Право передвижения по смежному участку

Мы организовали небольшое предприятие, расположенное на территории старого завода. Сейчас собственник земельного участка чинит нам препятствия - не дает свободно проезжать к нашему цеху. Как можно разрешить данную проблему?

Виктор Щелоков, председатель совета директоров ООО "Центр Юридической Поддержки Землепользователей":

Эта проблема связана с понятием "сервитут" - особым видом вещного права, заключающегося в возможности ограниченного пользования чужой вещью или праве ограничивать ее собственника в определенном отношении.

В России сервитут вводится Гражданским кодексом (ст. 23 , 274 ГК РФ). Различные его аспекты регулируют пять кодексов. Сервитут устанавливается для обеспечения прохода или проезда через соседний земельный участок, прокладки линий электропередачи и других нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Споры между органом, установившим публичный сервитут, и собственником земельного участка, землевладельцем, землепользователем, связанные с необоснованным отказом в изъятии, в том числе путем выкупа земельного участка, несогласием с выкупной ценой или размером убытков, причиненных установлением такого сервитута, подлежат рассмотрению в арбитражных судах независимо от того, каким органом они были установлены.

Сервитут может быть временным и постоянным, частным и публичным.

Если сервитут вводится правовым актом органа государственной власти или местного самоуправления, то он - публичный.

Если речь идет о конкретном соглашении между собственником земельного участка и заинтересованным лицом, то это частный сервитут. Требовать введения сервитута может не только владелец соседнего участка, но и лицо, которое пользуется землей на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не установлено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Согласно Федеральному закону 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Если сервитут относится не ко всему земельному участку, а только к его части, то к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, необходимо приложить заверенный организацией по учету соответствующих объектов недвижимости план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Если же сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление плана земельного участка не требуется.

В документах об установлении сервитута должны быть указаны его наименование и содержание, площадь сервитута, кадастровый номер участка, в пользу которого устанавливается сервитут, кадастровый номер участка, на котором устанавливается сервитут, дата его начала, срок, на который установлен сервитут, плата за пользование сервитутом (если она есть). Документы, предоставленные на регистрацию сервитута, должны быть заверены собственниками (владельцами, пользователями) земельных участков.

В случае недостижения соглашения об установлении сервитута спор решается в суде. Лицу, добивающемуся введения сервитута, придется доказать, что в данной ситуации иначе нельзя. Также до суда придется дойти, если заинтересованным сторонам не удастся договориться о размере платы за пользование земельным участком.

В случае перехода прав собственности сервитут сохраняется. Поэтому при заключении договора купли-продажи покупатели должны быть поставлены в известность о таком обременении. Аналогично и при сдаче участка в аренду. В противном случае арендатор вправе потребовать снижения размера арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

В 2005 г. практика Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа доказала, что лицо, требующее установления сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд .

Установление сервитута допустимо только в том случае, если интересы собственника земельного участка не могут быть обеспечены другим способом, или если проход и проезд к недвижимости непосредственно от дорог общего пользования невозможен. При этом суд правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований на установление сервитута в случае непредоставления доказательств того, что проезд к земельному участку собственника по дороге общего пользования невозможен.

В данной ситуации прежде всего следует выяснить, есть ли у землевладельца объективная необходимость ограничивать беспрепятственное передвижение арендатора по смежной территории. Если же такой необходимости нет - можно смело обращаться в суд.

Редакция

«Упрощенные» тонкости возврата товара  »
Юридические статьи »
Читайте также