ПИФы нащупали фундамент для роста Строители нуждаются в новых источниках инвестиций

СПб. Закрытые паевые инвестиционные фонды нашли потенциально доходный и остро нуждающийся в средствах сектор - строительство жилья.

Однако инвестиции в строительство жилой недвижимости остаются довольно рисковыми. К такому выводу пришли участники конференции "Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ): актуальные вопросы создания, функционирования и развития", прошедшей на прошлой неделе в Петербурге.

Большая часть закрытых паевых фондов России, 54 из 85, инвестируют в недвижимость, поэтому этой теме было уделено особое внимание. В апреле текущего года ФСФР (56039)* разрешила закрытым паевым фондам инвестировать средства в незавершенное строительство через инвестиционные договоры. В то же время вступил в силу Федеральный закон "О долевом строительстве", после чего строительным компаниям стало труднее привлекать ресурсы от дольщиков. Устремиться навстречу друг другу ЗПИФам и строителям мешает наблюдающийся сейчас перегрев рынка жилой недвижимости в связи с недостатком платежеспособного спроса, а также непрозрачность бизнеса строительных организаций, что делает инвестиции в них слишком рискованными.

Строители зазывают

Вице-президент Петербургского союза строительных компаний "СоюзПетрострой" (36883)* Лев Каплан отметил, что на текущий момент именно строители жилой недвижимости заинтересованы в деньгах ЗПИФов как никогда. Большая часть застройки традиционно осуществлялась на деньги дольщиков. Новый закон "О долевом строительстве" так защитил интересы граждан, что сделал долевку невыгодной для строителей. Новые правила разрешают внесудебное изъятие средств дольщиками в любой момент, вводят существенные штрафы за задержку в сдаче дома без выяснения обстоятельств. Строители заинтересованы в альтернативных источниках финансирования.

В прошлом году первичное размещение акций на Фондовой бирже РТС провела компания, оперирующая недвижимостью, - ОАО "Открытые инвестиции", которое привлекло $68,8 млн. Порядка 10 млрд в 2004 г. заняли строительные компании на рынке облигаций. "В то же время привлечение средств на фондовом рынке остается дорогим удовольствием для строительных компаний. Средняя ставка доходности по облигациям этой отрасли составляет 17-19%, - отмечает управляющий директор УК "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент" Андрей Прокофьев, - поэтому застройщики возлагают большие надежды на средства закрытых паевых фондов".

Избирательные инвестиции

В прошедшем году предложение недвижимости обогнало платежеспособный спрос на квартиры. По данным Льва Каплана (376446)*, 10-20% построенных в Петербурге квартир остались непроданными в 2004 г. По данным Михаила Викторова, генерального директора ассоциации "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада" (12974)*, в 2004 г. в Петербурге было введено в строй порядка 2 млн м2 жилья, а в 2005 г. на рынке появится еще 2,3-2,5 млн м2. Тогда как спрос на новое жилье в городе ограничивается 1,5-1,7 млн м2.

Строители заявляют, что, несмотря на кризис перепроизводства, цены на квартиры снижаться не будут. Но законы рынка диктуют свое: многие риэлтеры уже пошли на установление скидок, специальных предложений и других методов стимуляции спроса.

Таким образом, инвестиции в жилую недвижимость на текущий момент престают быть безусловно прибыльными. Преимущества закрытых фондов состоят в том, что управляющие могут выбирать объект инвестирования в зависимости от сложившейся конъюнктуры.

"Сейчас наиболее интересен сегмент элитной недвижимости, - рассуждает Андрей Прокофьев, - его объемы невелики, но он приносит постоянную прибыль при низких рисках. На рынке массового строительства ситуация неизбежно наладится, так как спрос на жилье достаточно высок, остается только дождаться, когда он будет подкреплен доходами граждан".

есть Мнение

Александр Гришин, президент НП "Гильдия управляющих и девелоперов":

"Сомнения по поводу вложений в ЗПИФы недвижимости у инвесторов одни и те же. Управляющая структура большинства существующих фондов если не впрямую, то косвенно аффилирована с компанией, управляющей недвижимостью. Вторичное обращение паев развито слабо, поэтому выход из проекта также представляет затруднения.

Кроме того, проблемой является отсутствие диверсификации. Так, все бросились инвестировать в жилую недвижимость, не проводя маркетинговых исследований, без которых практически не получить рыночной информации.

Закрытые фонды дороги в обслуживании, по нашим оценкам, в год ЗПИФ недвижимости обходится в $120-150 тыс. Поэтому реализовывать маленькие проекты за счет средств фонда накладно. Все эти факторы смущают инвесторов,

не аффилированных с учредителями фонда. Так что инвестор вкладывает деньги в недвижимость, только перекрестясь и помолясь. Для того чтобы изменить такую ситуацию, необходимо сделать в структуре ЗПИФа независимую команду, разделить функции управляющего активами фонда и управляющего недвижимостью".

кто есть кто

Стоимость чистых активов российских паевых инвестиционных фондов на 29.04.2005 г.

Общая стоимость чистых активов - 122 млрд рублей

Интервальные фонды - 19%

Закрытые фонды - 68%

Открытые фонды - 13%

Бессонова Анастасия

Проблемы как у всех  »
Юридические статьи »
Читайте также