Банки идут навстречу застройщикам Банкиры и строители обсуждают общие проблемы

СПб. На прошлой неделе в газете "Деловой Петербург" прошел круглый стол с представителями строительного сектора и банков.

На рынке жилищного строительства сложилась удивительная ситуация.

Строители будут строить все меньше и меньше - из-за дефицита оборотных средств и новых участков. Банки особенного рвения в финансировании строительства не выказывают, жалуясь на закрытость строительных корпораций.

Рынок же тем временем - на пороге очередного взрыва: рост цен в среднем по городу достигает уже процента в неделю, застройщики перестроили рекламные стратегии и теперь указывают на увеличение своей цены, спрос резко увеличился и продолжает расти.

В принципе, конъюнктура вполне благоприятна для активного сближения финансистов и строителей, но пока это происходит по большей части через посредников - когда-то дольщиков, а теперь - просто покупателей строящегося жилья. Такое сближение принято называть "ипотекой".

Лев Каплан, вице-президент -директор "Санкт-Петербургского союза строительных компаний":

"Какое-то время назад тема взаимодействия между банками и строителями вообще была не актуальна, потому что вторые обходились практически без банков, а банки не были заинтересованы в работе застройщиков. Сейчас ситуация кардинально изменилось после выхода пакета жилищных законов , особенно 214 закона . Кроме того, с 1 октября введены торги на объекты недвижимости в обязательном порядке и произошел целый ряд других изменений. Сейчас настало такое время, когда застройщики вынуждены обращаться к банкам, для того чтобы выжить дальше, а банки, наконец, поняли, что такой реальный сектор экономики, как строительство, где крутятся миллиарды долларов, для них интересен".

Илья Злуницын, директор Северо-Западного филиала ОАО "АКБ "РОСБАНК":

"В чем же видим основные проблемы нашего сотрудничества именно мы, банкиры? Первое, как уже было сказано, это непрозрачность строительных компаний. Сегодня транспарентность структуры присутствует, наверное, только у единичных компаний, крупных компаний, таких как "ЛенспецСМУ", "Возрождение", ЛЭК и еще нескольких.

Что важно банку? Залог для банка вторичен, даже если это куски золота. Банку значительно важнее возвратность кредита, а реализовывать залог в случае необходимости - это не дело банка и не наш бизнес. Для обеспечения возвратности кредита мы должны понимать весь процесс. Вместе с тем надо еще сказать о самих компаниях. Они не стремятся к такой прозрачности. Рынок является для нас чрезвычайно интересным, и "РОСБАНК" финансирует строительство объектов, финансирует застройщиков, но мы вынуждены предъявлять достаточно серьезные, углубленные требования для того, чтобы могли обеспечить финансирование такого объекта".

Андрей Пименов, заместитель главы Санкт-Петербургского представительства "Городской Ипотечный Банк":

"Банки говорят: мы можем прокредитовать застройщика. Однако если бы так было на самом деле, то нам сейчас нечего было бы и обсуждать. Проблема состоит в том, что единицы банков выдают кредиты потребительские на приобретение строящегося жилья и работают по каким-то адресным программам с какими-то конкретными застройщиками. Это происходит не из-за нежелания банков выдавать кредиты, у банков тоже не резиновые кошельки. Проблема состоит в привлечении ресурсов.

С нашей точки зрения, прогрессивной выглядит схема привлечения ресурсов через ценные бумаги. Но выпуск ценных бумаг требует, чтобы ипотечное покрытие было обеспечено залогом недвижимого имущества, то есть зарегистрированного".

Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного и потребительского кредитования петербургского филиала ОАО "Внешторгбанк"

"Насколько я понимаю, у нас сейчас наступает кризис самой недвижимости, то есть строить будут меньше и она будет дорожать. Поскольку рост цен неизвестно до какой степени дойдет, то наш заемщик просто не в состоянии будет даже с помощью ипотеки купить это дорогостоящее жилье. Ведь мы уже прошли тот виток, когда стали расти цены на квартиры и был ажиотажный спрос. Опять же несбалансированность спроса и предложения. И тогда скупались абсолютно все квартиры. Квартиры покупались впрок, для того чтобы их потом продать, и никакая ипотека была не нужна. И когда обращались банки к застройщикам: давайте работать вместе, давайте предоставлять документы, застройщики говорили, что вы нам не нужны, у нас и так идет спрос на ура. Зачем?

В 2005 г. ситуация изменилась, спрос немного упал, предложений было настолько больше, чем спроса, что у нас наладились очень тесные отношения с застройщиками, и банки были готовы предлагать ипотечные кредиты, для того чтобы эти квартиры скупать. Сейчас наступает, вероятно, тот же виток, но на более высоком уровне".

Вячеслав Семененко, вице-президент Корпорации "Петербургская Недвижимость":

"Как бы мы ни критиковали процедуру взаимодействия между банками и строительными компаниями, она, конечно, не совершенна, но на сегодня является фактом, что те строительные компании, которые имеют ипотечные продукты, контракты с аттестованными банками и кем-то уже аттестованы, прошли процедуру андеррайтинга, - это качественные строительные компании. То есть клиентов я бы попросил обратить внимание на эту ситуацию. Строительная организация, за которой стоит какая-то кредитная программа какого-то банка, - это, как правило, неплохая строительная компания.

Мы работаем с рядом банков, работаем по прямому кредитованию, по проектному кредитованию. И не видим проблем с аттестацией наших строительных программ по кредитованию наших дольщиков.

Сегодня на рынке недвижимости есть проблема с самим рынком недвижимости. То количество сделок, которые может совершить вся масса аттестованных заемщиков по первичке и вторичке, падает. В силу как запретительных мер 214 закона, отсутствия достаточного количества ликвидного жилья на рынке вторичном, так и, конечно, растущего спроса на рынке недвижимости: за счет наличных средств либо за счет возможности получения банковского кредита. Покупатель не может выбрать объект - нет квартир. Такая ситуация в Москве, Санкт-Петербурге и других регионах.

Я не удивлюсь, если мы к концу года будем иметь по $2 тыс. за м2 в Санкт-Петербурге, по $3 тыс. за м2 - в Москве. То, что происходит, происходило в Латвии, например, когда там появилась ипотека. Говорят, что только ипотека в этом виновата. В этом виновато несбалансированность спроса и предложения в целом. Все наши ожидания насчет 20-25% в год - это все оптимизм, я думаю, что возможен двукратный рост цен. Я не понимаю, почему этого не произойдет?! У меня есть все аргументы, что это произойдет. С $1200 мы выйдем на $2500. Аргументы есть.

Cегодня говорить о кредитовании первичного и вторичного рынка - я не вижу этой проблематики, я вижу большую готовность банков, ежемесячно адаптируемую ситуацию их под спрос, умение работать, все большее открытие розничных отделений, умение работать и со строительными компаниями.

По сути, за последние 3-4 месяца изменилось то, что раньше менялось годами. А что мы сделаем с рынком недвижимости в ближайшие 2-3 года, как мы насытим этот спрос, абсолютно непонятно.

Важно также, что по статистике в России основным интересом ипотечных клиентов является первичное жилье, по причине того, что оно более качественное. Заемщиками является экономически активное население, думающее, и они ориентированы на более качественное жилье на первичном рынке. При этом сделки на первичке легче проходят, потому что отсутствует цепочка из покупателей, которая приводит в очень большом количестве случаев к "развалу сделки".

Алексей Ефремов, финансовый директор холдинга RBI:

"Соглашусь с Вячеславом Васильевичем Семененко в том, что проблем с деньгами на рынке на сегодняшний день нет, и нормальный застройщик может использовать целый спектр инструментов, начиная от ипотеки на первичном рынке, что можно называть как угодно: потребительскими кредитами, предипотекой и ипотекой на первичном рынке. Это прекрасно замещается и такими инструментами, как банковские кредиты и облигации и т.д. Закрытость компаний на рынке не является проблемой отрасли, а является проблемой конкретно взятых компаний.

Что касается ситуации, то она лежит в той области, что спрос на сегодня превышает предложение, и здесь достаточно обратиться к статистике запуска тех проектов, которые начинают строительные компании, и дом не строится за год, а строится за 2,5-3 года.

Понятно, что эта ситуация в 2007 г. только ухудшится. Предложение 2007 г. будет ниже, чем предложение 2006-го. Если сейчас не начать существенно расширять строительство, новые проекты, то ситуация не выровняется и перетечет в 2008 г.

Это приведет к росту. Если совместная работа банков, застройщиков в преломлении к текущей ситуации в законодательстве отрежет и такой инструмент, как ипотека на первичном рынке, это прежде всего скажется на покупателях, которые вынуждены будут покупать квартиры дороже по окончании строительства. Правительство тоже на сегодняшний день это понимает. В последнем докладе Медведева уже говорится не об ипотечном строительстве, а о стимулировании строительной отрасли".

Дмитрий Андреев, заместитель директора коммерческой дирекции ОАО "ПСБ":

"На мой взгляд, сегодня просто извращено понятие ипотеки. Что только не называется ипотекой: ипотека на первичном рынке и даже накопительные счета военнослужащих уже называются ипотекой. На самом деле ипотека - это залог. Пока у нас не будет этого четкого понимания, мы не начнем нормально работать.

Теперь мы говорим о том, что банки массово ринутся на кредитование на приобретение жилья на первичном рынке. Есть сомнения, что это действительно произойдет, потому что на сегодняшний день есть 214 закон и строители не хотят его выполнять, потому что кучу проблем этот закон создает строителям.

Отсюда и мы не хотим на сегодняшний день в банке кредитовать население с рисками для нас. Ведь банк выдает не собственные средства, а деньги инвесторов, привлеченные ресурсы от клиентов, деньги акционеров и т.д. И соответственно, с нас спросят за размещение ресурсов и за невозврат.

Отсюда мы должны нормальным образом понимать, что если мы хотим кредитовать население на приобретение жилья на первичном рынке, то это совершенно другой продукт. Потребительское кредитование - это может быть совместный продукт с застройщиком, который мы назовем рассрочкой платежа, как угодно, это не ипотека, ипотека появляется только после собственности жилья.

Нельзя, на мой взгляд, на сегодняшний день очень рьяно обсуждать вопрос о том, что банки будут кредитовать приобретение жилья на первичном рынке. Во всем мире покупают жилье готовое, приобретается жилье на деньги населения либо на заемные средства, и это жилье в случае заемных средств становится залоговым".

Юрий Полищук, генеральный директор ООО "Службы ипотеки 053":

"Доступность программ - достаточно болезненная тема. Служба ипотеки позиционирует себя на этом рынке как классический ипотечный брокер. Мы представляем в банках интересы клиентов. Мы представляем проектные компании в банках. Где-то от 30 до 50 человек в день приходит или звонит по телефону для того, чтобы мы помогли им получить ипотечный кредит. Так уже случилось, что процентов 70 этих клиентов хотят купить квартиру в строящемся доме, но как раз не у той компании, которая имеет хорошую классическую программу с конкретным банком и конкретный объект, а у какой-то другой компании,не имеющей такой программы.

Честно говоря, никаких других возможностей получить ипотечный кредит на это строящееся жилье у них нет. Если они не купили квартиру в "ЛенСпецСМУ" или "М-Индустрии" и у других, то купить на первичке очень сложно. Конкретных ипотечных программ действительно мало. Несколько в каждом банке, а у нас строительных компаний, не берусь сказать, больше 300. 70% от 30-50 человек, которые звонят нам ежедневно, хотели бы купить квартиру в строящемся доме, но не могут получить ипотечный кредит, потому что данный объект, данная строительная компания не аккредитована нигде.

Позиция банков: для того чтобы аккредитовать данный объект, данную строительную компанию, у компании должна быть конкретная история, определенное количество построенных объектов и другие жесткие требования.

Для того чтобы человеку получить какой-то кредит, для того чтобы купить квартиру в строящемся доме, сейчас существует одна-единственная возможность - это потребительское кредитование, но здесь 3-5 лет, ограниченное количество денег и в 99 случаях - это поручители. Другой возможности у человека купить квартиру в строящемся доме нет. Мое выступление призывает банки подумать, какие бы здесь могли быть ипотечные, предипотечные, похожие на ипотечные программы, которые помогали бы клиентам покупать квартиру у застройщика, не аккредитованного объекта".

Виталий Демидов, директор по развитию розничного бизнеса филиала АКБ "Абсолют Банк" в СПб:

"На текущий момент сложилась такая ситуация, что активно на ипотеке работает 7-10 банков и активно аккредитованных застройщиков тоже 7-10 компаний. Может быть, даже меньше. А компаний-строителей намного больше. Возьмем параллель рынкам Москвы.

В "Абсолют Банке" на первичном рынке в месяц выдается $10 млн. Мы работаем с большим количеством застройщиков, и там рынок отталкивается от других исходных. Клиент показывает, в какой квартире, в каком доме он хочет купить квартиру, и банк уже смотрит эту строительную компанию.

В Петербурге наоборот: банки строительной компании диктуют, с каким компаниями они могут и хотят работать. Поэтому мы считаем, что эти прорывы, которые совершаются на петербургском рынке рядом банков, - это все позитивно. Давайте расширять наше сотрудничество между строительными компаниями и банками. Особую активность просим проявить строительные компании, потому что они не полностью раскрывают всю информацию, чаще всего управленческую информацию никто не хочет показывать, а банкам без этого достаточно тяжело работать".

Лев Каплан, вице-президент - директор "Санкт-Петербургского союза строительных компаний":

"При этом в отношении ипотечного кредитования существует три мифа. Первый миф - по ипотечному кредитованию можно построить дешевое, доступное жилье для населения и решить проблему очередников, которых 900 тыс. в России, и в Петербурге их достаточно. Следующий миф состоит в том, что банки разовьют ипотеку. У банков таких длинных денег нет, их должно перекупать государство по специальным программам".

Горянов Андрей

Сделки пустят по цепочке Тонкости структуры  »
Юридические статьи »
Читайте также