Ипотеке найдут дешевые кредиты

Правительство подготовило пакет законов для развития рынка доступного жилья

Похоже, что одного закона о развитии ипотечного рынка кредитования населения для приобретения жилья недостаточно. Рядовые граждане пока предпочитают стоять в очередях на бесплатное жилье, так как ипотечные кредиты довольно-таки дороги для подавляющего большинства населения. На днях Правительство совместно с администрацией Президента подготовило пакет законов, направленных на развитие рынка доступного жилья, которые в ближайшее время должны поступить в Государственную Думы. Что можно сделать и как удешевить ипотечные кредиты рассказал корреспонденту "Российской бизнес-газеты" заместитель председателя Комитета Совета Федерации по финансовым рынкам и денежному обращению Игорь Провкин.

- Для финансирования ипотечных программ банкам нужны длинные деньги. Как российские банки решают эту проблему?

- Длинные деньги наши банки могут получить в основном с западных рынков. Как правило, это происходит за счет привлечения синдицированного кредита либо за счет размещения банковских еврооблигаций, что немного дороже. Конечно же, эти ресурсы доступны далеко не всем банкам. В первую очередь, западными деньгами подпитываются ипотечные программы российских дочерних структур западных же банков, в которых в итоге ставки по валютным ипотечным кредитам самые низкие в России. Кроме того, в конце прошлого года вступил в силу новый Закон "Об ипотечных ценных бумагах". Это позволит создать в ближайшие годы полноценный рынок ипотечных кредитов, рефинансируемых на рынке ценных бумаг. Согласно закону коммерческие банки тоже имеют право выпускать ипотечные облигации, что, безусловно, открывает им путь к долгосрочным ресурсам.

- Выпуск банками ипотечных облигаций позволит снизить стоимость привлеченных средств?

- Конечно, позволит. Но не надо думать, что банковские ипотечные облигации, помогут в разы снизить банковскую процентную ставку по ипотечным кредитам. Сам процесс выпуска облигаций не такое уж простое и дешевое занятие. Кроме того, банки при выпуске банковских бумаг должны делать отчисления в резервный фонд. Плюс еще резерв по каждому ипотечному кредиту. Т.е. каждый шаг по цепочке, от выдачи ипотечного кредита до эмиссии банком ипотечных бумаг, связан с затратами, которые, естественно, лягут на того, кто будет брать ипотечный кредит. Более того, банк, выпуская облигации, будет привлекать деньги с рынка тоже не бесплатно. И опять же эта плата будет включена в банковскую ставку по ипотечному кредиту. Поэтому, чтобы система работала, ставки по ипотечным облигациям должны быть значительно ниже, чем стоимость других ресурсов, а значит, надежность этих бумаг не должна вызывать никаких сомнений у инвесторов.

- То есть существенного снижения ставок по ипотечным кредитам ждать не приходится?

- В перспективе, безусловно, снижение ставок произойдет. Нынешняя дороговизна кредитов зависит не только от ресурсной базы банков, но еще и от макроэкономических факторов, например, инфляции. Кроме того, спрос на ипотечные кредиты достаточно высокий, поэтому ждать существенного снижения ставок в ближайшее время нет смысла. Конечно же, ипотеку нужно удешевлять. Для чего необходимо уменьшать величину платежей, которые приходится уплачивать при выдаче кредитов и регистрации жилья. Например, нотариальное удостоверение обходится заемщику в 1,5 процента от заверяемой суммы сделки, хотя никакой дополнительной защиты эта операция не несет. Кроме того, нужно больше строить, чтобы предложение количества жилья соответствовало спросу.

- Много ли банков, по-вашему, смогут выпускать ипотечные облигации?

- Таких банков, которые активно занимаются ипотекой, в России пока немного. Вполне вероятно, что одними из самых первых выпускать ипотечные облигации станут банки "Дельта-Кредит" и "Московское ипотечное агентство", так как кредиты на покупку жилья у них занимают подавляющую часть активов. Это не значит, что остальные банки не будут вовлечены в процесс "секьюритизации" ипотечных кредитов. Вполне вероятно, что банки будут продавать или перезакладывать свой портфель выданных кредитов другому банку или Агентству по ипотечному жилищному страхованию (АИЖК).

- Чьи облигации будут более востребованными, банковские или АИЖК?

- Сейчас трудно об этом говорить, у каждого свои издержки, своя специфика. В любом случае совокупная маржа участников системы рефинансирования с помощью ипотечных облигаций будет около 3 процентов. Например, если доходность ипотечных бумаг будет 10-11 процентов годовых, то банки выдавали бы кредиты на покупку жилья под 13-14 процентов годовых в рублях. Пока же минимальная ставка на рынке составляет 15 процентов.

- Как вы относитесь к тому, что ЦБ для банков, которые будут выпускать ипотечные облигации, будет повышен норматив достаточности капитала?

- Ничего страшного в этом нет. Дело в том, что риски, которые возникнут у банков при появлении долгосрочных активов и пассивов, очень трудно оценить. Чтобы покрыть эти возможные риски потребуется больший размер капитала. Риски эти большей частью зависят не от банков, а от макроэкономической ситуации в стране в целом. Мы очень зависим от внешнемировой конъюнктуры сырьевых рынков и от притока нефтедолларов. А для ипотечного рынка важна долгосрочная стабильность, которую пока гарантировать нельзя.

- Почему банки боятся выдавать ипотечные кредиты?

- Главная причина в том, что у банков нет уверенности, что залог, которым является недвижимое имущество заемщика, реально выступает обеспечением сделки. Потому что, когда дело доходит до суда, забрать залог крайне трудно. Четкого законодательства, которое бы регулировало эту сферу деятельности, нет. Есть одни противоречия. Например, противоречие между Законом "Об ипотеке" и Гражданским процессуальным кодексом. Согласно Закону "Об ипотеке" заемщик, если он окажется неплатежеспособным, может быть выселен из жилья, приобретенного за счет ипотечного кредита. После чего банк, выдавший ему кредит, может реализовать жилье и возместить себе убытки. Но согласно Гражданскому процессуальному кодексу если это жилье единственное и оно не используется в коммерческих целях, то выселить заемщика нельзя.

- То есть вы за то, чтобы банки могли выселять из квартиры недобросовестных плательщиков по ипотечному кредиту, даже если эта квартира является их единственным жильем?

- Да, но не надо относиться к этому как к дискриминационному механизму. Чтобы рынок работал, нужно защищать его участников. В данном случае нужно защищать банки, тогда у них будет заинтересованность в ипотеке. Кроме того, не надо забывать, что ипотека - это жесткий механизм, и если решили брать жилье, то должны сто раз просчитать свои возможности на перспективу. Поэтому здесь важна еще и разъяснительная работа для граждан.

- Куда в таком случае выселять неплательщиков?

- Поиском нового жилья для недобросовестных заемщиков должны заниматься региональные власти. Для этого нужно сформировать фонды жилья временного пользования - у многих муниципалитетов в активе такое жилье есть. Такие фонды уже создаются в Москве и других регионах. При отлаженной системе ипотечного жилищного кредитования дефолтов по ипотечным кредитам немного. Так что отселенческого фонда много не понадобится.

- Какие недостатки Закона "Об ипотечных ценных бумагах" вы бы особенно выделили?

- Основной недостаток заключается в том, что ипотечное покрытие не выводится из конкурсной массы. Это значительно снижает надежность ипотечных бумаг. Поэтому инвесторы справедливо опасаются, что при банкротстве банка их деньги достанутся вкладчикам, которых закон защищает в первую очередь. Но я думаю, у нас еще есть время, чтобы исправить эти недостатки. Схемы рефинансирования, а значит, и выпуск ипотечных облигаций, начнут работать позже. Первоочередная задача состоит в том, чтобы люди начали брать ипотечные кредиты. Не имея определенной критической массы таких кредитов, банки просто не смогут выпускать ипотечные облигации. Для этого нужно увеличивать налоговые вычеты для граждан, убирать необоснованные платежи, которые увеличивают стоимость ипотеки, вводить льготы пользователям ипотеки, выделять в бюджете средства на компенсацию процентных ставок. Я думаю, что в этом году будут приняты все необходимые законодательные акты, снимающие препятствия для развития ипотечного жилищного кредитования.

Татьяна Афанасьева

Общественные слушания узаконили  »
Юридические статьи »
Читайте также