Стройкомплекс предстал в невыгодном свете Значит, это кому-то выгодно?

Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" , принятый в начале прошлого года, еще более усугубил ситуацию на рынке, и без того непростую. Дольщиков он не защитил и строителям не помог. "Текст закона внешне направлен на защиту прав людей, по внутреннему своему содержанию направлен на запрет схемы долевого участия как таковой!" -утверждает Михаил Викторов, кандидат экономических наук, генеральный директор Ассоциации "Строительно-промышленный комплекс Северо-запада". Петербургские эксперты подготовили ряд поправок в законопроект, которые будут рассмотрены в первых числах апреля на парламентских слушаниях. О том, кто грозится "убить" долевку, Михаил Юрьевич рассказал "Тайному советнику".

- Кто был основным инициатором создания закона об участии в долевом строительстве?

- Инициатором жилищного пакета законов выступил фонд Института экономики. Структура не новая, ей порядка десяти лет. Но интересна история ее появления. На начальной стадии эту организацию финансировало грантами UACT (Агентство международного развития США). В последующем времени фонд прошел обойму российских экспертных структур, начал работать с центром стратегических разработок. А в 2004 году фонд получил заказ на разработку этого пакета жилищных законов.

- А что предлагают разработчики закона взамен долевого строительства?

- Директор фонда Надежда Косарева прямо заявила: "Долевка - это схема дикого периода экономики. А мы должны переходить в новую фазу". Что такое новая фаза? Это рынок готового жилья. Строитель должен уходить от схемы долевого участия, брать кредит в банках, строить дом и по окончании строительства продавать готовые квартиры. Но почему, задавал я ей вопрос, взяв за основу защиту интересов людей, вы фактически нарушаете экономические интересы этих же самых людей?

Я сам проходил схему долевого участия. Причем два раза. И я все нормально прошел. Собрал информацию по объектам, уделил максимум внимания шлифовке договора. Да, не надо вписываться в стройку на уровне котлована. Лучше всего, когда уже построены первые этажи (к тому времени большая часть правовых, финансовых, разрешительных моментов уже завершены). Долевка дает 25 процентов экономии моих средств. Я, по сути, получаю рассрочку. Люди за счет этой схемы получают дополнительные квадратные метры. Строители получают дешевый кредит. Ведь они тоже сдерживают свою себестоимость.

- Михаил Юрьевич, первую реакцию строителей на появление закона иначе как шоковой не назовешь. Неужели вы не были готовы к тому, что такой закон может появиться?

- Та скорость, с которой он появился, больше напоминает пулеметную очередь. Конечно, мы как профессиональное объединение заинтересованы в нормальных законах, поэтому следили за процессом. У нас в повестке одного совещания в ноябре 2004 года был вопрос по обсуждению закона о долевом участии граждан. Мы его разбирали, сделали какие-то замечания, отправили в Москву, в Росстрой. Хотя тогда по наивности отправили просто бумагу, надеясь, что там все принимается и учитывается. Но наши предложения к разработчикам даже не попали.

- У вас есть тому объяснение?

- Я предполагаю, что не случайно были подняты многие конфликтные ситуации, которые шли эти годы. Осенью прошлого года все телеканалы заполонили сюжеты, повествующие о строительных пирамидах, их жертвах. Я был в декабре 2005 года на совещании, где присутствовал министр регионального развития Яковлев, прокурор Москвы, несколько групп пострадавших дольщиков. Пригласили и нас - строителей, видимо в качестве "мальчиков для битья". Но стравить дольщиков со строителями не получилось. Дольщики схлестнулись с московским прокурором. Вышла характерная мизансцена. Дольщики упрекали прокурора в том, что он не обеспечивает порядок на рынке. "А что же вы нам не писали?" - спрашивает прокурор. "А мы вам писали!" -"И что мы вам ответили?" Они показали ему отписку, где речь шла о споре хозяйствующих субъектов, поэтому, мол, вмешиваться не можем. Прокурор озадачился и пригласил дольщиков на личную беседу. Этот пример показателен. Есть задача показать строительный комплекс в невыгодном свете. Я не говорю, что строители безупречны. Но в основной своей массе - это люди, которые дорожат своей профессиональной репутацией.

- Как сказался закон о долевом участии на рынке жилья?

- Крупные строительные холдинги сдают по 100-150 тысяч метров каждый год. Закон в таком виде, какой он есть сейчас, не позволяет им привлекать средства граждан. Разработчики закона не учли массу факторов: взаимодействие застройщиков с монополистами, неурегулированность правовых отношений по земле... В результате строители прямо сказали: "По этому закону мы не сможем, заключить ни одного договора долевого участия". А поправки все это время не принимались. Ждали наработки правоприменительной практики. Но этой практики нет!

- Что имеется в виду? Компании больше не строят новые дома?

- Не строят. После того как закон вышел в свет, компании отказались строить по новым правилам. Ни одного объекта, под этот закон попадающий, не выведено. Соответственно не работает механизм проектной декларации и не регистрируются договоры долевого участия, как раз то, что нужно быстрее внедрять в жизнь.

- Партия, правительство, президент ставят задачу - удвоение объемов строительства. А кто будет удваивать?

- В 2005 году с рынка долевого строительства ушли все инвесторы, в том числе частные. Это люди, которые не держали деньги под подушкой, а несли их в экономику. Формировался рынок аренды жилья. Я знаю случай, когда три семьи скинулись, построили "однушку" и сдают ее в аренду. Их актив - это метры, которые ежегодно растут в цене, и плюс еще аренда. Что в этом плохого? Наоборот, это надо стимулировать. Но эти инвесторы ушли. Другая отдельная тема - риски строительства. Не урегулированы отношения с монополистами. В результате срыв сроков в порядке вещей. Дом сдан, но не подключен. Почему "Ленэнерго", получив деньги еще год назад, не выполняет свои обязательства? Мне один эксперт в администрации президента сказал: "А вы судитесь!" А вот вы сядьте в кресло руководителя строительной фирмы и посудитесь, когда вы сейчас получаете разрешение на техусловия. Как результат - в течение прошлого года строители начали проводить ревизию своих адресных программ в сторону сокращения. Поскольку спрос стоял на месте, инвестиционные деньги частично ушли, банки заняли выжидательную позицию, и получилось недофинансирование стройки...

- Как следствие долгострой?

- Да, и не начатые новые объекты. Я знаю примеры, когда первую очередь жилья "добивали", потому что надо было сдать ее до конца года. Вторую очередь тормозили, потому что остановить стройку - значит получить колоссальные убытки. А третью очередь даже не начинали. И вот именно третья очередь - это метры 2007 года. Мы предполагаем, что объемы строящегося жилья могут упасть ниже цифры 2 миллиона квадратных метров, если ситуация не улучшится в ближайшие годы.

- А как все-таки можно помочь 12 тысячам пострадавших дольщиков? Ведь Петербург не в силах возместить им ущерб. Тем более построить им квартиры из собственного бюджета, как это делается уже в Москве.

- Мне непонятно, из чего складываются такие цифры. Что это -данные судов, заявления, поданные в прокуратуру? Двенадцать тысяч пострадавших... Один средний дом - примерно от 120 до 200 человек. Это сколько домов брошено и не построено? Это шестьдесят домов!

- По нашим подсчетам, в Петербурге сегодня 20-25 домов с конфликтной историей.

- С этой цифрой еще можно согласиться. Это проблемная зона, возникшая за три-четыре года. Ежегодное появление ошибок не столь значительное, оно на порядок ниже, чем в банковской сфере. Их около пяти в год. Пять домов из двухсот сдающихся ежегодно домов - это, согласитесь, процент незначительный. Хотя строителям чести не делающий. Уже одно это заставляет делать схему долевого строительства более цивилизованной и защищенной. Интересы людей надо защищать - это постулат. Нормальный производственный строительный холдинг не заинтересован в каких-либо аферах. Но нужен контроль.

- А кто будет вести такой надзор?

- Мы за передачу надзора за реализацией этого закона в субъекты Федерации. Рынок региональный, власть и основные участники рынка хорошо друг друга знают, поэтому появиться какой-то случайной компании будет сложно.

- Создадут еще одну межведомственную комиссию, только на этот раз не по рейдерам, а по дольщикам?

- Вполне реально. За год - за два местная власть способна очистить рынок и в дальнейшем контролировать его.

Из досье "ТС"

Ассоциация "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада" объединяет более 80 крупнейших компаний-застройщиков, которые возводят более 90 процентов нового жилья в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и на Северо-Западе. В ассоциацию входят застройщики, подрядчики, поставщики строительных материалов и их производители.

Взгляд

Рынок новостроек взял тайм-аут

Специалисты склоняются к мысли, что рынок долевого строительства не умрет, но, видимо, изменит свою форму. Вместо стандартного договора долевого участия уже заключаются инвестиционные договоры, где дольщик дает "кредит" строительной компании. Есть и другая схема привлечения средств - так называемый предварительный договор купли-продажи. Граждане по-прежнему рискуют, соглашаясь на такие варианты "долевки".

Еще одно следствие закона о долевом участии - уменьшение объемов продаж и, как следствие, рост цен. С рынка уйдет и часть мелких компаний-застройщиков. "В результате нововведений рынок сузится", - считает президент инвестиционно-строительной группы "Невский синдикат" Андрей Бакланов.

Про рынок страхования дольщиков вообще можно забыть. Он и без того находится в зачаточном состоянии. Все попытки его развития оказались безуспешными. По мнению Андрея Бакланова, страхование финансовых рисков при долевом строительстве - это нормальная практика при цивилизованных рыночных отношениях. Когда серьезные страховые компании выйдут на строительный рынок, удастся ужесточить дисциплину среди всех участников рынка, найти управу на монополистов. Но прецедентов пока нет. "В партнерстве с московской страховой компанией мы заключили только один такой договор, - говорит Андрей Бакланов. - Реакция дольщиков оказалась такой, какую я и предполагал: люди отнеслись к страхованию легкомысленно. Я думаю, здесь сыграл свою роль российский менталитет".

Ирина Молчанова

Приставу - приставово Конституционный суд России защитил права клиентов банков на неприкосновенность частной жизни и личную тайну  »
Юридические статьи »
Читайте также