Хватательный рефлекс Позиция КУГИ проста: наше – это наше. А насчет вашего посмотрим

Самое лакомое в нежилой части многоквартирного дома – чердаки и подвалы, пригодные для сдачи в аренду. В понимании квартировладельцев – это неотъемлемая часть дома, долевая собственность. В понимании руководства КУГИ – эти помещения суть казенное добро. И выгоду из них может извлекать кто угодно – за исключением самих квартировладельцев.

В публичном выступлении, организованном Движением гражданских инициатив совместно с общественной организацией «Надежный дом» во вторник на площади Островского, сложившееся положение охарактеризовали кратко: «КУГИ торгует чужой недвижимостью. В смысле нашей!»

– На старте жилищной реформы городские власти только что силой не сгоняли граждан в ТСЖ, рассчитывая спихнуть на «товарищества» все накопившиеся проблемы, – говорит активист Михаил Беляев. – А теперь линию скорректировали: нам изобретательно чинят препятствия. Зарегистрировать ТСЖ практически невозможно, оформить долевую собственность – тем более.

Введенный в 2005-м Жилищный кодекс вычеркнул из законодательства понятия «кондоминиум» и «домовладельцы», заменив их соответственно на «многоквартирный дом» и «собственники помещений». И отнюдь не ради красоты официального стиля; новые, более узкие, термины обозначили иные отношения. Для имущественных прав гражданина не все равно, кто он – домовладелец («участник долевой собственности на общее имущество») в кондоминиуме («едином комплексе недвижимости» с определенным земельным участком)* или собственник неких конкретных помещений в каменном муравейнике. В первом случае у вас есть имущественная доля в каждом кирпичике дома и в каждой пяди земли под ним и вокруг. Во втором, ныне имеющем место, – получается, что нежилую часть дома можно кроить, выделяя из общей собственности казенную.

– Чердаки и подвалы на самом деле не принадлежат жителям, это всего лишь личное мнение самих граждан! – заявил заместитель председателя КУГИ Алексей Чичканов на состоявшемся двумя неделями ранее круглом столе. – В ходе приватизации им передавались квартиры, потом инженерные сети, фундамент, крыша, лестничные клетки, места общего пользования. А помещения, не связанные с техническим использованием дома, город оставляет в своей собственности. И мы сдаем их в аренду на законном основании.

Предполагается, что с начала 2007 года «сладкой долей» в петербургских домах станут распоряжаться управляющие компании, а выручка будет идти на покрытие текущих или капитальных ремонтных расходов. А почему ТСЖ или граждане, управляющие домом непосредственно, не могут взять чердаки-подвалы в свои руки?

«Потому что ТСЖ есть некоммерческая организация, которая не вправе извлекать прибыль». И допустить ее к аренде, оказывается, никак нельзя без перемены статуса. А это уже налоги, и ощутимые.

То есть. Город извлекать из помещений прибыль может. Для компенсации ремонта. Управляющая компания извлекать прибыль может – для облегчения все того же ремонтного бремени. ТСЖ извлекать прибыль – с той же целью – не может. Необходима опека чиновника и посредничество коммерсанта, таков закон. Или – его толкование?

Справедливость централизованного изъятия и перераспределения финансовых потоков и так стала притчей во языцех. Вопрос о компенсациях за чудовищный недоремонт жилфонда («кто проедал платежи в течение десятилетий?») – выглядит риторическим. Но государство с его формальными обязательствами, по крайней мере, никуда не денется (даже если еще не раз обанкротится). А если золотую жилу аренды в массовом порядке передоверить частным компаниям?

Впрочем, арендные платежи – вопрос хотя и болезненный, но еще не судьбоносный. А вот реконструкция отчужденных помещений (и ее возможные последствия) – это уже серьезно. Обывателю не все равно, спрашивают ли его разрешения, прежде чем ломать в подвале стены или громоздить у него над головой многотонную конструкцию.

Формально согласие домового собрания при устройстве мансарды необходимо в любом случае, независимо от формы собственности. А на деле коммерсанты уже сегодня творят с арендуемыми или купленными помещениями что хотят, откупаясь от администрации штрафами (см. НГ № 29 за этот год). После этого можно с одинаковым успехом жаловаться районным властям, в отраслевые комитеты... Да хоть в Небесный комитет.

Заданные в лоб вопросы о правовом регулировании перестроек вызывают у управленцев городского имущества удивительно нервную реакцию. Тот же Алексей Чичканов, убедительно разъяснявший прессе имущественные права и неправоту обывателей, при упоминании статей Жилищного и Гражданского кодекса стремительно и молча покинул зал «Росбалта», оставив приглашенных журналистов в изрядном недоумении.

А в кодексе том жилищном, статья 36 , пункт 1 и 4: владельцам помещений на праве общедолевой собственности принадлежат, в числе прочего, несущие и ненесущие конструкции, а также «чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации». И передавать их в пользование иным лицам можно, «если это не нарушает права и законные интересы граждан» и юридических лиц. «Инженерные коммуникации» – это и трубы, которые есть практически в любом подвале или на чердаке. Похоже ли это на версию городского руководства, что отводит жильцам лишь технические закутки, нашпигованные оборудованием?

Решение этого вопроса ожидается уже не на площади, а в судебных залах. По мнению активистов из Движения гражданских инициатив, позиция КУГИ продиктована мотивами не столько правовыми, сколько психологическими: так легко и приятно переложить бремя содержания на собственников жилья, – при этом не расставаясь с доходной частью недвижимости. Государственным мужам тоже присущ хватательный рефлекс: «Что наше, то наше. А о вашем мы еще поспорим».

* Определения из утратившего силу закона «О товариществах собственников жилья»

Дмитрий Полянский

Застройщиков обязали ежеквартально отчитываться перед ФСФР  »
Юридические статьи »
Читайте также