Полный пакет Городские власти доверят строителям подготовку документов для торгов

Со вчерашнего дня в Петербурге вступила в силу новая редакция закона "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга для строительства и реконструкции" .

Напомним, что начало 2006 года ознаменовалось в городе на Неве беспрецедентным падением объемов ввода нового жилья (за первый квартал больше чем наполовину к аналогичному периоду 2005 года). И одновременно самым крупным за всю историю ростом цен. На фоне разговоров о национальном проекте "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" эти факты не могли не вызвать серьезную обеспокоенность как среди строителей, так и у представителей власти. Стала очевидной необходимость принимать меры по исправлению положения. В том числе и на законодательном уровне.

Как известно, Петербург раньше всех перешел к распределению земли под жилищное строительство с аукционов. При этом выяснилось: переход к распределению земли с аукциона чреват резким уменьшением числа вводимых в оборот новых участков. В минувшем году под жилищное строительство, по данным Союза строительных компаний, было введено всего 36 участков. Причем лишь 8 - по так называемым полным пакетам, то есть на нормальной аукционной основе. В то время как нужно, даже с учетом набранных в свое время впрок, хотя бы около сотни.

Главной проблемой, по мнению специалистов, является вполне реальный недостаток участков, по которым был бы подготовлен необходимый пакет документов. До сих пор инициатором такой подготовки могло выступать только управление инвестиций комитета по строительству. У этой государственной структуры мощности для обеспечения потребностей всего строительного комплекса города не хватало с самого начала. Ведь раньше, когда земля под жилищное строительство предоставлялась целевым порядком, каждый застройщик сам готовил себе необходимые документы и получал согласования. Да к тому же новый Градостроительный кодекс РФ увеличил требования к полным пакетам. Даже отдельное здание на уже давно освоенном участке нельзя строить, не выполнив проект планировки всей территории (квартала) и межевание.

Потому городские власти и стремились привлечь к разработке документов частные компании. Было решено проводить конкурсы за право подготовить полные пакеты. Победителям гарантировалось вознаграждение в размере 5 процентов от годовой арендной платы данного участка. Однако вскоре выяснилось, что такая сумма не соответствует затратам разработчиков. Желающих находилось немного. Вернее, даже не так. Хотели-то многие. Управление инвестиций заключило около 350 договоров на подготовку полных пакетов. Да только быстро выяснялось, что большинство компаний работу не выполняют, да и не могут. К сожалению, у нас теперь не нужно иметь лицензию для того, чтобы заниматься разработкой строительной документации. И, похоже, в бизнес ринулись те, кто не представляет себе реальный объем работы и истинные затраты. А они таковы, что, к примеру, для строительства крытого перехода между домами длиной 43 метра нужно заплатить за выполнение проекта планировки квартала 3 миллиона рублей. И ждать месяц-два. Вообще,по оценкам некоторых экспертов, стоимость проекта планировки и межевания сопоставима с рыночной стоимостью самих земельных участков. В итоге стало ясно, что заслуживающий доверия бизнес готовить документы для выставления земельных участков на торги не спешит. Даже первая поправка к закону (22 декабря 2005 года размер вознаграждения за работу был увеличен до 10 процентов от рыночной цены участка) к существенному улучшению ситуации не привела. В результате, чтобы хоть как-нибудь заинтересовать в участии в подготовке документов застройщиков, были внесены новые поправки. Теперь строительные и девелоперские компании сами могут предлагать городским властям вынести на конкурс облюбованные ими для строительства участки. Практически так делалось и до введения конкурсной основы. Если органы власти дают положительное заключение относительно возможности строительства дома на этом участке, то они должны заключить с "потенциальным инвестором" (такое понятие впервые появилось в законе) соглашение на разработку документации. Правда, ничто не мешает подобные соглашения подписать и с другими компаниями, принявшими решение участвовать в конкурсе (конкурсную основу никто не отвергает). Но, считают специалисты, если будет серьезный претендент, многие подумают, прежде чем вступать в состязание.

Хотя, есть мнение, что строители и девелоперы все равно не начнут активно готовить документы, пока не получат гарантии, что участок этот останется за ними. Что, в общем-то, будет равносильно восстановлению целевого выделения земель. Против которого в свое время яро боролся председатель комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Законодательного собрания Михаил Амосов. Который теперь выступает одним из главных зачинщиков внесения изменений в закон.

- Михаил Иванович, - поинтересовался я, - не значит ли это, что тогда, добиваясь введения аукционной основы распределения земли, мы погорячились?

- Может быть, и так. Но теперь нужно приспосабливаться жить в условиях нового Градостроительного кодекса, - ответил он. - Принимая последние поправки, мы в определенной степени выполняли заказ строительного сообщества, которое утверждает, что данные меры помогут увеличить число подготавливаемых документов. Но на деле, я считаю, надо добиваться того, чтобы городские власти увеличили собственное участие в подготовке документов. По-моему, вообще такие наиболее дорогие работы, как планировку и межевание, должен делать в основном город.

Но город до сих пор не четко представляет себе, как будет развиваться, а поэтому предпочитает не вкладывать казенные деньги в разработку документации по территориям, которые неизвестно, будут ли востребованы.

Юрий Звягин

Совет федерации считает необходимым привести закон о СМИ в соответствие с Конституцией и Гражданским кодексом  »
Юридические статьи »
Читайте также