Петербург останется столицей коммуналок. Навсегда

С нынешнего года неприватизированные коммунальные квартиры уже не заинтересуют ни одного покупателя. Отмена приватизации фактически законсервировала разруху во всех имеющихся коммуналках, поскольку город их ремонтировать не будет.

Закон есть закон

Напомним, закон "О приватизации жилья в Российской Федерации", согласно которому граждане РФ имели право бесплатно получить в собственность занимаемые ими жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, вступил в силу 4 июля 1991 года. С 1991 по 2005 год в Санкт-Петербурге было приватизировано около 60% жилого фонда. По данным Жилищного комитета, на 1 января 2005 года наибольшее количество площади отдельных квартир (более 70%) приватизировано в центральных районах города - Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском и Центральном. В спальных и пригородных районах Петербурга приватизировано около 50% квартир. Количество приватизированных площадей в коммунальных квартирах несколько ниже - в среднем по районам 30-40%.

Новый Жилищный кодекс положил конец процессу приватизации - в этом документе о нем нет даже упоминания. Правда, закон о порядке введения нового Жилищного кодекса продлил срок действия закона "О приватизации" еще на два года. Но с одной поправкой - право на бесплатную приватизацию своих квартир до 1 января 2007 года сохранили лишь граждане, получившие жилье по договорам социального и коммерческого найма до 1 марта 2005 года. Все жилые помещения, предоставленные после этого срока, россияне уже не смогут заполучить в собственность. Также до 1 января 2007 года малоимущие граждане, поторопившиеся приватизировать свои квартиры и не вынесшие финансового бремени, имеют право на деприватизацию - то есть возможность "отыграть" все назад. По проекту закона, внесенного губернатором города в Законодательное собрание СПб, в городе малоимущими гражданами будут считаться лица, чей ежемесячный доход на члена семьи ниже двукратного прожиточного минимума. При этом стоимость принадлежащего семье имущества не должна превышать десятикратную среднюю рыночную стоимость квадратного метра жилья в Санкт-Петербурге.

Плюсы и минусы

Приватизация жилья приносит хозяину как плюсы, так и минусы. Например, с момента ввода нового Жилищного кодекса отменяется норма закона о приватизации, по которой капитальный ремонт дома с приватизированными квартирами осуществлялся за счет государства. Согласно 46 статье ЖК РФ, расходы на капремонт дома теперь ложатся на плечи собственников. Кроме того, предполагается, что владельцам приватизированных квартир придется выплачивать фактическую стоимость коммунальных услуг. Еще одним минусом можно считать планируемый ввод налога на недвижимость, который будет рассчитываться исходя из реальной стоимости квартиры и не учитывать льготы. Несмотря на то, что два последних проекта пока не осуществились, горький опыт заставляет россиян опасаться, что владение квартирой на правах собственника вскоре станет им не по карману.

С другой стороны, недвижимость в собственности является капиталом, она может служить источником дохода при сдаче в аренду или первоначальным вкладом в улучшение жилищных условий. Пожилые люди могут использовать свою квартиру в качестве вклада для переезда в хороший социальный дом или для заключения договора ренты.

Как это было, или Тайны "подставки"

Несмотря на то, что купить государственную (жэковскую) комнату или квартиру формально было невозможно, риэлтеры изобрели способ, который, по данным специалистов АН "Бекар", в Петербурге ни разу не был оспорен в судебном порядке. Купля-продажа неприватизированного жилья осуществлялась через так называемую "подставку". На риэлтерском жаргоне "подставка" - приватизированная жилплощадь (обычно маленькая доля в квартире или комнате), которая используется в операции обмена с неприватизированной площадью. Перед обменом покупатель неприватизированной квартиры оформлял на свое имя "подставку" и подавал документы в органы горжилобмена на обмен этой приватизированной доли на жэковскую жилплощадь, которая и требовалась покупателю.

Обычно вся эта операция проводилась по доверенности на представителя риэлтерские фирмы, предоставляющей "подставку". После использования "подставка" продавалась следующему клиенту и, таким образом, прокручивалась сотни раз. Использование "подставки" стоило клиентам около 300 долларов.

По оценкам заместителя директора ЗАО "Агентство Бекар" Леонида Сандалова, сделки с неприватизированной площадью составляли на конец 2004 года около 20% рынка - в основном это были комнаты в коммунальных квартирах. Как правило, такие сделки происходили в тех случаях, когда продавцы уже использовали свое право на приватизацию и не могли приватизировать недвижимость перед продажей. Стоимость неприватизированной комнаты была меньше аналогичной приватизированной всего на 1-5%.

Возможностей приватизации купленной квартиры даже после утраты владельцем права на приватизацию до 2005 года было несколько. Самым распространенным способом была приватизация квартиры на собственных детей, уже достигших совершеннолетия (после 18 лет ребенок получал право на повторную приватизацию). Другой способ состоял в следующем: по обменному ордеру квартиру получало доверенное лицо, сохранившее право приватизации. Этот доверенный человек приватизировал квартиру, а потом дарил ее настоящему владельцу. Конечно, эта операция была сложная и рискованная (требовался человек, которому можно было всецело доверять), однако она была не редкостью. Еще один путь - прописка в квартиру родственника, в пользу которого владелец отказывался от права на приватизацию.

Теперь эти пути закрыты. В настоящее время городские власти вместо выдачи ордеров (что практиковалось ранее) стали заключать договоры социального найма. Покупка неприватизированной недвижимости утратила всякий смысл.

Проблемы постприватизационного периода

Итак, неприватизированными в Санкт-Петербурге остались в основном квартиры, нанимателями которых являются одинокие люди, не имеющие наследников и не желающие заключать договор ренты. Также не имеет смысла приватизировать свои квартиры жильцам домов, идущих на снос. Среди нанимателей присутствует и категория граждан, не успевших (или поленившихся) оформить свою квартиру в собственность, впрочем, за последние полгода на волне ожидания отмены закона о приватизации их доля значительно сократилась. Кроме того, значительна доля людей, утративших право на приватизацию и так и не сумевших приватизировать свое жилье (в основном это наниматели комнат в коммунальных квартирах). Какая часть квартир в Санкт-Петербурге останется неприватизированной к 2007 году, заранее оценить сложно.

Специалисты недвижимости уверены, что прекращение приватизации жилья в Петербурге больше всего ударило по рынку расселения. 70-80% оставшихся в городе коммуналок - это варианты, где часть комнат приватизирована, а часть - нет. Конечно, к 2007 году процент таких объектов уменьшится, но среди них много комнат, чьи наниматели не хотят их приватизировать (например, пожилые люди) или утратили право на приватизацию. Вариант с утратой права на приватизацию - последствия расселений 90-х годов.

В те годы коммуналки можно было приватизировать только целиком, поэтому на рынке комнат в основном присутствовали муниципальные объекты. Но при расселении заказчик обычно требовал приватизировать квартиру, чтобы приобрести ее по договору купли-продажи и не возиться потом с приватизацией недвижимости на себя. Квартиры без приватизации расселялись реже и стоили на 10-20% дешевле, так как круг покупателей на них был уже. Поэтому многие расселенцы теряли на этом свое право приватизации, но зато улучшали жилищные условия, переезжая в большие (хотя и неприватизированные) комнаты в других коммуналках.

С 2005 года даже частично неприватизированные коммунальные квартиры уже не заинтересуют ни одного покупателя. По мнению Леонида Сандалова, отмена приватизации фактически законсервировала разруху во всех неприватизированных до конца коммуналках, поскольку город их ремонтировать не будет. И если в законодательство не будут внесены соответствующие изменения, Петербург навсегда останется столицей коммуналок.

Екатерина Емельянова

У "мелкой" приватизации появятся новые правила  »
Юридические статьи »
Читайте также