Фонду стоит дом построить

Альтернативой покупке недвижимости с целью получения дохода может стать инвестирование в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости.

Последние несколько лет недвижимость сильно росла в цене. Например, за период с октября 2001 г. по январь 2005 г. цены выросли более чем в 2,5 раза. Многие владельцы небольших капиталов мечтают о такой доходности своих вложений. Однако немногие смогли на этом заработать. Получение дохода упиралось в высокую стоимость минимальной суммы для инвестиций, в юридические и организационные трудности и дополнительные издержки.

Обычная стратегия инвестора, вкладывающего в недвижимость: "купил квартиру в строящемся доме - продал в готовом". Другая - покупка квартиры на вторичном рынке для последующей сдачи. Случаются и смешанные стратегии: какое-то время сдавать, а потом продать. Однако с недавнего времени есть и другой путь - инвестирование в недвижимость через закрытые паевые инвестиционные фонды.

Закрытая тема

Российские закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) являются аналогами широко распространенных в мировой практике Real Estate Investments Trust (REIT) - так называемые ипотечные инвестиционные трасты, занимающиеся ипотечным кредитованием, инвестированием в строительство жилых домов или коммерческую недвижимость. В России к этой практике приступили с 2001 г. с принятием закона "Об инвестиционных фондах", который регламентировал деятельность рынка коллективных инвестиций и одновременно закрепил жесткую многоуровневую систему контроля. Сейчас в России функционирует уже 50 таких фондов, и с каждым годом их становится все больше.

Алгоритм работы в теории достаточно прост: управляющая компания создает под заранее известный проект - строительство дома или управление конкретным объектом коммерческой недвижимости - закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости. Работа закрытого ПИФа недвижимости по своей сути похожа на уже известные нам открытые фонды, которые представляют собой объединение денег многих пайщиков. В открытых ПИФах деньги вкладываются в ценные бумаги (акции и облигации), то есть инвестируются с целью получения дохода. В ЗПИФН объектом для инвестиций является недвижимость. Чем удачнее инвестиции и управление вашими деньгами, тем больше доход.

Зарегистрировав закрытый фонд недвижимости в надзорном органе, Федеральной службе по финансовым рынкам, управляющая компания начинает привлекать пайщиков фонда, продавая инвестиционные паи. Полученные средства поэтапно направляются в строительство или развитие объекта коммерческой недвижимости. После сдачи объект либо продается, либо остается в управлении, а участники закрытого паевого инвестиционного фонда получают доход от его эксплуатации.

По российскому законодательству паи закрытых фондов можно купить только при формировании фонда, а погасить - по окончании срока действия договора доверительного управления. Однако для решения проблемы ликвидности, то есть возможности быстро купить или продать пай, никто не мешает управляющим компаниям организовывать вторичный рынок паев. Что, собственно, и происходит на практике. А это означает, что продать пай можно практически всегда.

Закрывают качественно

Главное преимущество ЗПИФН в том, что инвестор, вкладывая деньги в фонд, не должен самостоятельно оценивать инвестиционную привлекательность объектов для вложения денег. Правда, в этом же кроется и его риск. Управляющая компания может не добиться желаемого дохода, и тогда вам придется смириться с объективной картиной доходности, какой бы она ни была. Интересно, что пайщик становится одним из долевых собственников имущества фонда, имеющим право на долю в имуществе, составляющем ПИФ. Это дает право владельцам паев закрытых фондов участвовать в общем собрании владельцев паев.

Три типа

Специалисты различают три типа работы закрытых паевых фондов недвижимости.

Рентные фонды приобретают уже функционирующую коммерческую недвижимость. Их основной доход поступает от эксплуатации объекта недвижимости, то есть за счет арендной платы. Риски инвестиций связаны с изменением стоимости недвижимости и рентных ставок. Такие риски наиболее предсказуемы.

Риэлтерские (спекулятивные) фонды получают доход за счет роста стоимости объекта недвижимости. Приобретая готовый объект недвижимости за счет дополнительных вложений, они повышают его качество, а затем эксплуатируют как рентные фонды или перепродают. Риск в девелоперских фондах выше, чем в рентных.

Девелоперские (строительные) фонды создают объект, как правило, с нуля. Относительно низкая стоимость квадратных метров при долевом строительстве будущего жилья может обеспечить неплохой доход после принятия дома госкомиссией и реализации квартир. Конечно, если строители не подведут, а цена квартир на рынке за время возведения здания резко не упадет.

Час "X"

Сейчас в России для рынка недвижимости наступает момент истины. Рост цен за последний год затормозился, в отдельных сегментах произошло некоторое снижение. Если выяснится, что это всерьез и надолго, вкладчики ЗПИФН могут потерпеть убытки, и тогда развитие этой формы коллективных инвестиций будет отброшено на несколько лет назад.

Входной билет на рынок недвижимости остается дорогим. Минимальная сумма инвестиций при формировании фонда, которую нам удалось найти, составляет 30 тыс. рублей. Верхней границы для входного билета нет. Для Петербурга пока рекордной является величина 500 млн рублей.

Приобрести паи можно через управляющую компанию (в период формирования фонда) и на бирже. Теоретически можно это сделать, найдя инвестора, желающего выйти из ЗПИФН, но практически это малореально.

Миронов Алексей

Конкретно Александр Миронин, генеральный директор Центра налоговых экспертиз и аудита  »
Юридические статьи »
Читайте также