Рынку коммерческой недвижимости не хватает логики

Годичное собрание Гильдии управляющих и девелоперов показало, что большинство участников петербургского рынка коммерческой недвижимости не ожидают значительных перемен к лучшему в наступившем году

Среди основных причин профессионалы выделяют две: сохраняющиеся трудности с привлечением заемных средств на осуществление крупных проектов и далеко не всегда понятная политика властей, пока не сумевших задать четкие правила игры. В то же время распространено убеждение, что общая экономическая ситуация в стране играет роль локомотива, который в дальнейшем способен изменить положение дел.

Типичное для многих мнение высказала генеральный директор компании Stanley Estate Мария Тиника: «Думаю, что новый год ничего интересного нам не принесет, все интересное ожидается в 2006-2007 гг. Почему нас 2005 год не порадует? Мы забываем, что все крутится вокруг денег. У девелоперов на данный момент денег нет, и не могу сказать, что они знают, откуда их взять. Пока они эту проблему не решат, думаю, ничего хорошего мы не увидим».

Действительно, девелоперам, чтобы рассчитывать на банковский кредит, как правило, необходимо иметь 30% собственных средств на реализацию проекта, имущество, которое может стать залогом по займу, наконец, пакет уже подписанных договоров в рамках стартового этапа. Но даже соблюдение всех этих условий вовсе не гарантирует успеха: лишь немногие банки, такие гиганты, как «Внешторгбанк» и «Сбербанк», сегодня работают по схемам проектного финансирования.

Правда, специалисты рассчитывают, что уже в ближайшие годы на рынке недвижимости произойдут позитивные перемены. Основания для таких прогнозов дает опыт Москвы, где, в частности, за последнее время заметно снизились продажи жилья на стадии котлована. Все чаще покупатели придерживают деньги до завершения строительства и даже сдачи дома госкомиссии, несмотря на заметное удорожание стоимости покупки.

Это говорит о том, что покупатель становится, с одной стороны, разборчивее, с другой - состоятельнее и тем самым дисциплинирует бизнесменов, заставляя их выстраивать прозрачные, честные схемы. Дополнительным фактором становится приход западных игроков, которых, как ожидается, в ближайшие годы станет заметно больше.

От выступавшего на собрании председателя КУГИ Игоря Метельского многие ждали разъяснений по закону о доверительном управлении, который в Петербурге был принят около полугода назад, но до сих пор так реально и не заработал. Представитель городской администрации признал, что упущение власти налицо: специальное постановление в развитие этого закона, без которого, по мнению чиновника, он не может полноценно применяться, так и не было подготовлено.

Тем не менее господин Метельский выразил уверенность в том, что вопрос будет решен в течение зимы.

Одновременно он отметил, что сегодня «категории объектов, передаваемых в доверительное управление, имеют тенденцию к сужению вследствие того, что мы активно развиваем направление приватизации». Иначе говоря, город однозначно демонстрирует стремление иметь дело с собственниками, а не с управляющими, пусть даже и профессиональными.

От ответа на вопрос по конкретному перечню объектов, которые могут быть переданы в доверительное управление в первой половине 2005 года, руководитель КУГИ ушел.

«Сейчас происходит очень много изменений, и зачастую далеко не в пользу девелоперов. Принимаются достаточно странные решения. Вхождение в ряд проектов в связи с этим у нас приостановлено», - заявил генеральный директор компании «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» Андрей Лушников. В то же время он подчеркнул, что участники рынка не собираются пополнять ряды оппозиции: «Мы власть воспринимаем как воздух, как рыба воду. Мы не в состоянии регулировать законы, поэтому мы никуда не уйдем, а будем работать в тех условиях, которые нам предлагает власть, но, соответственно, тоже будем пытаться найти свою нишу на рынке строительства, девелопмента. Будем ждать законы, которые дойдут до какого-то логического завершения».

Большинство участников дискуссии посвящали свои выступления вопросам, связанным с офисной или торговой недвижимостью. Тем примечательнее стали ремарки руководителя отдела клиент-менеджмента компании «ПСБ Инвест-Групп» Игоря Сарычева, коснувшегося темы развития складских комплексов высокого уровня.

Для компаний, занимающихся инвестированием в недвижимость, появление новых складских комплексов класса А интересно, прежде всего, с точки зрения диверсификации портфеля вложений. Выбор, однако, пока невелик. Как отметил Игорь Сарычев, из целого ряда анонсированных ранее проектов в данной сфере лишь несколько были завершены в 2004 году. В итоге спрос на складские помещения класса А в Петербурге существенно превышает предложение.

Среди причин, обусловивших такую ситуацию, Игорь Сарычев назвал следующие. Во-первых, девелоперы неохотно инвестируют в создание складской недвижимости, доходность которой ниже, чем у торговой или офисной. Во-вторых, ведущие операторы складских комплексов, которыми в Петербурге традиционно являются логистические компании, обычно работают на площадях малого формата - 3-4 тысячи квадратных метров.

Переход на новый уровень, предусматривающий многократное увеличение складских территорий (от 10 тысяч квадратных метров и выше), вызывает у руководителей этих компаний вполне понятные сомнения в быстрой окупаемости проекта уже просто потому, что отсутствует опыт работы с такими крупными объектами.

В то же время, считает Игорь Сарычев, для рынка складских помещений характерны те же тенденции, что наблюдаются и в других сегментах коммерческой недвижимости. Это, в первую очередь, прогрессирующий спрос на объекты высокого уровня, подстегиваемый ростом макроэкономических показателей и увеличивающейся покупательной способностью населения.

Конкуренция торговых компаний между собой стимулирует повышение требований к поставщикам и производителям товаров, что, в свою очередь, ужесточает требования к складским комплексам. От последних сегодня требуется не просто качественное хранение, но и комплекс логистических услуг, обеспечивающих движение груза от производителя до конечного потребителя с минимальными затратами.

Дополнительным стимулом также является выход на российский рынок крупных зарубежных торговых сетей.

Владимир Хозиков

Город собирается теснить военных и продавать гостиницы  »
Юридические статьи »
Читайте также