Земля, втиснутая в клетки

В Петербурге вводят кадастровый учет земель. Новая система, с одной стороны, упорядочивает рыночный оборот участков, а с другой - ведет к удорожанию строительства квартир

В ЗС, как и в правительстве Петербурга, приветствуют новую систему учета. Председатель постоянной комиссии ЗС Петербурга по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Михаил Амосов считает, что в результате на рынок должно поступить гораздо больше земельных участков, чем сейчас.

- Это важнейший стимул для развития экономики города, и прежде всего - строительной отрасли. Надо определить, какие земли нужны городу: взять генеральный план (который пока не утвержден) и по нему посмотреть, где город собирается строить очистные сооружения, подстанцию или школу, а все остальные свободные пятна пустить в продажу. Это привлечет инвестиции и придаст дополнительный импульс развитию города, - заявил М. Амосов.

Кадастровый учет, как заметил вице-губернатор города Михаил Осеевский, становится очередным шагом к рыночной оценке стоимости земель. И добавил, что на первом этапе кадастровую стоимость сознательно закладывают ниже рыночной: это нужно для адаптации бизнеса к новым условиям хозяйствования.

В дальнейшем, по итогам сделок, стоимость земли будут корректировать. Однако уже на первом, льготном, этапе появились пострадавшие: ими себя считают строительные компании. Ведь сегодня в цене 1 кв. метра жилья в Петербурге уже не менее $140 составляет стоимость выкупа земельного участка. А что будет потом?

Прежде чем ответить на этот вопрос, следует пояснить, что такое кадастр и как он влияет на оценку участков. Председатель Комитета по земельным ресурсам и землеустройству администрации Петербурга Дмитрий Гордо напомнил, что такую роль до революции выполняли так называемые поземельные книги, с помощью которых фиксировали границы земельных наделов.

Сейчас у владельцев недвижимости есть право выбора: они могут поставить имущество на государственный кадастровый учет, а могут и не проходить эту процедуру. Однако сегодня две трети объектов недвижимости Петербурга внесено в госреестр.

В правительстве Петербурга решили практически весь вводимый в оборот земельный фонд под строительные проекты взять на такой учет. А это предполагает ряд процедур, которые могут растянуться на несколько месяцев: сначала - топографическая съемка, потом - создание в Комитете по градостроительству и архитектуре проекта границ земельного владения с выносом его на местность; затем - сама кадастровая съемка. Только после этого издается распоряжение об утверждении границ.

За чей счет выполняют все эти процедуры? Конечно, в итоге расходы перекладывают на покупателя участка. Вот почему цены на землю под застройку возросли. А если говорить конкретно, то в целом выделено 19 зон с различной стоимостью земли. Разница в стоимости участков может быть значительной (в 30 раз). Правда, дешевых земель в Петербурге больше, чем дорогих. Общая площадь престижных участков составляет всего 174 га. В соответствии с этим будут выводить систему коэффициентов, повышающих или понижающих стоимость территорий под застройку.

Аналогичная система оценки коснется всех, включая арендаторов. Так в правительстве Петербурга собираются регулировать развитие бизнеса в городе. Скажем, на периферии налоговые ставки на землю снизят. Например, налоги за землепользование на Выборгской набережной по новой системе впятеро выше, чем в промзоне «Шушары». Насколько реально развиваться промышленным предприятиям в таких условиях - решать их руководителям.

Аналогично поступят с набережной, которую занимает Обуховский завод: за эту территорию, расположенную рядом с Речным вокзалом и новым вантовым мостом, придется платить значительно больше, что неизбежно приведет к реструктуризации системы землепользования и перепрофилированию зданий в привлекательной для застройки зоне.

Однако выкуп земли под жилье - еще не все затраты, касающиеся рынка домостроения: с января 2006 года планируется ввести новые ставки налогов с учетом кадастровой стоимости территории, которая рассчитывается для каждого кадастрового квартала индивидуально.И за владение землей придется тоже раскошелиться - платить налоги. Их тяжесть ляжет сначала на застройщиков (таким образом власти, по-видимому, стараются заставить их возводить дома быстрее), а потом - на ТСЖ (как только выйдет пакет законов о земле, где будет определен порядок передачи земель под многоквартирными зданиями).

Сейчас кадастровую стоимость земель определяли в основном, исходя из анализа выборки из 5 тыс. сделок, проведенных с нежилыми помещениями. В перспективе система коэффициентов станет изощреннее: пока не учитывается целевое использование участков. Разработать методику намечено в 2006 году с таким расчетом, чтобы в 2007-м налоги взимать уже по-новому.

Сейчас неизвестно даже, на сколько групп целесообразно разделить земли. Понятно лишь, что их будет не меньше четырех: для предприятий торговли, промышленности, под застройку и для общегородских нужд.

В строительных компаниях пытаются разобраться в механизмах, которые будут влиять на ценообразование земель. Но от комментариев воздерживаются: в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Петербурга обещают предоставить документы, а методик как таковых по этому вопросу еще никто не видел.

В этом случае правительство ведет себя странно: требует прозрачности ведения бизнеса от строительных фирм, а само напускает тумана в случае с расчетами, связанными с кадастровыми оценками земель. Между тем чем сложнее процедуры, тем, как показывает практика, выше «взяткоемкость» проектов.

Это затрудняет анализ структуры стоимости 1 кв. метра жилья. Скажем, по расчетам специалистов, стоимость строительно-монтажных работ в нем сегодня не превышает $500. Остальное - накрутки за счет стоимости выкупа участка, затрат на проектирование и на подключение к сетям. В результате до сих пор нет достоверных данных об уровне прибыли, которую получают строительные компании.

Борис Ушаков

Стандарты жилищные и земельные  »
Юридические статьи »
Читайте также