Застройка Петербурга По общим правилам или ad hoc?

Правительство города и депутаты обсуждают законопроект о предоставлении частным застройщикам городской недвижимости. В отличие от сложившейся системы, вводимый порядок проще.

В нем меньше предварительных бюрократических согласований. Он допускает проведение торгов на основании "короткого пакета" документов, когда застройщик уже после получения в аренду недвижимости занимается согласованием с органами контроля, выносит свои намерения на общественное обсуждение, договаривается с компаниями, предоставляющими инженерные услуги.

Полумеры оперативного порядка

Упрощая ситуацию для города, новый порядок оставляет застройщику заметные риски. Но понятны и возможные плюсы предлагаемой системы.

Во-первых, есть шанс увеличить конкуренцию. У застройщика появляется определенная возможность выбора - что строить, какой формы, сколько этажей и т.п. Если, конечно, его намерения будут согласованы.

Во-вторых, по новой системе можно быстрее готовить объекты для передачи. В итоге возможны большие поступления средств в городской бюджет и активизация строительной деятельности.

Однако, на наш взгляд, активно обсуждаемые сегодня шаги далеко не достаточны. Они остаются, по большому счету, полумерами оперативного порядка. Даже обеспечив активизацию строек на ближайшие год-два, эти меры не означают перемен стратегического типа, направленных на существенный рост инвестиционной привлекательности Петербурга.

Основной же смысл необходимых изменений состоит в том, чтобы перейти от индивидуальных, "штучных" решений городских властей по формированию и развитию каждого участка к системе, принятой в странах с развитым рынком недвижимости, таких, как США, Франция или Германия.

В городах этих стран застройщик в большинстве случаев может узнать бесплатно и за время, измеряемое часами (не месяцами!), что и где разрешается строить, каковы предельные параметры постройки и есть ли у него шанс по такому-то адресу получить согласование на иные объекты с иными параметрами. Действующие ограничения заранее обсуждены жителями города и приняты законом. Никаких "штучных" обсуждений проводить не надо, если они не оговорены законодательством в связи с особой значимостью проекта или в связи с риском негативных последствий.

Самые первые шаги к созданию необходимого комплекта подобных документов в Петербурге сделаны - принят закон, обязывающий к введению в городе правил землепользования и застройки. Начата работа по их формированию. Однако до сих пор нет детальной и обеспеченной необходимым финансированием программы выполнения этих работ, включающей сроки их завершения. Не растянется ли разработка правил для всей территории города на долгие годы?

Нерасчетливая портниха

Вторая проблема связана с границами земельных участков. В городах Запада собственник и покупатель имеют дело со сформированными, имеющими границы участками, и необходимость их формирования возникает лишь в случаях застройки новых земель. У нас же застройщик и город сталкиваются с необходимостью формировать участок почти всегда, и эта операция опять-таки производится в штучном порядке, несмотря на то, что законодательство требует установления границ участков на основе разработки проектов межевания территорий кварталов.

Проект межевания необходим, чтобы "раскроить" весь квартал без остатка - на земельные участки для частных владельцев и объекты общего пользования (скверы, школы, стоянки, проезды и пр.). Сегодня город торопится предоставить недвижимость, на которую есть заявки, стремясь сэкономить деньги и время. Однако штучное "вырезание" участка из неразделенного квартала не только, в конечном счете, дорого, но и всегда опасно, поскольку не дает гарантий, что соседние участки позже окажутся полноценными. Достаточно посмотреть на те границы, в которых сегодня нередко регистрируются землевладения, - вплоть до границ по обрезам фундаментов зданий весьма прихотливой формы.

Сформировать полноценные участки рядом с такими феноменами просто невозможно. Город ведет себя, как портниха, выкраивающая из рулона ткани необходимые ей сегодня детали, не заботясь о количестве и размерах обрезков. Понятно, что разработка проектов межевания кварталов, как того требует наше законодательство (да и мировая практика), дело дорогое, но явно гораздо более дешевое, чем поштучная "кройка" в случайном порядке, влекущая за собой долгие конфликты между соседями, а также между собственниками и городом.

Эта наиважнейшая проблема, от решения которой зависят и качество среды, и стоимость недвижимости, не только не решается в принимаемых правительством города документах, но даже не обсуждается. Отсюда напрашивается вывод, что практика штучного межевания земельных участков будет продолжаться и дальше.

Как сотрудничать с монополистами?

Наконец, есть сложности с инженерно-транспортной инфраструктурой. Рискнем высказать два тезиса по поводу отношений города с застройщиками.

В большинстве случаев предприятия, поставляющие инженерные ресурсы, являются в своей сфере монополистами. В этих условиях город обязан быть надежным и ответственным посредником между поставщиками и теми, кто пользуется их услугами. Город как посредник в большинстве случаев должен гарантировать развитие систем инженерной и транспортной инфраструктуры на конкретных городских территориях в заранее определенные сроки.

В случае нарушения городом своих обязательств необходимо компенсировать убытки, понесенные застройщиком. Все-таки городской власти значительно легче, чем отдельному застройщику, заставить поставщика ресурсов выполнять договорные условия. Взаимодействовать с крупными монополистами трудно, но все равно задачу придется решать именно так, тем более что земля, по которой идут основные коммуникации, принадлежит городу и любые преобразования на ней должны осуществляться с его согласия и с пониманием того, что предстоит прокладывать под улицами завтра.

Только городская власть сочетает достаточные права, интересы и ресурсы для учета перспективных потребностей той или иной территории, для планирования территориального развития и капитальных вложений в строительство дорог, всей совокупности инженерных сетей и головных сооружений. Разовые решения по отдельным участкам явно должны быть подчинены общей системе, построенной на стратегических приоритетах с учетом реальных возможностей.

Второй тезис состоит в том, что для снижения риска застройщиков необходимо везде, где только возможно, "на старте" определить и принять законом удельные платежи (скажем, на квадратный метр вводимых площадей) для каждого вида инфраструктур. Удельные платежи, естественно, дифференцировать не только в зависимости от сроков обеспечения инфраструктурами, но и от других факторов: от предстоящих затрат на подготовку территорий, от заинтересованности города в их скорейшем освоении.

Не столько строить, сколько реконструировать

Вполне допустимо, чтобы город отказался от оснащения каких-то территорий за бюджетные средства, предоставляя их подготовку заинтересованным застройщикам, или отказывался бы заранее определить ставку платежей при своем посредничестве. Но важно, чтобы зона определенности постоянно расширялась.

Мы уверены: главное, что нужно для продвижения, - это политическая воля и реальная заинтересованность обеих ветвей власти в качественном, стратегическом улучшении инвестиционного климата в городе.

Реализация перечисленных предложений в конечном итоге позволит существенно повысить эффективность использования городских земель и увеличить объем финансовых средств, поступающих в городской бюджет.

Надо учитывать, что предстоит сложный в градостроительном отношении период, когда придется направлять усилия не столько на простой количественный рост застроенных территорий, сколько на качественное обновление ранее возведенных сооружений и целых кварталов. К этому, непривычному для российского города повороту, обязывает состояние фонда, инженерно-транспортной инфраструктуры да и демографическая ситуация. Реконструкция всегда сложнее нового строительства, часто затрагивает множество интересов, требует нестандартных решений и договоренностей.

Да и понятно, что в таком серьезном городе, как Петербург, не обойтись без штучных решений - будь то Мариинский театр или иная уникальная стройка. Чтобы в некоторых случаях город мог эффективно действовать, принимая решения "для данного случая", надо в целом "разгрузить" органы исполнительной власти. Разделение массового и уникального - фундаментальный принцип управления.

Владимир АВРУТИН, Михаил БЕРЕЗИН, Олег МАТЮХИН*

----- * -Аврутин Владимир - заместитель генерального директора ЗАО "Петербургский НИПИград", Березин Михаил и Матюхин Олег - консультанты ЗАО "Петербургский НИПИград".

"Все должно быть реализовано еще вчера" У Фонда имущества сменился руководитель  »
Юридические статьи »
Читайте также