Без жилья нет житья Квартиры в Петербурге стремительно дорожают и будут дорожать

В ближайшие два года цены на квартиры в Петербурге будут продолжать стремительно расти. К концу года средняя стоимость квадратного метра жилья составит две тысячи долларов. Такой неутешительный для петербуржцев прогноз сделали руководители крупнейших риэлтерских компаний города на прошедшем в ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области круглом столе.

- Похоже, реализуется самый пессимистический прогноз из всех, которые были сделаны специалистами несколько месяцев назад, когда рынок после кратковременной стагнации выходил на новый виток роста цен, - заявил президент ассоциации Вячеслав Семененко.

Ситуация выглядит следующим образом. На вторичном рынке жилья рост цен с января по середину мая составил, по данным аналитиков разных компаний, от 10 до 25 процентов. Причем, как и в прежние годы, очень сильно подорожали наиболее ходовые 1-2-ком-натные квартиры. А еще больше - элитное жилье. Здесь наблюдается рост более 60 процентов. Но последнее - бог с ним, это дело богатых, у кого деньги есть. А вот первое... Риэлтеры привели пример из жизни. Продавалась двухкомнатная квартира далеко не самой ходовой серии. Очередь желающих взглянуть на нее вытянулась на два пролета лестницы. Первого и последнего потенциального покупателя разделяли 40 минут. За это время цена квартиры увеличилась на 2 тысячи долларов. Причину удорожания все называют практически одну и ту же: резкое превышение спроса над предложением. Причем разбалансировка рынка идет сразу по двум направлениям. С одной стороны, больше стало желающих купить квартиру. Во-первых, перестали ждать улучшения ситуации те, кто притормозилв 2004-2005 годах: ожидая, что цены будут идти вниз. Тогда за это говорили и реально начавшееся в городе падение стоимости квартир, и обещания политических деятелей относительно реализации проекта "Доступное жилье" .

По оценкам такой отложенный спрос в городе составлял на начало года около 5 тысяч потенциальных покупателей.

Во-вторых, начавшийся еще в феврале прошлого года бурный рост цен в Москве (где однокомнатная квартира в кирпичном доме у кольцевой автодороги идет уже по 3 тысячи долларов за квадратный метр) побуждает людей, раньше стремившихся купить себе недвижимость в столице, переориентироваться на Питер. По данным риэлтеров, все распространеннее становится продажа жилья в Москве с последующей покупкой его в городе на Неве и получением доплаты. Московские (а точнее, региональные, обращенные раньше в Москву) деньги способствуют взлету цен. На петербургском рынке количество иногородних покупателей составляет по самым скромным оценкам около 20 процентов. Кстати, очевидно, примерно 30 процентов приобретающих жилье покупает его для перепродажи. Что тоже ведет к удорожанию.В третьих, растут объемы ипотеки. По данным компаний, число ипотечных сделок увеличилось на 70 процентов. Это подтверждает и управление федеральной регистрационной службы. По словам заместителя руководителя ГУ ФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Татьяны Герасименко, количество зарегистрированных договоров об ипотеке в январе - апреле составило 165 процентов от аналогичного показателя прошлого года. А вообще число жилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств или целевого займа, за четыре месяца возросло по сравнению с тем же периодом 2005 года в три раза. То есть привлечение дополнительных кредитных средств на рынок покупки жилья уже начало оказывать свое отрицательное влияние, о котором предупреждали еще полгода назад некоторые специалисты.

Начав расти, спрос сам себя раскручивает. Опять-таки, из приведенных на круглом столе жизненных примеров. Один покупатель смотрел однокомнатную "хрущевку" в половине двенадцатого ночи. И тут же согласился ее купить, попытавшись вручить агенту залог. Другой, посмотрев двухкомнатную квартиру, находящуюся во встречной продаже (в цепочке), предложил, не сходя с места, заплатить на 5 тысяч долларов больше, лишь бы жилье ему отдали тут же. Все боятся опоздать.

Одновременно с ростом спроса происходит падение предложения. По данным аналитиков одной из крупных компаний, если на рынке "вторички" Петербурга вращалось 26 тысяч квартир, то сейчас их осталось 16,5 тысячи. То есть падение предложения составляет почти 40 процентов. Другие специалисты несколько сдержаннее в оценках - 20-25 процентов. Но все согласны: продавцы начали активно придерживать жилье в ожидании дальнейшего роста цен. То есть, по оценкам Вячеслава Семененко, на деле потенциальное предложение на вторичном рынке Петербурга больше спроса, однако когда дело доходит до реальных сделок, квартир начинает не хватать.

Риэлтерам, по их собственному утверждению, такая ситуация удовольствия не доставляет. Дело в том, что 60 процентов сделок - встречная купля-продажа. Плюс значительное число ипотечных кредитов и сертификатов. Но все это - процессы довольно длительные. Когда же квартира за месяц дорожает на несколько тысяч долларов, подобные сделки начинают разрушаться, поскольку у людей перестает хватать средств для покупки жилья. Или поскольку потенциальные продавцы отзывают свое предложение, ожидая нового витка роста цен. Так что под угрозой оказывается даже ипотека.

Исправить ситуацию мог бы первичный рынок. Но в первом полугодии в Петербурге было выведено на продажу менее 200 тысяч метров нового жилья. Так мало давно уже не было. Практически перестают строить малые и средние компании, которые при небольших оборотах должны были сразу же выбрасывать свои квартиры на рынок. А крупные вполне могут придержать жилье. В итоге, предложение на первичном рынке сократилось на 20-25 процентов. А цены растут даже быстрее, чем на вторичном, - процентов на 30 за квартал. Нижняя граница цен на первичном рынке (реальная, а не та, которую объявляют в рекламных целях) установилась, по мнению риэлтеров, на уровне 1,3 тысячи долларов за квадратный метр. Если это так, то получается, что она даже превосходит цену на вторичном рынке, чего в Петербурге никогда не было.

В прогнозах на ближайшее будущее петербургские риэлтеры крайне пессимистичны. По их мнению, темпы роста цен несколько снизятся в мае-июне, но потом опять возрастут. И на осень будут составлять минимум 4 процента в месяц. "Люди некоторое время будут пребывать в ступоре от нынешнего роста цен, но потом поймут, что в ближайшее время ничего к лучшему не изменится, и начнут снова покупать", - предсказывает Вячеслав Семененко. Серьезно изменить ситуацию может только выведение на рынок больших объемов нового жилья, вроде "Балтийской жемчужины". ("Мы ее ругали, а сейчас радуемся, что есть такая перспектива", - признал президент ассоциации.) Но все это - дело не самого близкого будущего. На ближайшие же два года петербуржцев, очевидно, ничего хорошего не ждет.

"Ленгазу" перекрыли кислород  »
Юридические статьи »
Читайте также