Крепостное товарищество

Если кто-нибудь подумает, что в заголовке допущена ошибка, не взято в кавычки первое понятие, успокойтесь, все правильно. Существует же по окраинам России, а иногда даже в столице рабство, а крепостному праву, более молодому (на 15 — 18 веков), почему бы и не быть? Скажете, что у нас теперь рынок на дворе — свобода? Полноте! Для одних она есть, для других ее нет.

Кое-кто, вероятно, знает, что 15 июля 1996 года вступил в силу федеральный закон «О товариществах собственников жилья», в котором подробно изложены правила и нормы образования товариществ (ТСЖ) и их деятельности.

Итак, чтобы понять, где же она, крепостная зависимость, начнем с начала. Для доказательства нам понадобится в основном 6-я глава закона: «Организация товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме».

Представьте себе, что, подождав 2 — 3 года (пока строится дом), мечтавший о своем жилище дольщик, решивший прибегнуть к услугам хорошо известной компании «Эталон-ЛенСпецСМУ», получает акт приема-передачи квартиры, который позволяет ему приступить к оборудованию (достройке) своей мечты. К этому же времени ему предлагается встать в очередь на телефон или получить его довольно быстро за дополнительную плату. Но все это при условии, что у него на руках будет подписанный с ТСЖ эксплуатационный договор. Как потом выяснилось, вместо договора можно было предъявить и акт собственности. Но его в то время ни у кого не было — сдача дома задерживалась примерно на год.

Образованное к тому времени застройщиком («ЛенСпецСМУ») ТСЖ «НА КОЛОМЯЖСКОМ», дом 20, где стал собственником квартиры и автор, требовало от всех дольщиков, кому хоть что-то было нужно, подписать эксплуатационный договор. Подавляющее большинство подписывали его не глядя. Все спешили. Да плюс к этому обычная лень вдумываться в параграфы и статьи. В итоге почти все собственники квартир и помещений оказались вне ТСЖ. Положение анекдотическое. Есть ТСЖ с одним-единственным членом — «ЛенСпецСМУ» и масса (более тысячи) разрозненных собственников не членов, пожизненно привязанных к ТСЖ — «ЛенСпецСМУ» эксплуатационным договором.

Для того чтобы понять ситуацию, надо полагать, не случайную, приведу три статьи из двух разделов этого договора.

«Срок действия договора. 1) Договор вступает в силу с момента подписания и действует до момента прекращения права собственности Домовладельца на квартиру. 2) Договор может быть изменен или расторгнут по письменному соглашению сторон или решению общего собрания ТСЖ».

«Рассмотрение споров. 1) Споры между сторонами, возникающие в связи с исполнением, изменением и расторжением настоящего Договора, разрешаются путем переговоров. 2) При невозможности разрешения споров путем переговоров они рассматриваются общим собранием ТСЖ и судами С.-Петербурга».

Чувствуете лукавство? Одно дело, если все собственники квартир в доме — члены ТСЖ, есть общее собрание и избранное правление — коллектив решает вопросы более или менее объективно. А если в ТСЖ, как выше сказано, один член — он же «общее собрание»? Остаются только суды, для тех, кто не выдерживает самоуправства ТСЖ.

На первый взгляд может показаться, что перед нами простая недоработка или русская безалаберность. Увы, нет! Факты склоняют к мысли, что здесь мы имеем дело с глубоко продуманной интригой, цель которой уже означена: не пускать жильцов дома в члены ТСЖ.

Обратите внимание на пункт 3 статьи 49 федерального закона о ТСЖ, где написано следующее: «Заключение любого предварительного договора, предоставляющего право в будущем стать собственником помещения во вновь создаваемом кондоминиуме... должно включать в качестве обязательного условия последующего приобретения помещения членство в товариществе». Попросту говоря, любой, кто намерен стать собственником квартиры в новом доме, не просто может, но даже обязан быть членом ТСЖ.

Но в договоре «ЛенСпецСМУ» с дольщиком этого обязательного условия нет. Есть другое коварное требование: «Заключить договор с созданным на базе Объекта Товариществом собственников жилья на обслуживание квартиры». И не более. Поэтому при подписании эксплуатационного договора никто в ТСЖ не предложил ни дольщикам, ни собственникам написать заявление о вступлении в ТСЖ.

Впрочем, справедливости ради нужно отметить, что в уставе товарищества, руководящего нашим домом, возможности войти в его члены предусмотрены: «...при наличии ... добровольного волеизъявления, выражаемого письменно (путем подачи заявления)». Но ваше заявление никто не собирается принимать. Можно высказать свою просьбу и устно — на общем собрании (какое оно «общее» — уже сказано), «а также иным, не противоречащим действующему законодательству способом».

Воспользоваться такими обширными возможностями вступить в свой родной ТСЖ у нас никто не смог, потому что устава никто в глаза не видел. Собрать очередное собрание застройщик не выразил желания, заявив устами главы кондоминиума: «Вам нужно, вы и собирайте». На всякий случай — вдруг и правда люди попытаются собраться — в устав заложена норма о созыве внеочередного собрания не менее чем 25% голосов вместо 10% по закону. Как пропустила такую норму Регистрационная палата?!

А тем временем, пока инициаторы создания нормального, а не «карманного» ТСЖ в своем доме разбирают юридические и административные завалы, ставленники «ЛенСпецСМУ» выходят на финишную прямую: за счет собственников квартир ремонтируют очевидную халтуру застройщика, причем силами дочерних фирм застройщика, осуществляющих техническое обслуживание домов.

Бизнес здесь не только в оплате строителям работы, которую они обязаны делать бесплатно, по гарантии. На этом деле зарабатывается дважды. Достигается эта цель оригинальным способом — подменой понятий, изложенных в законах С.-Петербурга № 308-48 и № 312-49, вступивших в силу 17 июня 2004 г., своими терминами. Новые понятия позволяют вычленить отдельные работы из общих расценок и назначить за них отдельные платежи.

Только один пример. В законе № 308-48 пункт 1 таблицы цен гласит, что за «содержание и текущий ремонт общего имущества жилого дома, общих коммуникаций» следует взимать с каждого квадратного метра общей площади квартиры 2 руб. 68 коп.

ТСЖ производит подмену. Вместо понятия «содержание» вводится «техническое обслуживание» с той же расценкой 2 руб. 68 коп. При этом все, что не мыслится в этом понятии, выводится в отдельные пункты: административно-хозяйственные расходы — 1,5 рубля с кв. метра, дератизация — 0,1 руб., регистрационный учет — 0,2 руб., коммунальное освещение — 0,5 руб., процент банка за обслуживание, административно-управленческие расходы (АУР ТСЖ), в перспективе — техническое обслуживание индивидуальных теплопунктов и узлов учета вентиляции. Осталось только раздробить инженерные системы, общие коммуникации и дом в целом на вентили, регуляторы, трубы, фильтры, двери, кирпичи и брать деньги за то, что их смотрели, судили-рядили и другое, что может выдумать творческая фантазия преданных своей фирме работников.

Кстати, как мы выяснили из телефонных опросов, муниципальные домоуправления пока еще до этого не додумались. Нет у них частно-рыночной хватки. Поэтому они и работают с убытком. Но для частных фирм, как сказал президент холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков, это дело рентабельное.

В связи с вышеизложенным и планами расширить зону охвата «услугами» «ЛенСпецСМУ» на целый район хотел бы поставить перед городскими «жилищными» руководителями несколько непраздных вопросов.

Первый. Как вы относитесь к практике существования ТСЖ без членов, физических лиц, и отсутствия структур демократического управления?

Второй. Не кажется ли вам, что ТСЖ, в соответствии с федеральным законом о товариществах собственников жилья, имеет законное право самостоятельно выбирать организации по обслуживанию, заключать договоры на определенную структуру и объемы необходимых им услуг, исходя из установленных соответствующими государственными органами правил и требований, а оценку соответствия этим требованиям производить по реальному состоянию дома и всех его систем, а не по наличию договора с любимой кем-то организацией?

Изложенный в данном материале критический анализ отношений «ТСЖ — застройщик» касается конкретной строительной компании. Про другие сказать ничего не могу. Но что-то подсказывает, что вряд ли только нам так «повезло», ведь достаточно оснований считать, что строители наши проводят буквально во всех вопросах достаточно согласованную политику.

Анатолий Кутай

Генплан под угрозой срыва Его разработчики пока ничего не комментируют  »
Юридические статьи »
Читайте также